Quelle est la rentabilité des locations étudiantes ?

Vous êtes propriétaire ou investisseur immobilier ? Saviez-vous que la rentabilité des locations étudiantes dépasse souvent celle des logements classiques ? Avec une demande en hausse constante et une offre limitée, ce marché offre des opportunités prometteuses.

Dans cet article, découvrez comment maximiser votre rendement locatif. Nous aborderons les facteurs clés comme l’emplacement, les régimes fiscaux avantageux à l'image de la LMNP et les stratégies pour optimiser vos revenus. Des études de cas concrets vous guideront pour investir en toute confiance.

La rentabilité des locations étudiantes : une réponse rapide et chiffrée

Le rendement moyen d'une location pour étudiant en France est de 3 à 7 %.

La rentabilité de votre investissement immobilier dépend de différents critères :

• l'emplacement : la rentabilité n'est pas la même dans toutes les villes de France ;

• le type de bien immobilier : maison, appartement, location vide, location meublée, résidence étudiante, etc. ;

• le type de location : le taux de rendement est plus élevé en colocation avec un loyer plus faible par personne, mais multiplié par le nombre de colocataires ;

• la surface : les petites surfaces présentent des avantages avec un prix moyen d'achat attractif et un loyer au m² plus élevé ;

• les règles de fixation du loyer : dans certaines villes, les loyers sont plafonnés. De plus, certains dispositifs tels que la loi Denormandie imposent des plafonds de loyer réduisant la rentabilité de l'investissement en contrepartie d'une réduction d'impôt ;

• le choix de la gestion locative dont le coût impacte le rendement final.

Pourquoi la demande en logements étudiants explose ?

Le nombre d'étudiants augmente sans que des solutions de logements n'aient été envisagées en amont. Face à une demande grandissante, un investissement locatif dédié aux étudiants est plus que judicieux.

Un besoin structurel en forte croissance

Le marché du logement étudiant est marqué par un déséquilibre persistant entre l'offre et la demande. Voici les chiffres clés qui illustrent cette tendance.

• Nombre d'étudiants : la France compte environ 3 millions d'étudiants.

• Demande élevée : 2 millions d'étudiants ne vivent pas chez leurs parents.

• Taux d'occupation : dans les grandes villes universitaires, le taux d'occupation des logements étudiants atteint en moyenne 90 %.

• Offre insuffisante : seul un étudiant sur cinq parvient à se loger via le Crous, soulignant un manque criant de résidences universitaires.

• Délais de location : les logements étudiants sont souvent loués en moins d'un mois, témoignant d'une

  forte demande.

• Évolution des inscriptions : les inscriptions dans l'enseignement supérieur augmentent chaque année, accentuant la pression sur le marché locatif.

En 2023, le gouvernement s'est engagé sur la construction de 35 000 logements étudiants entre 2024 et 2027 en résidence universitaire et en résidence intermédiaire. L'objectif est de créer des logements à loyer abordable.

L’attractivité des grandes villes étudiantes

Pour un rendement attractif et un risque de vacance locative limité, le choix de la ville est primordial. La demande locative est particulièrement forte dans les grandes villes.

Les villes où la tension locative s'aggrave sont notamment :

• Rennes ;

• Lyon ;

• La Rochelle ;

• Caen ;

• Bordeaux ;

• Strasbourg ;

• Brest ;

• Angers ;

• Montpellier ;

• Aix-en-Provence.

Bien évidemment, Paris, Lyon ou encore Bordeaux sont des villes où les étudiants rencontrent chaque année des difficultés à trouver un logement. Les meilleurs dossiers passent en priorité, imposant aux étudiants de trouver des alternatives à l'image de la chambre chez l'habitant ou la colocation.

Résidences étudiantes privées vs logements classiques

Selon les villes, l'offre de logements Crous est extrêmement variable. Quand on en compte 150 à Douai-Lens, Paris en accueille 22 200 selon l'Étudiant. Des villes telles qu'Annecy, Vannes ou Saint-Étienne affichent un déficit de logements Crous, imposant aux étudiants de se tourner vers le parc locatif privé.

