Comment indexer le loyer en cours de bail ?

Chaque année, le propriétaire bailleur est en droit d'augmenter le loyer de son investissement locatif. Toutefois, réviser le loyer doit répondre à des règles très précises pour protéger les locataires d'une augmentation de loyer mettant en péril leur situation financière. Faisons le point sur la variation annuelle à envisager et la manière d'informer votre locataire du nouveau montant du loyer.

Bien indiquer le dernier indice de référence des loyers dans le bail de location

Lorsque vous signez un nouveau bail avec vos locataires, ce document fait foi concernant les droits et devoirs de chaque partie. Le contrat de bail doit contenir une clause d'indexation ou clause de révision. Cette mention figurant dans le bail signé avec le locataire indique les conditions de révision annuelle du loyer tout au long de la durée du bail.

Dans cette clause doit être indiqué le dernier IRL (indice de référence des loyers) en vigueur. Son montant et sa date doivent figurer au contrat. L'indice de référence des loyers est publié de manière trimestrielle par l'INSEE. Par exemple, l'indice du 4e trimestre 2024 a été publié au 15 janvier, il est établi à 144,64. Pour une mise en location au 1er février, vous devrez indiquer dans la clause d'indexation ces informations précises.

Bon à savoir : pour un bail commercial, la révision légale est différente. Une indexation automatique s'applique par le biais d'une clause d'échelle mobile. Dans le cadre de la révision triennale des baux commerciaux, le loyer est révisé à la demande du propriétaire ou du locataire.

Quand procéder à la révision du loyer ?

La date de révision n'est pas totalement libre. Le loyer mensuel pourra être augmenté uniquement à la date anniversaire du bail. Aussi, vous utiliserez toujours le même trimestre de référence pour la prise en compte de l'IRL. Par exemple, si le bail fait mention de l'IRL du 2e trimestre, c'est celui qui fera foi tout au long du bail de location.

La révision de loyer est-elle obligatoire ?

Non, même si à la signature du bail vous faites bien figurer une clause de révision, rien ne vous contraint à réviser le loyer à la date anniversaire du contrat de location. Vous pouvez parfaitement attendre le renouvellement du bail ou appliquer une augmentation de loyer uniquement lors du changement de locataire.

Bon à savoir : il n'est pas possible d'augmenter un loyer lorsque le DPE (diagnostic de performance énergétique) classe votre logement en F ou G. Des travaux d'amélioration des performances du logement seront nécessaires pour un diagnostic plus favorable (entre A et E).

Comment informer le locataire d'une augmentation ?

Il n'existe pas de loi définissant la procédure d'information du locataire. Toutefois, afin de conserver une trace de votre demande, il est préférable d'envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Vous pouvez également remettre le courrier en main propre contre signature. Indiquez bien la date de signature pour attester de la conformité de votre demande de révision.

Calcul de l'indexation du loyer : comment ça marche ?

Calculer l'indexation du loyer est assez simple. La formule de calcul est la suivante : ancien loyer X nouvel IRL / ancien IRL.

Faisons une simulation de nouveau loyer selon l'indice de référence des loyers. Vous avez signé votre contrat de location le 1er janvier 2024. L'indice de référence est celui du 3e trimestre 2023, soit 141,03. L'indice du 3e trimestre 2024 est fixé à 144,51. Le montant de l'ancien loyer est de 1 000 €. Au 1er janvier 2025, le montant du loyer révisé est de : 1 000 X 144,51 / 141,03 = 1 024 €.

Les interdictions en matière d'indexation des loyers

La loi Alur interdit l'indexation rétroactive. Vous n'avez pas la possibilité de rattraper une indexation non appliquée en cours de bail. Cela évite une augmentation trop importante du loyer en une seule fois.

Par ailleurs, il est interdit depuis le 24 août 2022 de procéder à une indexation annuelle pour un bien classé F ou G. Le loyer est gelé pour inciter les bailleurs à faire des travaux de rénovation énergétique. D'ailleurs, les logements classés G ne peuvent plus être remis en location depuis le 1er janvier 2025.

Augmentation du loyer : quels sont les droits du locataire ?

Bail professionnel ou bail particulier pour une habitation, le locataire est en droit de contester l'augmentation du loyer. Cela est possible lorsque celle-ci n'est pas conforme aux règles en vigueur. Le locataire doit suivre trois étapes :

• mise en demeure par courrier recommandé de revoir le calcul du nouveau loyer ;

• conciliation lorsque le propriétaire ne souhaite pas accéder à la demande du locataire. Ce dernier doit faire appel à la Commission départementale de conciliation (CDC) ou à un conciliateur de justice. La conciliation peut être obligatoire avant de saisir le juge. Cela concerne les litiges inférieurs à 5 000 € ;

• saisie du juge lorsque la conciliation n'aboutit pas. Le locataire dispose d'un délai d'un an pour saisir le juge des contentieux de la protection.

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Autres atouts : vous connaissez déjà la rentabilité du bien immobilier. De plus, vous n'avez pas de gros travaux à prévoir à court terme.

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