Petite ou grande surface : que choisir pour son investissement locatif ?

Lorsque vous souhaitez investir dans l'immobilier, plusieurs options s'offrent à vous : acheter un appartement de grande ou de petite surface. Selon votre budget, la ville de votre choix et vos objectifs, il est préférable de choisir une certaine surface. Combien de pièces d'appartement faut-il pour obtenir un rendement maximal Lequel du studio ou du T3 est le plus rentable ? Quels sont les avantages des petites et des grandes surfaces ? On vous dit tout sur le type de logement dans lequel investir pour que votre location soit la plus rentable possible.

Selon la ville

Selon la ville de votre investissement immobilier, le meilleur type de logement ne sera pas le même. En effet, pour un bon rendement locatif à Lyon, une des villes les plus rentables,

qu'une maison par exemple. Au contraire, choisir un studio dans une toute petite ville près de la campagne ne serait pas vraiment cohérent.

Dans ce cas, il vaut mieux trouver un appartement T3 ou une maison pour un rendement maximal, puisque votre cible se rapprocherait plus de jeunes parents ou de familles que d'étudiants. L'important est donc de bien analyser les besoins de votre cible pour évaluer la surface et le nombre de pièces qui vous apportera le meilleur rendement possible.

Selon vos objectifs

Les objectifs que vous vous fixez sont également très importants pour définir si une petite ou une grande surface est plus judicieuse pour votre achat. En effet, si vous envisagez la possibilité de faire profiter votre enfant du bien pendant ses études par exemple, un studio ou un 1 pièce à proximité des universités sera la meilleure idée.

Si vous songez plutôt à habiter le logement en famille quelque temps après l'avoir loué, adaptez le nombre de pièces à vos propres besoins, tout en visant une bonne rentabilité, dans ou dessus de la moyenne, en attendant de l'occuper.

Les avantages du studio

Dans la plupart des villes, c'est le studio qui apporte le meilleur rendement locatif. Celui-ci présente plusieurs avantages :

C'est un investissement accessible

L’investissement dans une petite surface représente un budget qui est plus facilement accessible et qui permet donc à chacun de pouvoir investir (par exemple, à Lyon, un studio à l'achat coûte entre 140 000 € et 160 000 € tout compris).

C'est donc un bien peu coûteux à l'achat mais aussi à entretenir. Une petite surface c'est moins de travaux, une taxe foncière et des charges de copropriété moins élevées. Question finance, le studio a donc de nombreux atouts.

Une forme demande

A toutes les périodes, la demande pour les petites surfaces est toujours élevée, que ce soit pour les étudiants ou bien les jeunes actifs. Dans toutes les villes étudiantes, l'offre reste toujours inférieure à la demande.

Les contraintes du studio

Si le studio est un des meilleurs investissements pour se créer des revenus dans l'immobilier, il présente aussi quelques inconvénients :

Un changement de locataire fréquent

Puisqu'ils sont souvent occupés par des étudiants ou des jeunes actifs, la rotation des locataires est plus importante que dans les autres types de logements qui vont plutôt être occupés par des jeunes couples ou familles. On estime la fréquence de rotation à une fois par an.

Ce turn-over augmente donc le risque de vacances locatives : période à laquelle votre appartement reste vide, en attendant le prochain locataire. Elle augmente également le besoin de travaux réguliers, utiles à chaque changement de locataire, car les studios connaissent en général une dégradation accélérée.

Un prix au m² plus élevé

Plus un logement est petit, plus le prix au mètre carré est cher. Même si le prix final sera moins élevé que pour un appartement plus grand dans la même ville, le prix du mètre carré va impacter la rentabilité locative du bien.

Les avantages du T2

Le T2 est le deuxième type de logement préféré des investisseurs. Sa cible est plus large que les studios, mais reste très axée sur les jeunes actifs, qui est une des cibles idéales en immobilier. Le T2 a plusieurs avantages :

Une rotation de locataires faible

La rotation des locataires d’un T2 est plus faible qu’un studio puisque même s'il peut s'adresser aux étudiants, il cible surtout les jeunes actifs, cadres et couples, qui ont beaucoup moins tendance à changer d'appartement qu'un étudiant. La durée du bail est donc plus longue, ce qui diminue le risque de vacance locative et facilite la gestion du bien.

Un risque de loyers impayés plus faible

Les cibles jeunes actifs et couples sont généralement plus stables, le risque de loyers impayés est donc plus faible. Pour la même raison et parce qu'il y a moins de changement, le logement est mieux entretenu par les locataires.

Les inconvénients du T2

Un budget conséquent

Le budget pour l'achat d'un T2 est plus conséquent que pour celui d'un studio, même si le prix au mètre carré est inférieur. A Lyon par exemple, il faut compter entre 180 000 et 240 000 euros tout compris.

Les avantages du T3

Les grandes surfaces, même si elles ne sont pas souvent dans le top des logements au plus haut rendement locatifs, peuvent être un excellent investissement selon la ville et le contexte du bien. Elles ont plusieurs avantages :

Une gestion locative facilitée

Les biens de grande surface nécessitent moins de gestion locative grâce à la rotation beaucoup moins importante que pour un studio ou un T2.

La stabilité de la cible

La cible est extrêmement stable pour ce type de logement. Par exemple, un T3 avec deux chambres attirent jeunes couples avec enfant, les familles monoparentales, retraités ou les jeunes actifs qui cherchent un logement avec bureau. Si le bien présente plus de pièces qu'un T3, la cible sera plus familiale avec un taux de rotation encore plus bas grâce à la scolarisation des enfants et la stabilité du contexte familial.

Un coût d'entretien très faible

Sur ces surfaces plus grandes, l’entretien et les travaux sont moins coûteux en raison des locataires qui restent sur le long terme et prennent soin de leur habitat.

Contraintes des grandes surfaces

Une recherche plus complexe

Les grandes surfaces sont plus difficiles à rechercher sur le marché, notamment les T3 et demandent nécessairement un budget bien plus important que pour un studio même si, encore une fois, plus la surface est grande, plus le prix du mètre carré diminue.

La colocation, solution idéale pour une grande surface ?

Si pour un studio, la location saisonnière permet d'atteindre un taux de rendement locatif plus élevé, la solution idéale pour une grande surface est souvent d'investir dans une colocation. En effet, ce type de location permet de toucher plusieurs loyers puisque vous louez une chambre à différente personne.

C'est aussi une manière de diminuer le risque de vacance locative, puisque même si le rotation des locataires peut-être régulière, surtout s'il s'agit d'étudiants, vous toucherez les autres loyers. Cependant, la colocation entraîne une usure du logement plus rapide qu’une famille. Nous vous conseillons d'opter pour ce type de location si vous investissez dans une ville étudiante. Sinon, tournez-vous vers une cible plus familiale.

Petite ou grande surface, cela dépend donc du lieu de votre investissement, de votre budget et de vos objectifs. Chaque type de logement peut amener un bon rendement locatif à l'investisseur : tiny house, location à la montagne ou studio dans la capitale, il suffit de cibler correctement votre bien pour atteindre la rentabilité et faire des bénéfices.

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