Locataire qui ne paie pas son loyer : que faire ?

Que faire face à un locataire qui ne paie pas son loyer ? Cette situation, source de stress pour de nombreux propriétaires, peut engendrer des difficultés financières. En 2024, les cas d’impayés ont augmenté de 15 % selon les dernières statistiques. Dans cet article, découvrez les étapes clés pour agir efficacement, des démarches immédiates à la procédure légale en cas de loyer impayé. Des actions concrètes pour protéger votre logement et vos intérêts.

Les obligations du contrat de location

Lors de la signature d'un contrat de bail, le locataire s'engage à payer son loyer. Le locataire ne peut pas arrêter de payer le loyer, même en cas de situation financière complexe ou de non-respect des obligations du propriétaire. En cas de problème, il doit en premier lieu trouver une solution amiable avec son propriétaire.

Le bailleur, de son côté, doit veiller à fournir au locataire un logement décent avec un DPE de A à F et réaliser les travaux nécessaires. Par ailleurs, il est tenu de respecter les réglementations en matière de loyer (plafonnement, augmentation annuelle selon l'indice de référence des loyers, etc.).

Comment agir si mon locataire ne paie pas son loyer ?

Lorsqu’un locataire ne paie pas son loyer, il est important de réagir rapidement tout en respectant le cadre légal. Selon la loi, un loyer est considéré comme impayé dès le premier mois de retard. Le propriétaire doit alors rassembler les preuves nécessaires pour justifier sa position en cas de litige et prendre contact avec son locataire.

Contacter le locataire pour trouver une solution

Avant d’engager une procédure légale, il est recommandé de tenter une résolution amiable avec le locataire. Le dialogue peut souvent permettre de trouver une solution sans recourir à la justice. Les solutions à envisager sont les suivantes :

• négocier un échéancier : proposez un plan de paiement étalé (plan d'apurement) pour permettre au locataire de régler sa dette progressivement ;

• accorder un délai de grâce : donnez un délai supplémentaire au locataire pour trouver les fonds nécessaires ;

• recourir à un médiateur : un conciliateur de justice peut faciliter la communication et trouver un accord équitable ;

• activer la garantie loyers impayés (GLI) : si le locataire est couvert, cette assurance peut indemniser les loyers impayés.

Se tourner vers les garants

Lors de la signature du bail de location, vous êtes en droit de demander une caution. Cette personne est tenue de régler le loyer en cas de défaut de paiement du locataire.

• Dans le cadre d'une caution simple, vous devez prouver en premier lieu que le locataire n'est pas en mesure de payer son loyer. Engagez des démarches amiables pour solutionner le litige, voire une procédure judiciaire avant de contacter la caution.

• Dans le cadre d'une caution solidaire, dès le 1er impayé, le propriétaire-bailleur peut se tourner immédiatement vers la caution.

Dans le second cas, il envoie une demande de paiement au locataire et à la caution par lettre recommandée avec accusé de réception dans les 10 jours suivant le premier impayé. Sans réponse, il envoie une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception dans les 25 jours suivant le 1er impayé de loyer.

Faire appel à l'assurance loyers impayés

La garantie loyer impayé (GLI) est une assurance non obligatoire pour les propriétaires, mais fortement recommandée.

Souscrite auprès de l'assureur de votre choix, elle prend en charge les loyers impayés selon les conditions du contrat (délai de carence, durée d'indemnisation, etc.). Pour toute adhésion, l'assureur demande des garanties. Vous devez en amont vérifier la solvabilité du locataire.

Bon à savoir : selon l’article 55 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 (loi Boutin), il n'est pas possible de demander une caution lorsque vous souscrivez une GLI.

La garantie Visale d'Action Logement est aussi une solution à envisager. Elle est gratuite. Lorsque votre locataire et votre bien immobilier sont éligibles, en cas de retard de paiement, cette garantie prend en charge les loyers impayés pour sécuriser votre situation financière

Prélever la caution

Le dépôt de garantie est versé à la signature du contrat de location. Il ne peut excéder deux mois de loyer.

Le propriétaire peut utiliser ce dépôt de garantie pour couvrir un loyer impayé en fin de location (pour régler le dernier loyer). En cours de bail, il doit se tourner vers d'autres solutions pour récupérer les impayés de loyer.

Appliquer la clause résolutoire

Incluez une clause résolutoire dans le bail permettant de résilier le contrat en cas d’impayés répétés. La résiliation du bail intervient 2 mois après l'envoi du commandement de payer le loyer ou les charges en retard lorsque le locataire n'a pas procédé à la régularisation de sa situation.

