Rentabilité locative : dans quelles grandes villes européennes investir ?

Vous souhaitez investir dans l'immobilier et vous vous demandez si quelle ville européenne est la plus rentable ? Dans quel pays faut-il acheter son bien pour obtenir la meilleure rentabilité possible ? Devez-vous opter pour une capitale ou une plus petite ville ? Nous allons tout vous dire sur le marché de l'immobilier en Europe, pour les investisseurs qui souhaitent miser sur une location hors de France. C'est parti !

Investir dans un autre pays que la France, est-ce une bonne idée ?

Investir dans une location dans une ville en dehors de la France peut être une option intéressante. En effet, le rendement locatif est en moyenne meilleur que celui de Paris, car la capitale française est une des plus chères d'Europe.

Pour vous donner une idée, le taux de rendement à Paris pour un studio ou un T1 se situe entre 2 et 3% brut. Financièrement, plusieurs villes européennes sont donc plus rentables et présentent un potentiel locatif particulièrement intéressant. Cependant, il y a certains inconvénients à investir en dehors de France.

Nous avons fait un classement des grandes villes européennes au meilleur rendement. Voici notre top :

Bruxelles (Belgique)

Bruxelles est une ville d'Europe qui séduit de plus en plus d'étudiants mais aussi de touristes. Ville cosmopolite, elle séduira les amoureux d'architectures et d'art. Comme toutes les villes de Belgique, il y a de faibles taxes sur les revenus locatifs lorsque vous louez à Bruxelles, et la ville connaît un rythme d'augmentation des prix raisonnable.

Cependant, les frais d'acte d'achat sont plus onéreux qu'en France (environ 15%). Au niveau du rendement locatif, le taux est estimé entre 3 et 5%.

Lisbonne (Portugal)

Ville côtière et vallonnée, Lisbonne attire à la fois nombre de touristes et professionnels pour des conférences internationales. Très agréable à vivre, de nombreux investisseurs ont jeté leur dévolu sur cette capitale, mais le marché n'est pas encore bouché.

De par son emplacement et son attractivité, c'est une ville extrêmement touristique, il peut donc être intéressant d'y faire de la location courte durée ou saisonnière (week-end, vacances etc). Pour ce type de location à Lisbonne, la rentabilité nette peut aller jusqu'à 6%, et se situe en moyenne à 4%. Cela demande une organisation pointue mais présente un vrai avantage financier.

Berlin (Allemagne)

Berlin est une des villes d'Europe les plus agréables à vivre. Très portée sur le business, elle accueille chaque année de nouvelles entreprises qui s'y installent, et est également particulièrement touristique toute l'année, en plus d'être étudiante.

Bref, la demande à Berlin est très importante et le nombre de locataires est particulièrement élevé. Pôle à la fois économique et culturel, la ville permet de bénéficier de la fiscalité très attractive de l’Allemagne avec un prix au mètre carré bien inférieur à celui que l’on constate à Paris. On estime le rendement locatif dans cette ville entre 2 et 6%.

Dublin (Irlande)

A la fois abordable et rentable, Dublin semble être une des capitales d'Europe les plus intéressantes pour les investisseurs. Veillez à être attentif aux quartiers car toute la ville ne connaît pas le même niveau d'attractivité. Privilégiez le centre, et la zone historique, où la demande est élevée.

Au niveau de la rentabilité brute, elle peut monter jusqu'à 8%. La vie étant plutôt onéreuse à Dublin, le prix des loyers est également est assez élevé. Pour la location, privilégiez les longues durées, pour des jeunes couples ou des étudiants.

Madrid (Espagne)

Madrid est une des villes européennes où le prix de l'immobilier augmente le plus rapidement, mais l'investissement y reste encore rentable. Les prix changent du tout au tout selon l'emplacement, nous vous conseillons donc d'être très attentifs au niveau du quartier.

En investissant dans le centre-ville, vous serez en mesure de faire une très bonne affaire. Ville très touristique et étudiante, le risque de vacance locative y est très faible. Le rendement locatif net peut atteindre les 5% si le bien se trouve dans le centre. C'est donc une ville intéressante, à fort potentiel, où il fait bon investir.

