Quelles sont les démarches pour acheter un bien déjà loué ?

Vous souhaitez investir dans l'immobilier et vous êtes intéressé par un bien déjà loué pour profiter de tous les avantages que ce type d'achat présente. Mais c'est votre premier achat immobilier, et vous ne savez pas exactement comment vous y prendre.

Comment récupérer un bail qualitatif ? Comment se passe le transfert du bail ? Quelles erreurs sont à éviter ? Quelles règles sont à respecter pour faire le meilleur investissement possible ? Pouvez-vous négocier le prix du bien occupé ? On répond à vos questions sur les bonnes démarches à faire et les pièges à éviter lors de votre achat d'un appartement occupé.

Acheter un appartement loué pour y habiter : comment ça se passe ?

Lorsque vous achetez un bien occupé, vous profitez d’une décote au niveau du prix car vous ne pourrez pas modifier le bail jusqu’à la fin de ce dernier.

Plus la date de renouvellement est lointaine, plus la décote est importante, ce qui augmente la rentabilité de votre achat.

C’est donc un type d’achat qui offre de nombreux avantages, idéal pour un premier achat immobilier locatif par exemple.

Est-il possible de récupérer le logement ?

Une fois que vous avez acheté le logement, il existe certaines manières de récupérer le logement avant la fin du bail. Vous devez adresser un congé pour reprise au locataire si :

• Vous souhaitez faire de ce bien votre résidence principale ;

• Vous souhaitez loger un proche (époux, partenaire de Pacs, concubin depuis au moins un an, un enfant ou parents ou ceux de votre concubin, époux ou partenaire de Pacs).

En location vide

Dans le cas d’une location vide, donc non meublée, vous pouvez récupérer le logement selon la date de fin de bail. Si elle intervient plus ou moins de 2 ans après l’achat. Selon ce critère, la loi Alur datant de 2014 prévoit des règles différentes.

Si la fin du bail intervient moins de 2 ans après l’achat :

Dans ce cas, tout repose sur le locataire. Vous pouvez donner congé au preneur pour la fin du bail en cours mais si celui-ci refuse et souhaite continuer de vous louer votre appartement, il vous faudra attendre au moins 2 ans après votre achat pour récupérer le logement.

Si la fin du bail intervient plus de 2 ans après l’achat :

Si la fin du bail intervient plus de 2 ans après l’achat, vous êtes en droit de récupérer l’appartement acheté loué au plus tard à la date de fin du bail. Le délai de préavis est de six mois.

Bon à savoir : On appelle date d’achat la date à laquelle vous avez signé l’acte authentique de vente, et non le compromis de vente.

En location meublée

Si la location est meublée, la différence avec la location vide se trouve au niveau du délai de préavis qui est réduit à 3 mois.

Congé pour reprise : comment s’y prendre ?

Pour donner congé pour reprise du bien, vous devez absolument envoyer le congé par lettre recommandée avec accusé de réception au minimum 6 mois avant la date de fin du bail. Ou de la première reconduction ou du premier renouvellement si vous êtes dans ce cas.

Il est essentiel de respecter ce délai, sous peine d’invalidité du congé. Si le locataire ne récupère pas la lettre, pensez à contacter un huissier, qui rendra valable le congé simplement avec son avis de passage.

Notez qu’il est important d’anticiper ce temps de retournement, pour ne pas vous retrouver dans un délai trop court pour avoir le temps de vous adresser à un huissier.

Concernant certains locataires, il est plus complexe de leur donner congé pour reprise. C’est le cas des locataires protégés, âgés de plus de 65 ans.

Si c’est le cas de votre locataire, il vous faudra lui proposer une solution de relogement correspondant à ses recherches (moins de 5km du lieu actuel et respectant le montant de son loyer).

Quelles sont les étapes de l'achat d'un logement avec locataire en place ?

Peu importe si un bail est en cours ou pas, les démarches pour l'achat d'un bien locatif restent similaires sur la plupart des points.

D'abord, avant de rechercher des appartements à vendre, veillez à réfléchir au type de logement dans lequel vous souhaitez investir : studio, colocation, appartement ou maison, ainsi que vos objectifs d'investissement.

Si vous souhaitez investir pour vous constituer un patrimoine, obtenir le meilleur rendement locatif possible etc. Selon ces critères, vous pourrez choisir un emplacement parmi les villes les plus rentables de France, une superficie adaptée etc.

Si vous souhaitez investir dans un logement avec un locataire en place pour profiter de la décote de prix et des autres avantages, vous pouvez vous rendre sur notre plateforme Trackstone afin de simplifier vos recherches.

Comment ça marche ?

