Peut-on augmenter le loyer entre deux locataires ?

Votre ancien locataire a résilié son contrat de bail ? C'est le moment d'envisager une augmentation du loyer. Toutefois, le bailleur peut augmenter le loyer uniquement dans certaines conditions bien spécifiques. Trackstone vous dévoile les règles à respecter pour éviter un litige avec votre nouveau locataire.

Augmentation du montant du loyer : le cas des zones

Dans un premier temps, faisons un tour d'horizon des règles régissant l'augmentation du loyer en fonction de la zone dans laquelle se situe votre bien immobilier.

Les zones tendues

La zone tendue est une zone géographique dans laquelle la tension locative est forte. En clair, la demande est plus forte que l'offre. Le bailleur ne peut fixer librement le montant du loyer. Pour un loyer non révisé au cours des 12 derniers mois, le loyer peut être augmenté en tenant compte de l'indice de référence des loyers. L'IRL est publié chaque trimestre et défini par l'INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques).

Pour mémoire, la révision annuelle du loyer en cours de bail est possible pour les propriétaires dès lors qu'ils respectent l'indice de référence. Ils ont ainsi l'opportunité d'augmenter leurs revenus locatifs sans pour autant mettre en péril le budget de leurs locataires.

Les zones tendues régies par l'encadrement des loyers

Selon la loi Alur de 2014, une maîtrise du niveau des loyers s'impose pour protéger les locataires d'une dérive tarifaire. L'encadrement des loyers impose deux obligations :

• fixer un loyer annuel maximal

  défini par les autorités ;

• ne pas dépasser le montant du

  loyer de référence majoré en cas de relocation

  .

Pour savoir si votre commune est concernée par l'encadrement des loyers, renseignez-vous auprès de la mairie. Si la loi Alur instaure cette règle dans les villes tendues, la loi Élan de 2018 permet aux communes de mettre librement en place ce dispositif. Début 2025, 69 villes appliquent l'encadrement des loyers. D'autres communes devraient s'ajouter à la liste à très court terme.

Les zones non tendues

Lorsque vous n'êtes pas concerné par l'encadrement des loyers, d'autres règles s'appliquent (loi de 1948, logement conventionné par l'Anah, etc.). Toutefois, le loyer peut être fixé librement selon l'état du marché et la qualité du bien. Aussi, une augmentation entre deux locataires peut s'envisager.

Le conseil Trackstone : assurez-vous de fixer un loyer raisonnable. En effet, face à la concurrence, à prestations équivalentes, un locataire choisira un autre bien. Or, la vacance locative est l'un des pires ennemis du propriétaire bailleur. Préférez revoir un peu à la baisse le montant du loyer pour obtenir des revenus locatifs sans interruption.

Augmentation du loyer dans le cadre du dispositif Pinel

La loi Pinel qui n’est plus accessible aux nouvelles constructions depuis le 31 décembre 2024 permet de réduire votre imposition. Vous devez pour cela respecter un certain nombre de conditions. Le plafonnement du loyer est l'une d'entre elles. Aussi, lors du départ de votre locataire, l'augmentation du loyer devra respecter le plafond au m² selon la ville dans laquelle se situe votre investissement locatif.

Règles d'augmentation des loyers : les exceptions

Pour une mise en location après 18 mois d'inoccupation du logement, le bailleur fixe librement le loyer (hors zones tendues et loi Pinel). En revanche, pour un bien inoccupé depuis moins de 18 mois, le prix du loyer peut être augmenté sous certaines conditions. Par ailleurs, le montant du dernier loyer appliqué doit être indiqué dans le bail signé avec le nouveau locataire.

Un loyer sous-évalué

Pour tout bail signé depuis le 1er juillet 2024, le bailleur est en droit d'augmenter un loyer à la signature d'un nouveau bail lorsque le loyer de l'ancien locataire était manifestement sous-évalué. C'est le cas par exemple lorsque vous avez choisi de ne pas réviser le loyer durant plusieurs années avec votre locataire en place.

La réalisation d'importants travaux

Le bailleur peut augmenter le loyer pour réduction de charges lorsque ces travaux augmentent les performances énergétiques du logement. Pour la réalisation de travaux d'amélioration ou de mise aux normes de décence pour un montant au moins égal à 50 % (montant des travaux TTC) de la dernière année de loyer, le bailleur peut augmenter le loyer.

Le locataire peut contester le montant du loyer

Nous vous invitions à prendre très au sérieux les règles en vigueur concernant l'établissement du montant des loyers. Application d'un complément de loyer, augmentation entre deux locataires, les règles protègent ces derniers. S'ils considèrent que le loyer fixé est manifestement supérieur aux plafonds, ils peuvent se tourner vers la Commission départementale de conciliation (CDC). Si elle ne parvient pas à résoudre le litige, le locataire peut lancer une procédure en saisissant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend votre logement.

L'impact du DPE sur l'augmentation de loyer

Autre point important à considérer en matière de fixation des loyers entre deux locataires : le DPE (diagnostic de performance énergétique).

Depuis le 1er janvier 2025, tous les logements classés G ne peuvent plus être remis en location. Ce sera le cas des logements classés F au 1er janvier 2028 (puis des logements avec un DPE E au 1er janvier 2034). Selon l'article 159 de la loi du 22 août 2021, les bailleurs sont contraints de conserver le loyer appliqué au précédent locataire pour un logement classé G ou F.

Quelle est la procédure à suivre pour augmenter un loyer entre deux locataires ?

Lors d'un changement de locataire, l'ancien loyer peut être augmenté en respectant les règles évoquées ci-dessus (bien situé en zone tendue ou non, réalisation de travaux, etc.). Si le propriétaire peut augmenter le loyer, la fixation de son montant ne peut s'en remettre au hasard.

Étudiez le marché immobilier local en consultant les annonces de location. Comparez les tarifs pratiqués par la concurrence à secteur équivalent et pour des prestations similaires. Renseignez-vous également sur la demande locative. Pour cela, les annonces peuvent encore vous être très utiles. Si vous constatez que tous les biens mis en location ne restent pas longtemps sur le marché, cela signifie que la demande est forte.

Si vous souhaitez gagner du temps, contactez une agence immobilière. Un professionnel local saura parfaitement vous guider pour indexer le loyer et choisir le montant le plus judicieux pour remettre rapidement votre bien en location.

Réussir votre investissement locatif avec Trackstone

Avec Trackstone, vous avez la possibilité d'acheter des biens immobiliers déjà loués. Aussi, vous gagnez du temps au moment de l'achat. Vous n'avez pas besoin de calculer le loyer idéal, il est déjà fixé. Avant de mettre les biens en vente, nous les vérifions. Nous nous assurons que la rentabilité est à la hauteur de vos exigences et vous êtes certain que le loyer respecte les plafonds en vigueur.

Autre atout : nous vérifions les locataires et leur solvabilité. Vous achetez un bien en toute sérénité et percevez dès l'acquisition vos revenus locatifs.

Enfin, vous bénéficiez de toute information cruciale pour faire le bon choix : DPE, montant de la taxe foncière, état du bien et travaux à prévoir, notamment pour améliorer la classe énergie.

Indexation du loyer, fixation du loyer à la signature du nouveau bail, vous avez à présent une idée plus précise des règles à respecter. Il ne vous reste plus qu'à investir et choisir une solution sans surprise avec Trackstone. Nous proposons des biens partout en France pour saisir les meilleures opportunités et constituer votre patrimoine.