Frais de location : qui paie quoi ?

Vous vous demandez souvent qui doit payer quoi dans une location ? Entre frais d’agence, charges et honoraires, la répartition des coûts entre locataire et propriétaire peut sembler floue. Pourtant, la loi encadre ces dépenses pour éviter les abus.

Cet article vous explique clairement la répartition des honoraires à la charge du locataire et du propriétaire. Vous découvrirez aussi comment la loi ALUR protège les locataires et influence les pratiques des agences immobilières.

Liste des frais à la charge du locataire

Les locataires doivent s’acquitter de plusieurs frais obligatoires lors de la signature du bail et tout au long de la location d’un logement. Voici les principaux postes de dépenses :

• état des lieux d’entrée : ce document, obligatoire, permet de constater l’état du logement au début de la location. Son coût est souvent à la charge du locataire ;

• constitution du dossier locatif : le locataire doit fournir un dossier complet (pièces d’identité, justificatifs de revenus, etc.), parfois associé à des frais administratifs ;

• assurance habitation : obligatoire, elle couvre les dommages causés au logement et aux biens du propriétaire. Son montant varie selon les garanties choisies ;

• dépôt de garantie : ce montant, souvent équivalent à un ou deux mois de loyer, sert à couvrir d’éventuels impayés ou dégradations ;

• frais de dossier de l’agence : ces frais, plafonnés par la loi ALUR, couvrent les coûts administratifs liés à la location ;

• le montant des honoraires de l'agence immobilière : il s'agit des honoraires liés à la recherche de logement ;

• le loyer : il est défini lors de la rédaction du bail selon la surface habitable, les prestations et l'emplacement ;

• les charges locatives : en copropriété, une répartition est prévue pour les charges entre le propriétaire et le locataire. Le premier règle à la copropriété des charges récupérables auprès du locataire.

Toutes ces charges reviennent au locataire dans la mesure où c'est lui qui jouit ensuite du bien immobilier.

Liste des frais à la charge du propriétaire

Le propriétaire assume plusieurs frais lors de la mise en location d’un logement puis durant le bail. Voici les principales dépenses à sa charge :

• frais de publicité : le propriétaire paie les coûts liés à la diffusion des annonces immobilières, que ce soit en ligne ou dans des médias traditionnels ;

• visites du logement : les frais liés à l’organisation des visites (transport, temps passé) sont généralement à la charge du propriétaire ;

• diagnostics techniques : ces documents sont pour certains obligatoires. C'est le cas du DPE, du constat de risque d'exposition au plomb, de l'état d'installation électrique et au gaz pour les logements de plus de 15 ans, de l'état des risques dans certaines zones ;

• gestion locative : si le propriétaire fait appel à une agence, il doit payer les honoraires de gestion, souvent équivalents à un pourcentage du loyer ;

• rédaction du bail : les frais de rédaction du contrat de location sont généralement inclus dans les honoraires de l’agence ou assumés directement par le propriétaire ;

• entretien et réparations : le propriétaire doit prendre en charge les frais d’entretien courants et les réparations non imputables au locataire ;

• taxe foncière : elle est toujours réglée par les propriétaires des biens immobiliers.

Le montant de ces frais reste à la charge du propriétaire pour pouvoir mettre en location son bien immobilier et le pérenniser. Trouvez des solutions pour les optimiser afin d’augmenter votre rendement locatif net.

Retrouvez la liste des frais annexes d’un investissement locatif.

Comment sont calculés les frais d'une agence immobilière ?

Zone, géographique, taille du logement, calculer le prix TTC des frais d'agence immobilière vous semble flou ? Rassurez-vous, Trackstone vous aide à mieux comprendre les frais facturés par l'agent immobilier à la signature du bail.

Calcul des frais d'agence

Le montant des frais facturés par l'agence immobilière est encadré selon les zones (détendues, tendues ou très tendues).

Les frais de dossier, la visite du logement et la rédaction du bail sont partagés entre locataire et propriétaire.

Le locataire ne peut payer plus que :

• la moitié des frais facturés par l'agence ;

• un montant calculé selon le prix maximum par mètre carré de surface habitable.