1 - La recherche

Selon les critères établis auparavant, vous filtrez votre recherche afin de ne trouver que des biens qui sont susceptibles de vous intéresser.

Vous pouvez ensuite créer vos alertes pour ne pas louper les opportunités de ventes qui correspondent à vos besoins et vos envies.

2 - L'analyse

Lorsque vous trouvez un appartement qui vous intéresse, vous pouvez accéder à tous les détails du bien. Nul besoin de passer par une agence ; tout est en ligne, facilement accessible et transparent.

Vous pouvez alors analyser le TRI,la rentabilité brute et la rentabilité nette, ainsi qu'évaluer vos cash-flows.

3 - Faites une offre

Lorsque vous trouvez le bien qui correspond à votre investissement idéal, vous n'avez plus qu'à faire une offre et attendre le retour du vendeur. Si vous faites une offre au prix, vous pouvez réserver instantanément le bien.

Bon à savoir : Pour tout achat immobilier, occupé ou non, notez que vous disposez d'un droit de rétractation pendant 10 jours.

Dans le cadre d'une demande de crédit auprès de votre banque, notez que l'achat d'un bien avec un bail en cours vous apportera plus de possibilités. En effet, le fait de ne pas avoir à chercher de nouveau locataire dès que vous devenez propriétaire, et donc d'éviter la vacance locative, et de connaître d'avance votre rendement locatif solidifie votre dossier auprès de la banque.

Vous leur apportez la garantie de la rentabilité de votre investissement, vous obtenez donc plus aisément un prêt.

Notre conseil : Veillez à vous informer sur toutes les conditions du prêt, taux d'intérêt etc, pour anticiper le plus justement possible votre rentabilité sans faire d'erreurs de calcul. Pour vous aider, voici nos articles concernant les emprunts bancaires :

• Quelle banque choisir pour votre achat immobilier locatif ?

• Quelle durée de prêt choisir pour un achat immobilier locatif ?

• Combien d'apport prévoir pour un investissement immobilier locatif ?

• Peut-on faire un emprunt immobilier sans apport ?

• Peut-on faire 2 emprunts bancaires pour de l'immobilier ?

• Comment investir en immobilier si on a déjà un crédit ?

Lorsque vous êtes prêt à investir dans le bien, il n’y a plus qu’à choisir un notaire pour les formalités, et réfléchir aux différents moyens d’augmenter votre rendement locatif. A vous la rentabilité !

À quoi faire attention en achetant votre bien immobilier ?

1 - Les clauses du bail

L’un des avantages principaux de l’achat d’un bien occupé, c’est la décote au niveau du prix. Cette décote s’explique notamment par le fait que le contrat entre le bailleur propriétaire et le locataire ne peut pas être modifié jusqu’à son renouvellement.

C’est pour cette raison qu’il faut être très vigilant sur les clauses du bail, afin d’avoir connaissance de chaque point, afin d’être certain qu’ils correspondent à ce que vous souhaitez pour votre investissement immobilier.

2 - La solvabilité du locataire

Encore une fois, le contrat n’étant pas modifiable, vous ne pouvez pas choisir le locataire.

Cependant, vous avez accès aux informations qui vous indiqueront le sérieux ou non du locataire ; vous aurez accès à la date d’entrée dans les lieux, la date à laquelle il paye son loyer etc.

Cela vous évite donc d’avoir à chercher un locataire sérieux, qui est souvent source de stress chez les investisseurs.

3 - L’état de l’appartement

Lorsque vous visitez un appartement qui est loué, vous n’avez pas la même vision que lors d’une visite d’un appartement vide. Pour vérifier l’état de l’appartement, pensez à déplacer les meubles, ouvrir les placards.

Regardez l'état des murs, du sol. Le fait que le logement soit habité par le locataire en place peut impacter votre impression du logement, et peut cacher quelques détails. Soyez attentif !

Bon à savoir : Le locataire peut contester le congé en vous envoyant une LRAR, et en saisissant la commission départementale de conciliation, puis devant le juge des contentieux de la protection. Pour éviter d’en arriver là, nous vous conseillons de discuter avec votre locataire.

Acheter un bien loué présente de nombreux avantages, surtout si c'est votre premier achat. C'est une solution simple et efficace pour obtenir un bon rendement locatif. Selon la durée restante du bail en cours, vous profitez d'une décote au niveau du prix.

Plus il est long, plus vous pourrez reprendre le bien à un prix inférieur au marché. En plus, nul besoin de chercher un nouveau locataire, vous toucherez vos loyers chaque mois dès l'acte d'achat signé.

Si vous visez une bonne rentabilité et des démarches simples, misez sur un bien déjà loué.