Le locataire peut-il arrêter de payer le loyer ?

Non, en principe le locataire ne peut pas cesser de payer ses loyers. En cas de suspension de paiement, il est sanctionné par le bailleur qui est droit de l'obliger à quitter le logement. Trackstone vous dévoile les raisons pour lesquelles les locataires cessent de payer leur loyer et les solutions auxquelles le bailleur peut avoir recours.

Payer son loyer : une obligation pour le locataire

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, "le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus". Le contrat de bail détermine la date de paiement mensuelle que le locataire est dans l'obligation de respecter.

Face à cette obligation de payer, le locataire n'est pas en droit de prendre la décision de suspendre le versement de ses loyers, quelle qu'en soit la raison. En cas de défaut de paiement, il s'expose à des sanctions.

Quelles sont les conséquences d'un non-paiement de loyer ?

Le contrat de location inclut généralement une clause prévoyant la résiliation du bail lorsque le locataire cesse de régler les loyers. Aussi, le risque principal est de perdre l'usage de son habitation principale et de devoir trouver un autre logement.

Par ailleurs, l'expulsion d'un logement n'épure pas la dette locative. Le locataire reste redevable du loyer.

Pourquoi le locataire souhaite-t-il suspendre le paiement du loyer ?

Cesser le paiement du loyer peut intervenir dans différentes situations. Toutefois, il encourt la plupart du temps des sanctions. La solution ? Bloquer les loyers à la Caisse des dépôts et consignations en saisissant le juge d'instance.

Insalubrité du logement

C'est un cas spécifique permettant de ne plus payer les loyers sans encourir de sanction. On parle d'exception d'inexécution liée au caractère habitable. Les locataires doivent toutefois rester vigilants et entamer des démarches pour prouver qu'ils vivent dans un logement insalubre. Par ailleurs, l'insalubrité est ici définie de manière stricte :

• le logement présente un taux d'humidité extrême impactant l'état de santé de ses occupants ;

• le logement n'est pas équipé de chauffage, le rendant inhabitable en hiver ;

• le logement est déclaré inhabitable suite à une expertise. Le rapport peut évoquer un problème d'humidité, un risque électrique, une insuffisance de chauffage, etc.

Pour obtenir gain de cause, les locataires sont tenus de s'adresser à un commissaire de justice pour faire constater le niveau d'insalubrité du logement. Ils peuvent mener une action en justice en s'assurant que le caractère insalubre sera bien reconnu. De nombreuses demandes de locataires sont rejetées, ils sont contraints d'assurer le paiement des loyers.

Montant du loyer trop élevé

Il existe des règles pour fixer les loyers en France. Encadrement des loyers selon la zone ou plafonnement en fonction du type d'investissement locatif (Pinel par exemple), augmentation annuelle selon l'indice de référence des loyers (IRL), les bailleurs ne sont pas toujours libres de choisir le montant des loyers.

Lorsque le propriétaire a manifestement fixé un loyer trop élevé, le locataire pourrait être tenté de ne plus le payer. Or, il se mettrait en faute. Il est préférable d'en faire part au propriétaire pour trouver une solution à l'amiable. Sans réponse de sa part, le locataire envoie une mise en demeure de régulariser le montant du loyer.

Dans le cas d'une révision annuelle des loyers non conforme aux réglementations en vigueur, le locataire peut ensuite faire appel à la commission départementale de conciliation (CDC) ou à un conciliateur de justice. Enfin, en l'absence de solution, il peut saisir le juge pour tenter d'obtenir une décision de justice en sa faveur.

Durant cette procédure, le locataire n'a pas le droit de suspendre le paiement des loyers.

Difficultés de paiement

En cas de changement temporaire de situation ou d'accident de la vie engendrant une baisse de revenus, le locataire peut cesser le paiement des loyers. Pourtant, là encore, il se met en faute. Lorsqu'il rencontre des difficultés de paiement, il reste préférable d'en discuter avec le bailleur afin de trouver des solutions à l'amiable pour échelonner le règlement.

Que faire en tant que propriétaire bailleur lorsque le locataire ne paie plus ses loyers ?

Lorsque le locataire est bénéficiaire de l'APL (aide au logement) octroyée par la CAF, le bailleur peut faire une demande pour en obtenir le versement directement.

Lorsque le locataire n'est pas en droit de refuser de payer, le propriétaire peut résilier le bail de location pour motif réel et sérieux. La démarche est la suivante :

• envoyer un courrier simple pour demander au locataire le paiement du loyer ;

• envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;

• saisir le conciliateur de justice ou un médiateur civil pour trouver un accord avec le locataire ;

• réclamer dès le 1er loyer impayé le paiement au garant (il peut s'agir de la caution du locataire, de la garantie Visale ou encore de la garantie des loyers impayés) ;

• informer dès le 2e impayé la CAF ou la MSA lorsque le locataire bénéficie des aides au logement ;

• résilier le bail et demander l'expulsion du locataire ;

• faire délivrer un commandement de payer au locataire par un commissaire de justice (ex-huissier de justice) dans le cadre d'un bail avec clause résolutoire ;

• lorsque le locataire ne peut rembourser votre dette dans un délai de 6 semaines, vous devez l'assigner au tribunal. Vous saisissez le juge des contentieux de la protection et chargez un commissaire justice d'assigner le locataire ;

• le juge décide d'appliquer un échéancier de paiement ou de procéder à l'expulsion du locataire.

Le bailleur peut-il utiliser le dépôt de garantie pour compenser les loyers impayés ?

Oui, le dépôt de garantie sert à garantir le bailleur contre les dommages causés au bien immobilier par le locataire, mais aussi contre les loyers impayés. Toutefois, il ne peut excéder un mois de loyer dans un logement vide et deux mois de loyer dans un logement meublé. Il ne sera donc pas toujours suffisant.

Pensez à souscrire une assurance loyer impayé

Pour vous couvrir, nous vous conseillons de souscrire une GLI (garantie des loyers impayés). Cette assurance prend en charge les loyers lorsque le locataire se met en défaut de paiement. Cela ne vous prive toutefois pas d'intenter une action en justice pour expulser le locataire.

Action Logement propose également la garantie Visale. Lorsque locataires et propriétaires sont éligibles, cette garantie est gratuite. Cette caution couvre jusqu'à 36 termes impayés de loyer.

Investissez dans l'immobilier avec Trackstone pour plus de sécurité

Pour limiter le risque de litige avec un locataire, réalisez votre investissement locatif avec Trackstone. Nous vous proposons des biens immobiliers déjà loués. La situation financière du locataire est vérifiée, vous réduisez le risque d'impayé. Bien sûr, lorsque le locataire décide de quitter les lieux, vous devrez faire preuve de vigilance pour trouver un nouveau locataire fiable. Pour cela, la gestion locative peut se révéler une solution idéale. Vous confiez toutes les démarches à un expert (remise en location gestion de l'état des lieux d'entrée et de sortie, perception des loyers, relance le cas échéant, etc.).

Par ailleurs, les biens vendus sont de qualité, vous n'avez pas de lourds travaux à réaliser à court terme. Vous ne courez aucun risque d'acheter un logement inhabitable en raison de son insalubrité.

Dernier avantage, et non des moindres, vous percevez vos revenus locatifs dès l'acquisition de votre bien immobilier.

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