Est-ce rentable d'acheter un bien déjà loué ?

Investir dans un logement déjà loué séduit de plus en plus d'investisseurs immobiliers. Beaucoup de propriétaires souhaitent vendre leur investissement lorsque le locataire est toujours en place car il y a de nombreux avantages à vendre un bien occupé.

Mais du côté de l'acheteur, est-ce une bonne affaire ? Quels sont les avantages d'acheter un bien déjà loué ? Est-ce que cela peut apporter une bonne rentabilité ?

Ce genre de projet immobilier est -il adressé seulement à ceux qui veulent faciliter leur investissement sans le rendre le plus rentable possible ? On vous dit tout !

Acheter un bien déjà loué pour profiter d'un achat à décote

Lorsque vous souhaitez acheter un appartement déjà loué, le prix du bien sera nettement plus intéressant qu'une location vide. En plus, les démarches d'achat d'un bien déjà loué ne sont pas forcément plus lourdes.

En effet, dans ce type de vente, l'appartement connaît une décote pouvant aller jusqu'à 15%. Acheter avec un locataire actuel en place peut donc vous faire réaliser une économie non négligeable qui augmentera votre rendement locatif brut, puisque votre achat vous coûtera moins cher que si vous achetiez une location vide.

Une rentabilité sans surprise

Un des avantages les plus intéressants lorsque vous achetez un bien déjà occupé est la connaissance de la rentabilité de ce bien. En effet, même si vous devez bien sûr calculer votre taux de rendement (selon le prix auquel est vendu l'appartement), vous n'aurez pas de surprises quant aux charges et frais liés à l'appartement.

Bien sûr, pour connaître la rentabilité nette-nette du bien, celle-ci dépendant de votre fiscalité, vous devrez faire vos propres calculs. Oubliez les erreurs de calcul de rentabilité, la vôtre sera sans surprise !

Deux indicateurs majeurs constituent les piliers de votre investissement :

• Le TRI immobilier : définition et méthode de calcul

• La VAN : comment la calculer pour un investissement immobilier ?

Le meilleur dans tout cela ? Ces deux indicateurs vous sont fournis pour tous les biens immobiliers sur Trackstone.

Des avantages qui vont au-delà de la rentabilité

Obtenir un prêt plus facilement

Lorsque vous souhaitez investir dans un achat immobilier, plusieurs paramètres (en plus du montant de votre apport personnel) seront pris en compte par la banque pour vous accorder votre prêt.

En faisant le choix d'un bien déjà loué, il sera beaucoup plus facile pour vous d'accéder à ce prêt. En effet, c'est une des meilleures situations pour la banque puisqu'il évite la vacance locative tant redoutée. Votre locataire est en place dès l'achat, et il va y rester encore quelque temps.

Un investissement au processus facilité

Acquérir un bien déjà loué est aussi une option confortable puisque vous héritez d'une situation : un revenu connu à l'avance, un locataire en place, un bail déjà rédigé. Si tous ces points ne vous permettent pas d'augmenter le montant de votre rendement, ce sont tout de même des bons points qu'il faut prendre en compte.

Cette facilité apportée par un bien déjà loué peut vous permettre de passer rapidement à l'action, et enfin investir.

Cohérence du loyer avec le marché

L’avantage principal de l’achat d’un logement habité est le transfert d’un flux financier garanti. Vous ne prenez pas le risque d’avoir à fixer un loyer de marché et de devoir chercher pendant plusieurs semaines, voire plusieurs mois un locataire.

Vous devez cependant rester vigilants car si le locataire habite la résidence depuis plusieurs années, il se peut que le montant du loyer soit décorrélé du marché.

Notre conseil : vous pouvez publier une annonce « fictive » de l'appartement : avec un loyer similaire, vous observez les demandes que vous recevez.

Vous pourrez savoir si le loyer est trop élevé par rapport au marché actuel ou si la ville ou zone connaît un déficit en termes de demandes.

Investir dans un bien déjà loué : les inconvénients pour votre rentabilité

Acheter un bien déjà loué comporte aussi des inconvénients. C’est pour cette raison que vous devez vous poser les bonnes questions sur votre situation et l’appartement en question. Cette option d’achat avec locataire en place ne correspond pas à tout le monde ni à tous les biens. Voici les points de vigilance à connaître avant le passage à l’action :

Oubliez les travaux

En choisissant l'option du bien avec locataire en place, oubliez la question des travaux. Selon la loi, il est impossible pour un propriétaire de sortir un locataire de l'appartement qu'il occupe. Seuls de petits travaux pourront être effectués dans l'immédiat, mais pour le reste, vous devrez attendre que le locataire quitte les lieux.

Or, pour augmenter votre rentabilité, les travaux font partis des paramètres les plus efficaces. Vous devrez donc renoncer à cette augmentation de rendement grâce aux travaux. Avant d’acheter votre bien, pensez à vérifier l'état du bien pour évaluer l'étendue des travaux dont le bien aurait besoin.

Un locataire que vous ne choisissez pas

Ne pas pouvoir choisir son locataire est une des angoisses les plus courantes lorsqu’on investit. Et pour cause ! Des loyers impayés, un logement abîmé, et votre rentabilité est directement touchée.

Notre conseil : vous pouvez accéder à plusieurs informations nécessaires à votre investissement en demandant l'extrait de compte locataire. Cela vous donnera une idée de la situation de la location : à quelle date le locataire paye son loyer, s'il est régulier etc.

Ce document ne vous explique pas tout l'historique du bien mais vous saurez si factuellement, l'achat de ce bien est un piège à éviter ou si au contraire, vous pouvez foncer.

Sur ce même sujet : Comment trouver un locataire sérieux sans agence ?

Un bail auquel vous devez vous adapter

Puisque vous héritez d'une situation, le bail est déjà entièrement rédigé. Cela comporte des avantages comme la facilité du passage à l'action évoqué ci-dessus, mais cela signifie également qu'il vous faudra vous plier à ce bail, sans possibilité pour vous de le modifier.

Vous pourrez seulement le rédiger à votre guise à l'arrivée du prochain locataire, si l'actuel décide de ne plus y habiter.

Investir dans un appartement où le locataire est déjà en place a un impact sur votre rentabilité. Il est donc important d’analyser le bien que vous souhaitez acheter pour connaître tous les points évoqués dans l’article.

Pour être certain que ce type d’appartement à la vente remplit les critères essentiels, nous vous conseillons de passer par un site spécialisé comme Trackstone, qui présente seulement des biens adaptés à ce type d’achat.

Pour approfondir vos connaissances, nous vous invitons à explorer nos divers articles, notamment celui dédié au montant requis pour devenir rentier ainsi que notre analyse sur les contrastes entre les investissements en SCPI et l'immobilier traditionnel.

Nous menons également des analyses poussées sur :

• La rentabilité des appartements en montagne

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