C'est un élément à prendre en considération en choisissant la meilleure ville étudiante pour investir.

Les facteurs qui influencent la rentabilité d’un investissement étudiant

Évaluer la rentabilité d'un logement étudiant est nécessaire pour la réussite de votre projet. Constituez votre patrimoine immobilier au fil des années en réalisant des investissements d'avenir.

La localisation : le facteur clé n°1

La localisation d'un logement étudiant est bien sûr l'un des critères d'évaluation prioritaires. La rentabilité de votre investissement est extrêmement variable d'une ville à l'autre selon le prix de l'immobilier et le niveau de la demande.

Voici un comparatif des rendements bruts des locations étudiantes dans plusieurs villes françaises en 2023.

Par ailleurs, au-delà des villes, le choix du quartier impacte les rendements locatifs. Le loyer moyen sera plus élevé près des universités ou des grandes écoles et des transports en commun.

Type de logement et surface idéale

Pour un logement étudiant, misez essentiellement sur un studio ou un T1. D'une part, ces petites surfaces répondent à la demande étudiante. D'autre part, la rentabilité d'un logement est consécutive à sa superficie. En France, le prix moyen au mètre carré est le suivant en 2025.

Exemple : vous investissez dans un studio meublé à Lyon. Le coût d'acquisition est de 135 000 € pour 30 m². Vous le louez 23,6 €/m², soit 708 €. Votre rendement brut est de 6, 29 %.

Autre solution : la colocation. Cette fois, vous pouvez envisager l'achat d'un logement plus grand avec 3 ou 4 chambres. La colocation est particulièrement rentable. En moyenne, en France, le loyer d'une chambre en colocation s'élève à 442 €. Si cette solution présente des avantages financiers, prenez également en compte ses inconvénients. Les risques de conflits entre colocataires sont élevés, rendant la gestion de votre location plus complexe. La gestion locative pour ce type de logement est loin d'être une mauvaise idée.

Fiscalité et statut LMNP : un avantage clé

Voici les avantages fiscaux offerts par le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

• Amortissement du bien : le coût d'acquisition du logement peut être amorti sur une durée de 20 à 30 ans, réduisant ainsi l'assiette fiscale.

• Déduction des charges : les frais de gestion, les taxes foncières et les coûts de maintenance sont déductibles des revenus locatifs.

• Régime micro-BIC : pour les petits investisseurs, ce régime permet une imposition simplifiée avec un abattement de 50 % sur les revenus.

• Régime réel : idéal pour les gros investisseurs, il permet de déduire l'ensemble des charges et d'amortir le bien.

La LMNP permet d'optimiser la rentabilité nette de l'investissement locatif étudiant.

Lorsque votre revenu foncier est supérieur à 23 000 € TTC par an ou supérieur à 50 % des revenus professionnels de votre foyer fiscal, vous êtes contraint de faire le choix du statut LMP (loueur en meublé professionnel).

Le montant des charges annuelles impacte le choix du régime fiscal : micro bic ou réel. Profitez de la fiscalité avantageuse du régime réel lorsque vos charges sont élevées.

En micro bic, vous bénéficiez d'un abattement automatique de 50 % en meublé (contre 30 % en location nue). Avec le régime réel, aucun abattement ne s'applique. En revanche, vous déduisez toutes vos charges : assurances, intérêts d'emprunt, travaux, etc. Avec des charges maximales, vous créez un déficit foncier et n'êtes plus imposé sur les revenus de votre location étudiante.

Comment maximiser la rentabilité de son investissement étudiant ?

Optimisations financières et opérationnelles s'imposent pour maximiser votre rentabilité si vous envisagez d'investir dans un logement étudiant.

Le choix du financement et l’effet de levier bancaire

Bénéficiez de l'effet de levier du crédit avec des mensualités remboursées en partie ou totalement par le loyer versé par votre locataire.