Zone tendue

Une zone tendue correspond à une zone géographique où la demande locative est plus forte que l'offre. Ici, les honoraires de location sont plus élevés.

Le montant facturé est soumis à un plafonnement : 12 € par m² de surface habitable.

Zone très tendue

Une zone très tendue est une ville où l'offre locative est encore plus faible et ne peut répondre à la demande.

Cette fois, la plafond est de 10 € par m² de surface habitable.

Zone détendue

Une zone détendue est une commune ou un département où l'offre locative est suffisante pour répondre à la demande des locataires.

Ici, le montant maximum imputable au locataire est de 8 € par m² de surface habitable.

Cas pratique : Répartition des frais pour un logement de 40m²

Pour mieux vous projeter, nous vous dévoilons des exemples concrets de frais selon la zone de votre logement. Pour un logement de 40 m², l'agence immobilière facture 800 €.

Zone très tendue

• La moitié des frais atteint 400 € (800 / 2).

• Le montant plafonné est de 40 x 12 = 480 €.

Le montant des charges du locataire est égal à 400 € puisqu'il ne peut payer plus de la moitié des frais de dossier de location et autres honoraires. Au-delà, le locataire pourrait se retourner pour facturation de frais abusifs. Le bailleur paie la même somme.

Zone tendue

• La moitié des frais atteint 400 €.

• Le montant plafonné est de 40 x 10= 400 €.

Le locataire doit payer 400 € une fois de plus. Le bailleur règle lui aussi 400 €.

Zone détendue

• La moitié des frais atteint 400 €.

• Le montant plafonné est de 40 x 8= 320 €.

Le locataire doit payer la somme de 320 €, le plafond en zone détendue. Le propriétaire bailleur va cette fois assumer un montant supplémentaire, il doit payer les frais à hauteur de 480 €.

Comment sont calculés les frais communs ?

État des lieux d'entrée, rédaction du bail de location, visites, toutes ces démarches engendrent des frais communs.

Le propriétaire doit payer les frais de sélection des candidats à la location ainsi qu'une part des frais d'agence.

Le locataire doit quant à lui régler une partie des honoraires de l'agence pour la visite, le dossier, la rédaction du bail et de l'état des lieux d'entrée. Attention, l'état des lieux de sortie ne peut en aucun cas être facturé au locataire.

Nous avons évoqué précédemment les frais de dossier. Les frais d'état des lieux sont eux aussi plafonnés. Cette fois, il n'est plus question de zone pour définir le plafonnement.

La répartition des frais d'état des lieux lors de la signature du contrat de bail

Pour le locataire réalisant un état des lieux avec l'agence immobilière, la part des frais facturés est égale à :

• la moitié des frais de l'agence ;

• avec un plafond de 3 € TTC par m² de surface habitable.

Exemple : pour un logement de 40 m² avec une prestation facturée 200 €, la partie des frais du locataire est calculée comme suit :

• 200 € / 2 = 100 € ;

• ou 40 x 3 = 120 €.

Le locataire ne peut payer plus de la moitié des honoraires, il devra s'acquitter de 100 €.

Cadre légal autour des honoraires d'agence immobilière

Les honoraires facturés par les agences immobilières sont encadrés par la loi Alur de 2014. C'est elle qui définit les plafonds de frais facturés aux locataires.

Par ailleurs, la loi Élan impose depuis le 1er avril 2019 aux agences immobilières d'afficher, au-delà du montant du loyer mensuel, le montant des frais d'agence à la charge du locataire. Cela rend l'offre plus transparente, comme c'est le cas dans le cadre d'une vente (les frais facturés sur le prix de vente doivent être parfaitement indiqués).

Concernant les frais de gestion locative lorsque vous déléguez votre LMNP ou votre location vide, la loi Hoguet fixe un tarif maximal que l'agence est en droit de facturer aux propriétaires : 10 % HT pour la location nue ou 5 % pour la location meublée (retrouvez les avantages et inconvénients de la LMNP, mais aussi les charges déductibles en meublé).

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