Londres (Royaume-Uni)

L'avantage considérable à Londres pour les investisseurs réside dans la stabilité économique et financière de la ville avec une demande locative très élevée. Même si le marché a récemment connu une hausse et des changements notables, notamment avec le Brexit, Londres reste une ville sûre au niveau de l'immobilier et de la qualité de vie.

Ville cosmopolite avec des quartiers très différents, vous pourrez trouver un bien qui vous correspond peu importe ce que vous cherchez : studio en centre, petite maison familiale, appartement luxueux... Il y en a pour tous les types d'investissement. Le rendement locatif net moyen est de 3%.

Paris (France)

Au cœur de l'Europe, capitale de la France, Paris séduit de nombreux investisseurs chaque année malgré le prix du mètre carré qui dépasse les 10 000 euros. La raison ? Son dynamisme économique, son attractivité touristique tout au long de l'année, son patrimoine et son nombre d'étudiants particulièrement élevé.

Mais alors, est-ce qu'investir dans un appartement à Paris est rentable ? Ça dépend.

Si en investissant dans une ville européenne vous cherchez uniquement la rentabilité financière à court terme, nous vous conseillons plutôt d'opter pour une ville comme Dublin ou Lisbonne. Cependant, le rendement peut être tout de même intéressant et surtout, cela représente un investissement à long terme et un patrimoine utile.

L'avantage réside aussi dans la simplicité des démarches administratives si vous êtes français. Pour vous donner un ordre d'idée, le rendement locatif à Paris se situe entre 2 et 3%.

Les erreurs à ne pas commettre en investissant à l’étranger

1. Ne pas se renseigner sur les droits du pays (les droits du locataire en France peuvent être différents de ceux des autres pays d’Europe) ;

2. Ne pas prendre en compte l’énergie qu’un investissement à l’étranger demande (ainsi que les frais de déplacement) ;

3. Mal calculer son taux de rendement en sous-estimant le prix de l’immobilier du pays ou en commettant d’autres erreurs de calcul de rentabilité.

Vaut-il mieux emprunter dans une banque à l'étranger lorsqu'on investit hors de France ?

L'emprunt auprès d'une banque étrangère lorsqu'on investit dans un bien immobilier hors de France peut présenter des avantages et des inconvénients, et dépend largement de la situation spécifique de l'investisseur, du bien immobilier concerné et du marché financier du pays en question. Voici quelques points à considérer :

1. Taux d'intérêt potentiellement plus bas : Selon le pays, les taux d'intérêt peuvent être plus bas qu'en France, ce qui pourrait réduire le coût total de l'emprunt.

2. Adaptation au marché local : Une banque locale peut avoir une meilleure compréhension du marché immobilier local et peut offrir des produits de prêt mieux adaptés.

3. Évitement du risque de change : Si vos revenus locatifs et vos remboursements de prêt sont dans la même devise, vous évitez le risque de fluctuation des taux de change. En revanche, si vos revenus et vos dépenses ne sont pas dans la même devise, vous serez exposé au risque de change, ce qui peut affecter la rentabilité de votre investissement.

4. Complexité administrative : Faire un emprunt dans un autre pays peut entraîner des complications administratives, des exigences en matière de documentation et des barrières linguistiques.

5. Réglementation et fiscalité : Chaque pays a ses propres lois et réglementations concernant les prêts immobiliers, ce qui peut compliquer le processus pour un non-résident. De plus, il y a des implications fiscales à considérer tant dans le pays de l'investissement que dans votre pays de résidence.

6. Conditions d'éligibilité : Certaines banques peuvent hésiter à prêter à des non-résidents ou imposer des conditions plus strictes.

Il est essentiel de faire des recherches approfondies et de comparer les options de financement tant en France qu'à l'étranger. De plus, considérez la consultation d'un conseiller financier ou d'un courtier spécialisé dans les prêts internationaux pour comprendre toutes les implications.

Pour creuser le sujet de l'emprunt, consultez nos guides sur le choix de la meilleure banque française pour investir en locatif et l'emprunt bancaire si l'on a déjà un crédit en cours.

Evidemment, prenez en compte la stabilité économique et politique du pays où vous envisagez d'emprunter.

Sur quels critères se baser pour choisir un marché immobilier stable et prometteur en Europe ?

Lors de la sélection d'un marché immobilier en Europe, il est crucial de considérer divers facteurs qui garantissent la stabilité et la promesse d'un bon investissement.