Avec un effort d'épargne réduit, l'investissement locatif dans un logement étudiant se rend accessible au plus grand nombre (il est même possible d'investir quand on est déjà endetté). Pour optimiser votre rentabilité, comparez les offres de crédit. En souscrivant le prêt offrant le meilleur taux d'intérêt, vous réduisez le coût de votre projet.

Gestion locative : faire soi-même ou déléguer ?

La gestion locative est chronophage. Préférez la déléguer à des experts. C'est une solution à privilégier lorsque vous décidez de louer des petits logements avec un taux de rotation important ou si vous envisagez de multiples investissements locatifs.

Certes, la gestion locative impacte votre rendement. Avec des charges supplémentaires, votre revenu locatif final est réduit. Toutefois, n’oubliez pas que la gestion locative est déductible de charges avec le régime réel.

Le coût de la gestion locative est variable selon les prestations et le gestionnaire. En moyenne, il représente 5 à 10 % du loyer perçu.

Exemple : vous louez un appartement 500 € par mois. Vous l'avez acheté 100 000 €. Le rendement sans gestion locative est de 6 %. Avec une gestion locative à 480 € par an, le rendement est cette fois de 5,52 %.

Éviter les vacances locatives et maximiser le taux d’occupation

Voici plusieurs stratégies pour fidéliser les locataires et limiter les périodes de vacance :

• contrats universitaires : proposer des baux de 9 mois renouvelables correspondant à l'année scolaire puis louez durant l’été aux touristes ;

• services inclus : offrir des services comme le wifi ou une laverie pour augmenter l'attractivité du logement ;

• relation locative : maintenir une communication fluide avec les locataires pour prévenir les litiges ;

• rénover : proposez un appartement attractif visuellement et offrant des performances énergétiques élevées pour réduire les charges ;

• investir dans une zone tendue : avec une demande plus forte, votre bien sera rapidement reloué après le départ d'un locataire ;

• fixer le prix du loyer après avoir fait une étude de marché : un prix juste attire plus facilement les étudiants dont le budget est limité.

Investir dans un logement étudiant : étude de cas et simulations

Pour mieux vous projeter pour votre premier achat, nous avons réalisé une simulation d'investissement locatif.

Étude de cas : un studio à Toulouse acheté 90 000 €

Vous achetez un studio de 25 m² à Toulouse. Vous investissez 90 000 €. Dans cette ville, le montant du loyer peut être fixé à 21,80 €/m² pour un logement meublé, soit 545 € par mois.

La rentabilité brute s'élève à 7,2 %.

Vous avez différentes charges à régler :

• taxe foncière : 800 € ;

• gestion locative : 400 € ;

• charges de copropriété non déductibles : 300 €

Le montant de charge atteint 1 500 € à retrancher des loyers perçus pour définir la rentabilité nette. Celle-ci atteint 5,6 %.

Comparaison entre une location nue et meublée

Location brute et meublée n'offrent pas les mêmes avantages.

Le loyer d'une location meublée est plus élevé. Par exemple, à Toulouse, le loyer au m² est de 21,80 euros par m² pour un studio contre 18,30 euros par m² pour un bien vide.

Par ailleurs, la fiscalité n'est pas la même. Quand vous bénéficiez d'un abattement de 50 % sur les revenus locatifs en meublé, cet abattement est de seulement 30 % en location vide.

Avantages et inconvénients des locations vides et meublées

Scénario pessimiste : que se passe-t-il en cas de vacance locative ?

Investir dans l'immobilier comporte des risques. Même avec une population étudiante importante, en faisant les mauvais choix, vous ne pourrez pas bénéficier de tous les avantages d'un investissement dans la pierre.

Lors du départ de votre locataire, si vous ne trouvez pas de remplaçant de suite, votre rentabilité sera fortement impactée.

