Tout mois commencé est dû : une clause illégale en location ?

À la mise en location d’un bien immobilier, locataire et propriétaire signent un contrat de location ou bail de location. Certains baux intègrent une clause définissant que tout mois entamé est dû. Saviez-vous que cette clause est abusive et qu'en tant que propriétaire bailleur vous pourriez être sanctionné ?

Que dit la loi sur le montant mensuel du loyer au départ du locataire ?

La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs fait foi en matière de règles de location. L'article 15-1 indique très clairement que le locataire "est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé".

En raison de nombreux litiges, la Cour de cassation est venue confirmer cette règle.

Selon l'arrêt n° 02-14.271 du 28 octobre 2003, le délai de préavis se décompte de date à date et non en mois. Selon l'arrêté n° 03-14.439 du 7 juillet 2004, le montant des loyers est dû jusqu'à la date d'effet du congé.

En clair, pour un préavis de 3 mois donné le 10 mai, le locataire est redevable du loyer jusqu'au 10 septembre. Légalement, un propriétaire n'est donc pas en droit d'imposer le paiement du loyer jusqu'à la fin du mois si le préavis prend fin avant.

Bon à savoir : cela concerne tout à la fois un logement vide et un logement meublé, un bailleur social ou un bailleur privé.

Calcul du montant du loyer au prorata temporis

Une fois le congé donné par le locataire, le propriétaire peut définir le montant du loyer à facturer le dernier mois. Et vous allez le constater, le calcul est relativement simple. Prenons par exemple le mois de septembre qui compte 30 jours.

Votre locataire quitte le logement le 10. Le montant du loyer et des charges est de 900 €. La formule est la suivante :

• nombre de jours d'occupation x loyer mensuel / nombre de jours dans le mois, soit : 10 x 900 / 30 = 300 €.

La règle du prorata temporis s'applique également en début de bail. Une fois le bail signé, le locataire est redevable du premier loyer entre la date de prise de possession et la fin du mois. Par exemple, pour un loyer de 900 € et une arrivée le 11 septembre dans le logement, le locataire paiera 20 jours de loyer, soit 600 €.

Rappel des règles concernant le préavis en location

À la signature du bail, le locataire est informé de la durée de préavis :

• 3 mois pour un logement vide (vous pouvez toutefois résilier votre bail et bénéficier d'un préavis d'un mois pour motif légitime ou si votre logement se situe dans une zone tendue) ;

• 1 mois pour un logement meublé.

Pour donner congé, le locataire est tenu d'envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception ou de choisir la remise en main propre contre décharge. Conserver une trace est primordial pour définir la fin de la location et donc la date jusqu'à laquelle le locataire a pour obligation de payer le loyer et les charges locatives.

Bon à savoir : le loyer est applicable jusqu'à la fin du préavis, même si le locataire a fait le choix de quitter le logement avant. C'est à la fin du congé que se déroule l'état des lieux de sortie. Le propriétaire dispose d'un mois pour rendre au locataire le dépôt de garantie si le logement est rendu dans le même état qu'à la remise des clés.

Investissement locatif : respectez les règles

Réaliser un investissement immobilier pour constituer votre patrimoine est une solution judicieuse. Votre bien est financé par les loyers perçus. Toutefois, pour un investissement réussi, nous ne pouvons que vous conseiller de vous conformer à la loi en respectant bien les règles suivantes :

• définir le montant du loyer en respectant la réglementation en vigueur (plafonnement Pinel, encadrement des loyers, etc.) ;

• respecter l’indexation des loyers en cours de bail (indice de référence de loyers) ;

• augmenter le loyer entre deux locataires selon la zone dans laquelle se situe le logement.

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