Conventionnement ANAH : le guide

Vous cherchez à valoriser votre investissement locatif tout en bénéficiant d’aides financières ? Le conventionnement ANAH pourrait être la solution. Ce dispositif, proposé par l’Agence Nationale de l’Habitat, permet aux propriétaires de louer leur bien à des loyers maîtrisés en échange d'un avantage fiscal et de subventions pour les travaux.

Qu’est-ce que le conventionnement ANAH ?

Le conventionnement ANAH (agence nationale de l'habitat) repose sur un accord entre l'État et les propriétaires, visant à améliorer le parc locatif tout en offrant des avantages fiscaux et financiers au bailleur. Voici les objectifs clés de ce dispositif :

• Amélioration du logement : le conventionnement encourage les travaux de rénovation pour optimiser la performance énergétique et le confort des logements, répondant ainsi aux normes actuelles.

• Accessibilité sociale : ce dispositif permet de louer à des ménages modestes, favorisant l'accès à un logement décent pour tous, tout en respectant des plafonds de loyer et de ressources.

• Valorisation du patrimoine : les propriétaires bénéficient d'une augmentation de la valeur de leur bien

  grâce aux travaux éligibles et à l'amélioration de l'attractivité locative.

• Avantages fiscaux : les propriétaires conventionnés profitent d'abattements fiscaux significatifs

  sur leurs revenus locatifs, allant jusqu'à 85 % selon le type de convention.

• Engagement durable : le conventionnement impose une durée minimale d'engagement, garantissant une stabilité locative et une contribution à long terme à l'offre de logements sociaux.

La demande de conventionnement peut être réalisée par un propriétaire bailleur, qu'il bénéficie de la pleine propriété ou qu'il soit usufruitier. La convention signée avec l'Anah concerne un logement donné en location en l'état ou après la réalisation de travaux.

La durée de la convention est de 6 ans (elle était auparavant de 9 ans minimum pour une convention avec travaux).

Les avantages du conventionnement ANAH

Le conventionnement ANAH offre des avantages financiers et fiscaux significatifs pour les propriétaires bailleurs.

• Les subventions pour les travaux de rénovation peuvent couvrir une partie importante des coûts.

• La performance énergétique du logement le valorise pour trouver plus facilement un locataire et permet de respecter la loi Climat.

• Un logement conventionné Anah permet de bénéficier d'une déduction fiscale avec un abattement allant jusqu'à 65 % sur leurs revenus locatifs.

Convention ANAH avec travaux

Cette convention nécessite de réaliser des travaux de rénovation énergétique et d'amélioration pour lutter contre l'habitat indigne.

Fonctionnement & durée

La convention avec travaux est un engagement spécifique dédié aux investissements locatifs de plus de 15 ans (sauf pour des travaux d'adaptation au handicap ou à la perte d'autonomie).

Le propriétaire bailleur s'engage à louer durant au moins 6 ans un logement respectant des critères officiels de décence.

Pour quels travaux puis-je obtenir des aides ?

Vous souhaitez réaliser des travaux dans votre investissement locatif ? L'aide pour les financer est accordée selon leur nature. Les travaux éligibles concernent :

• la sécurité et la salubrité ;

• l'adaptation au handicap ;

• la réhabilitation d'un logement dégradé ;

• un logement avec de faibles performances énergétiques ;

• un logement indécent ;

• un local transformé en logement.

Une limite de prise en charge au mètre carré est appliquée par l'Anah.

Convention ANAH sans travaux

Cette fois, vous n'êtes pas tenu de réaliser des travaux. Toutefois, le conventionnement reste consécutif au respect de certains critères pour espérer bénéficier d'un avantage fiscal.

Conditions d'obtention

• Pour une convention ANAH sans travaux, des critères spécifiques d'éligibilité s'appliquent concernant le logement :

  • avoir plus de 15 ans, sauf pour des travaux d'adaptation aux handicaps ou à la perte d'autonomie ;

  • être décent ;

  • être classé A, B, C, D, ou E (classement DPE) ;

  • ne pas avoir fait l’objet de financement public au cours des 5 dernières années à l'image du PTZ ;

  • être la résidence principale du locataire.

Montant maximum pour un loyer conventionné ANAH

Dans le cadre de la convention sans travaux, le respect des loyers est la clé pour bénéficier des avantages du dispositif Loc'Avantages.

Il existe trois types de conventions :

• convention à loyer intermédiaire (loc1) : le loyer se situe 15 % en dessous des loyers du marché ;

• convention à loyer social (loc2) : le loyer se situe 30 % en dessous des loyers du marché ;

• convention à loyer très social (loc3) : le loyer se situe 45 % en dessous des loyers du marché.

Plus le montant du loyer est faible, plus la réduction d'impôt est élevée. Elle sera d'autant plus importante lorsque vous recourez à l'intermédiation locative. Dans ce cas, elle peut atteindre 65 %.

Qui peut signer une convention avec l'ANAH ?

Pour signer une convention avec l'Anah, vous devez être :

• un propriétaire bailleur particulier ;

• une SCI familiale ;

• un usufruitier.

Les collectivités, quant à elles, peuvent signer avec l'Anah un pacte Territorial France Rénov' pour revitaliser les territoires.

Différence entre logement conventionné et logement classique

Monter un dossier de demande de conventionnement avec l'Anah permet d'obtenir une réduction d'impôt sur le revenu et des aides pour une convention avec travaux. En contrepartie, le conventionnement ANAH impose des obligations spécifiques aux propriétaires pour garantir le respect des conditions de location. Voici les principales contraintes :

• plafonds de loyer : les loyers doivent respecter des plafonds définis en fonction de la zone géographique et du type de convention, assurant des tarifs accessibles ;

• critères de sélection : les locataires doivent répondre à des plafonds de ressources stricts, garantissant que le logement bénéficie à des ménages modestes ;

• interdiction familiale : il est interdit de louer à un membre de la famille, afin d'éviter les abus et de maintenir l'équité d'accès au logement ;

• gestion des révisions : les révisions de loyer sont encadrées et doivent respecter les plafonds fixés par la convention, limitant les augmentations annuelles ;

• durée d'engagement : le propriétaire s'engage à respecter les conditions de la convention pendant une période minimale, sous peine de sanctions.

Pour un investissement immobilier classique, le propriétaire bailleur n'est tenu de répondre à aucune de ces obligations. Il peut librement faire le choix du type d'occupant, n’est sont pas contraint par un loyer abordable ni par des niveaux de ressources des locataires. En contrepartie d'une signature de bail plus libre, il ne bénéficie pas de prime, d'une réduction d'impôt ou d'aides à la rénovation.

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