Lors de vos recherches vous pourrez commencer par construire votre propre tableau de ce type :

Voici quelques critères clés sur lesquels se baser pour bâtir une stratégie d'investissement solide :

1. Attractivité économique et touristique

• Destinations Touristiques : Les lieux du sud de l'Europe comme l'Espagne, le Portugal, et l'Italie, connus pour leur climat ensoleillé et leurs plages, attirent une forte affluence touristique. Ces destinations offrent des opportunités d'investissement dans des zones très fréquentées par les voyageurs.

• Villes dynamiques : Des villes comme Berlin et Lisbonne sont des centres économiques et culturels en croissance, attirant les entreprises et les expatriés.

2. Marché immobilier

• Offre et demande : Recherchez les zones où l'offre de logements est inférieure à la demande, ce qui indique un marché potentiellement profitable.

• Prix de l'immobilier : Les endroits avec des prix abordables mais en croissance, comme certaines régions d'Italie ou du Portugal, peuvent constituer de bonnes opportunités d'achat.

3. Stabilité politique et économique

• Sécurité des investissements : Des pays avec une politique stable et une économie dynamique offrent un environnement plus sûr pour les investissements.

• Croissance économique : Des zones avec une croissance économique soutenue, comme certaines capitales européennes, sont des choix judicieux.

4. Fiscalité et coûts associés

• Taux d'Imposition : Prenez en compte les taux d'imposition pour les résidents et les non-résidents, ainsi que les avantages fiscaux potentiels.

• Coûts supplémentaires : Incluez dans votre calcul les coûts de transaction, les frais de notaire, et les taxes locales.

5. Facilités et Infrastructures

• Accessibilité et transports : Les régions bien desservies par les transports publics et internationaux, comme Londres malgré le Brexit, sont attrayantes.

• Services locaux : Les zones avec de bonnes écoles, hôpitaux, et autres infrastructures essentielles sont plus attractives pour les acheteurs et les locataires.

6. Potentiel de croissance à long terme

• Perspectives d'avenir : Regardez les prévisions de croissance à long terme, y compris les projets de développement futurs qui pourraient augmenter la valeur des propriétés.

• Résilience aux crises : Évaluez comment le marché a réagi aux crises économiques passées pour juger de sa stabilité future.

7. Facteurs Culturels et de Vie

• Qualité de vie : Les endroits avec un climat agréable, une riche culture et une belle nature, comme dans certaines îles des Émirats Arabes Unis, sont très recherchés.

• Communautés expatriées : Les régions avec une grande population expatriée peuvent offrir des opportunités d'investissement dans des propriétés de luxe ou des résidences secondaires.

En résumé, pour choisir un marché immobilier stable et prometteur en Europe, il est important de considérer une combinaison de facteurs économiques, de marché, politiques, fiscaux, et culturels. L'Espagne, le Portugal, l'Italie, Berlin, et Lisbonne se distinguent comme des destinations attractives pour diverses raisons, allant du climat favorable à la croissance économique dynamique.

Toutefois, chaque investisseur doit évaluer ces marchés en fonction de ses propres objectifs et de sa situation personnelle, en tenant compte des risques et des opportunités uniques à chaque région.

Est-il préférable d’investir en France ?

Pour avoir un bon rendement locatif, investir à l’étranger peut-être très intéressant. En effet, la capitale française ne permet pas la meilleure rentabilité possible. Par contre, la région parisienne présente des offres très intéressantes, au vu de la demande toujours en augmentation, avec des prix bien plus intéressants qu’au centre de Paris.

Certaines autres villes ont également un rendement locatif élevé : c’est le cas par exemple de Rennes, qui fait partie des villes de France les plus rentables. Les frais de déplacement et les démarches sont simplifiés si vous êtes Français, et trouver un locataire sérieux sans agence est également plus simple en général, et encore plus si vous souhaitez acheter un bien déjà loué.

Si vous souhaitez investir en Europe, vous avez l’embarras du choix : ville touristique en bord de mer pour une location saisonnière, studio dans une ville étudiante ou appartement pour une longue durée, chaque ville présente ses avantages.

Veillez à vous renseigner sur les obligations et les droits dans le pays de votre choix, pour anticiper correctement votre rendement afin d’éviter les mauvaises surprises. Si vous décidez d’investir en France, optez pour les meilleurs quartiers français pour un rendement maximal.

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