Reprenons l'exemple de votre investissement locatif dans un studio à Toulouse. Nous avons calculé un rendement brut de 7,2 %. Imaginons cette fois que votre bien ne soit pas loué durant l'été. Avec 3 mois de vacance locative, votre revenu foncier atteint 4 905 € au lieu de 6 540 €. Le rendement est cette fois de 5,45 %.

Pour vous prémunir, bénéficier d'une épargne en cas d'imprévu se révèle indispensable. Songez également aux assurances pour les propriétaires-bailleurs. Une assurance contre la vacance locative peut prendre en charge vos loyers lorsque vous ne parvenez pas à louer votre bien. Attention toutefois, cette assurance est soumise à de nombreuses conditions, comparez bien les offres.

Les erreurs courantes à éviter en investissement étudiant

Sécuriser votre investissement s'impose pour préparer votre avenir financier efficacement. Choisir un bien immobilier ne répondant pas à la demande, négliger les coûts d'un investissement locatif, ne pas profiter des dispositifs fiscaux réduisant votre imposition, ne commettez plus ces erreurs.

Acheter un bien mal placé

Pour un investissement étudiant, la première erreur est de ne pas envisager une acquisition proche d'un campus ou dans un centre-ville. C'est dans ces lieux que se situe la demande locale la plus forte dans les villes étudiants.

Pour pérenniser votre investissement, évitez les quartiers trop excentrés loin des transports en commun.

Beaucoup commettent l'erreur de privilégier le prix d'achat au détriment de l'emplacement. Or, un bien parfaitement situé, certes plus cher, est aussi loué à un prix plus élevé.

Négliger les charges et frais annexes

Investir dans l'immobilier engendre un certain nombre de charges à prendre en compte dans le calcul de la rentabilité. Elles sont à déduire du loyer perçu :

• charges de copropriété ;

• taxe foncière ;

• assurance propriétaire non occupant (PNO) ;

• travaux de rénovation.

Évaluez de manière globale et annuelle le coût de charges. Analysez l'état du bien avant d'acheter afin de vous assurer que des réparations d'ampleur ne sont pas à prévoir à court terme.

Mauvaise anticipation des régulations et évolutions fiscales

Une mauvaise maîtrise de la fiscalité d'un investissement locatif est une erreur commune.

Dans un premier temps, étudiez les différents régimes fiscaux : micro bic et régime réel. Comparez ces solutions pour choisir le régime le mieux adapté à votre investissement. Un mauvais choix impacte votre imposition et pourrait mettre en péril votre situation financière à moyen terme.

Ensuite, prenez en compte les dispositifs fiscaux. Si le dispositif Pinel a disparu fin 2024, la loi Denormandie est toujours en vigueur. Achetez un bien immobilier nécessitant des rénovations énergétiques. Vous pouvez envisager une réduction d'impôt jusqu'à 21 % de votre investissement pendant 12 ans pour optimiser la rentabilité de votre investissement dans un logement étudiant.

Ne pas profiter des meilleures opportunités

Oubliez les recherches fastidieuses et les risques de ne pas choisir le meilleur bien immobilier selon vos objectifs.

Pour faciliter votre investissement, faites appel aux services de Trackstone et bénéficiez de tous les avantages de notre solution :

• des biens déjà loués ;

• des logements et locataires vérifiés ;

• le rendement locatif est déjà connu ;

• pas de travaux lourds à prévoir à l'achat ;

• les loyers sont perçus dès l'acquisition.

Investir dans un logement étudiant représente une opportunité solide, grâce à une demande locative soutenue et des rendements attractifs. L’emplacement, la qualité du bien et les avantages fiscaux comme le régime LMNP sont des leviers clés pour maximiser la rentabilité.

Pour tirer le meilleur parti de cet investissement, privilégiez les villes universitaires dynamiques et optez pour une gestion optimisée. Avec une demande qui ne faiblit pas, votre projet locatif peut devenir une source de revenus pérenne.

Le marché étudiant offre une stabilité et des perspectives prometteuses pour ceux qui savent saisir l’opportunité. Votre avenir immobilier commence ici.