11 obligations à respecter après signature d'une convention ANAH

Interrompu au 1er janvier 2025 puis prorogé jusqu'au 31 décembre 2027, le dispositif Loc'Avantages offre un avantage fiscal aux propriétaires bailleurs dont le logement donné en location fait l'objet d'un loyer inférieur aux prix du marché. Pour bénéficier pleinement des avantages de Loc'Avantages, respectez scrupuleusement les critères fixés par l'Anah.

Pas le temps de tour lire ? Les conditions à retenir

• Louer durant 6 ans minimum.

• Louer un logement vide à titre de résidence principale.

• Respecter un plafond de loyer.

• Choisir un locataire avec des ressources plafonnées.

• Ne pas louer à un proche

• Informer le locataire de la signature d'une convention avec l'Anah.

• Remettre en location le bien lors du départ du locataire tant que le logement est conventionné.

• Ne pas reprendre le logement pour un usage personnel avant le terme de la convention.

• Respecter des critères de décence.

• Informer l'acheteur du conventionnement pour qu'il signe lui-même une convention avec l'Anah.

• Informer les organismes sociaux (CAF et MSA).

Trouver un locataire respectant les ressources maximales éligibles à Loc'Avantages ne suffit pas. Prenez le temps de trouver un locataire sérieux ou achetez avec Trackstone un bien déjà loué avec un locataire vérifié.

Condition 1 : Durée minimale de location

Vous vous engagez à louer le logement non meublé pendant une durée minimale de 6 ans dans le cadre d'une convention signée avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah). Toute rupture de cet engagement peut entraîner la perte des avantages fiscaux.

Ce critère du conventionnement Anah (convention avec travaux ou sans travaux) permet d'éviter tout effet d'aubaine et lutter durablement contre l'habitat indigne.

Condition 2 : Usage du logement

Le logement doit être loué vide, à usage exclusif de résidence principale du locataire. Le propriétaire bailleur ne peut ainsi louer un logement meublé.

La demande de conventionnement est une démarche avantageuse pour les propriétaires avec une déduction spécifique. En contrepartie, l'Anah souhaite faciliter l'accès au logement, c'est pourquoi il n'est possible de signer une convention que pour une résidence principale.

Condition 3 : Plafond de loyers

Au-delà de la durée de la convention, l'Anah fixe des règles concernant les plafonds de loyer conventionné. Le montant du loyer doit être inférieur aux prix du marché local.

L'objectif est de proposer trois solutions pour offrir un meilleur accès au logement aux ménages modestes :

• Loc 1 : loyer intermédiaire inférieur à 15 % par rapport aux prix du marché ;

• Loc 2 : loyer social inférieur à 30 % par rapport aux prix du marché ;

• Loc 3 : loyer très social inférieur à 45 % par rapport aux prix du marché.

La réduction fiscale dépend du montant maximum du loyer, mais aussi du recours ou non à l'intermédiation locative. Elle peut atteindre 65 %.

Condition 4 : Conditions de ressources du locataire

Vous devez vous assurer que vos locataires remplissent les conditions de ressources définies par l'État. Il est important de vérifier l'avis d'imposition du locataire pour s'assurer qu'il est bien éligible pour votre logement conventionné Anah.

À la date d'effet du bail, les revenus du locataire ne doivent pas dépasser les plafonds définis par la convention selon :

• la zone géographique du logement ;

• le type de convention (convention à loyer intermédiaire, convention à loyer social ou très social) ;

• le nombre de personnes dans le foyer : personne seule, couple, avec ou sans personne à charge (au-delà de 4 personnes à charge, une majoration est appliquée).

Cette condition permet d'assurer un accès au logement pour tous.

Condition 5 : Interdiction de louer à un proche

Le logement ne peut être loué ni à un membre du foyer fiscal du propriétaire, ni à ses ascendants ou descendants, ni à ceux d'un associé dans le cas d'une société. Cela évite aux bailleurs de profiter d'une aide financière en ne respectant pas les règles définies par l'Anah, à savoir offrir un habitat décent à prix modéré à tout particulier.

Le logement ne peut être loué à une personne déjà en place, sauf lorsque la convention avec l'Anah est conclue au moment où est renouvelé le bail.

Condition 6 : Information du locataire

Le propriétaire doit informer le locataire de l'existence de la convention et annexer celle-ci au contrat de bail. Il doit faire preuve de transparence concernant le montant maximum du loyer et la durée minimum de 6 ans de location (même si le contrat de location reste un bail classique de 3 ans renouvelables).

Condition 7 : Remise en location après départ du locataire

Lorsque le locataire quitte le logement, le propriétaire doit remettre ce dernier en location selon les conditions prévues par la convention dans un délai maximal d'un an après notification du congé.

Cela ne s'applique toutefois pas après 6 ans, sauf dans le cadre d'une convention renouvelée (elle est renouvelable une fois).

Si le propriétaire ne respecte pas cette règle, il perd l'avantage fiscal offert par Loc'Avanrtages.

Condition 8 : Interdiction de reprise pour usage personnel

Durant toute la durée d'engagement (6 ans), le propriétaire ne peut pas récupérer le logement pour son usage personnel. Cela s'explique simplement par son engagement, à la signature du contrat avec l'Anah, de louer durant au moins 6 ans le logement.

Condition 9 : Respect des critères de décence

Le logement doit répondre aux critères légaux de décence durant toute la période couverte par la convention.

L'habitation doit respecter les critères fondamentaux de toute location, à savoir présenter une surface minimale de 9 m².

Par ailleurs, la convention Anah interdit de louer une passoire énergétique, les logements avec un DPE F ou G (diagnostic de performance énergétique) ne peuvent être mis en location dans ce cadre.

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N'hésitez pas à lire notre article sur les types de logements éligibles à Loc'Avantages.

Condition 10 : Obligation en cas de vente ou mutation

En cas de vente ou mutation, la convention s'impose automatiquement au nouveau propriétaire. Celui-ci devra signer un avenant avec l'ANAH, et cette obligation doit être mentionnée dans l'acte de vente. À défaut, des sanctions peuvent être appliquées au vendeur.

Une fois de plus, cela permet d'éviter les effets d'aubaine. L'État s'engage à accorder aux bailleurs une réduction d'impôt en contrepartie de cet engagement minimal de 6 ans. Cela protège les locataires en place qui continuent ainsi à bénéficier d'un loyer plus avantageux.

Condition 11 : Informer les organismes sociaux

Lorsque le logement est conventionné à un niveau social ou très social, le propriétaire est tenu de compléter les formulaires nécessaires pour les organismes payeurs des aides au logement (CAF ou MSA). Ces administrations ont ainsi connaissance de la nature de la location et de son conventionnement pour octroyer des aides aux locataires. Même avec une convention Anah à loyer très social, les locataires sont en droit de percevoir une aide au logement dont le montant est défini selon leur situation (personne seule ou couple, enfants à charge, ressources, etc.).

Loc'Avantages offre une réduction d'impôt significative en échange d'un loyer abordable et du respect des conditions Anah. Optimisez votre investissement locatif en explorant ce dispositif, et bénéficiez d’avantages financiers.

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