Le commandement de payer est envoyé par un commissaire de justice (ex-huissier de justice). Ce document doit inclure les informations suivantes :

• délai accordé au locataire pour payer la dette (6 semaines) ;

• le montant mensuel du loyer et des charges ;

• le montant de la dette locative ;

• les conséquences d'un non-respect du règlement du loyer (demande à un juge de la résiliation du bail et l'expulsion) ;

• l'existence du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL), une aide pour couvrir les loyers ;

• le droit du locataire à demander un délai de grâce pour payer la dette (2 à 3 ans maximum).

Lorsque le locataire refuse de quitter le logement malgré une décision du juge, une ordonnance en référé permet de constater la résiliation du bail et de mettre en œuvre une procédure d'expulsion.

Procédure légale en cas de loyer impayé

Expulser un locataire ne peut se faire sur simple décision du propriétaire. Une décision de justice est nécessaire pour formaliser cette action.

La responsabilité de l'agence immobilière

Lorsque le propriétaire bailleur a missionné une agence immobilière pour la gestion locative de son investissement immobilier, elle est tenue de procéder à une sélection drastique des locataires pour s'assurer de leur solvabilité. Elle est également chargée de percevoir les loyers et de relancer les locataires en cas d'impayés.

Lorsque l'agence peut être tenue responsable d'une mauvaise sélection, le bailleur peut se retourner contre elle. Il existe une jurisprudence en la matière. Dans une affaire jugée à Douai, l'agence immobilière n'avait pas demandé les dernières quittances de loyer du candidat à la location. Ces documents auraient pu mettre en lumière le risque important de défaillance du locataire. L'agence immobilière a été condamnée à verser 90 % des loyers impayés en raison de l'insolvabilité du locataire.

Pour un investissement locatif sans agence, prenez bien le temps de sélectionner votre futur locataire.

La trêve hivernale

La trêve hivernale s'applique du 1er novembre au 31 mars suivant. Elle a été mise en place pour protéger les locataires. Aucune expulsion ne peut avoir lieu durant cette période, sauf lorsqu'une solution de relogement est proposée.

En revanche, les propriétaires peuvent, durant cette période, lancer une procédure d'expulsion du locataire. Relancer le locataire, envoyer un commandement de quitter les lieux, saisir le juge, profitez de cette trêve pour réaliser toutes les démarches et espérer une mise en œuvre de l'expulsion après le 1er avril.

Enclencher la procédure d'expulsion

En cas d'échec des différentes solutions à l'amiable (proposer un plan de paiement, envoi d'un commandement de payer, etc.), l'expulsion reste la seule alternative. Voici les étapes à suivre :

• assigner le locataire en justice : le préfet et l'huissier de justice (commissaire de justice) est nécessaire.

  Un délai de deux mois est établi entre l'assignation et l'audience pour permettre au préfet de regrouper toutes les informations concernant la situation du locataire. Cela lui permet de son côté d'envisager des solutions amiables ou le déclenchement d'aides à l'image du FSL ou de l'aide au maintien des lieux ;

• l'audience : le juge instruit le dossier lorsqu'aucune solution n'est trouvée en amont. Il examine lui aussi la situation du locataire pour lui accorder, le cas échéant, un délai de paiement. Le bail est maintenu lorsque le locataire parvient à régler le montant du loyer dû. En revanche, le juge peut demander l'expulsion du logement

  si le locataire n'assure toujours pas le paiement de loyer. Le juge de l'exécution peut accorder un délai pour permettre au locataire de retrouver un logement ;

• le commandement de quitter les lieux : une fois la décision du juge rendue, lorsqu'elle est en faveur du bailleur, l'expulsion est gérée par un commissaire de justice et le propriétaire. Le locataire dispose d'un délai de

  2 mois pour quitter le logement ;

• l'expulsion : au terme du délai de 2 mois, lorsque le locataire n'a pas quitté les lieux, le commissaire de justice dresse un procès-verbal. Il peut forcer l'expulsion en faisant appel aux forces de l'ordre.

La demande de remboursement de la dette des loyers impayés

La dette de loyer fait l'objet d'un délai de prescription de 3 ans. Le propriétaire, malgré l'expulsion du locataire, peut obtenir le paiement du loyer. Il engage une procédure de recouvrement et peut demander le blocage des comptes bancaires et des biens du locataire via une demande de saisie conservatoire auprès d'un commissaire de justice. La saisie conservatoire n'est pas un service gratuit. Rassurez-vous, il est à la charge du locataire.

Le créancier peut engager une saisie-vente pour obtenir le remboursement de ses loyers. Pour une créance inférieure à 535 euros, il peut demander une saisie sur salaire.

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