Faire des travaux dans un logement occupé, c’est possible ?

Investir dans un logement occupé présente de nombreux avantages : décote à l'achat, sécurité du bail... Mais puisque le locataire est en place, on peut se demander s'il est possible de réaliser des travaux dans le logement ? Comment le propriétaire peut avoir accès à la location ? Travaux d'entretien, réparation, quels sont les travaux autorisés ? Quelle démarche à suivre pour pouvoir les effectuer ? Quels sont vos obligations et vos droits ? On vous dit tout sur les travaux d'un bien déjà loué !

Quels travaux peuvent être effectués pendant un bail en cours ?

Pendant que votre locataire occupe l'appartement ou la maison dont vous êtes propriétaire bailleur, la loi vous autorise à réaliser certains travaux. Mais attention, ceux-ci doivent concerner :

• Le maintien en l’état et l’entretien normal du logement ;

• Sa mise aux normes de décence ;

• L’amélioration de sa performance énergétique ;

• L’amélioration des parties communes ou privatives de l’immeuble.

En dehors de ces conditions, vous n'êtes pas en mesure d'obliger votre locataire à accepter des travaux. Refuser l'accès de professionnels et la jouissance paisible du logement font donc partie des droits du locataire.

Pour obtenir l'autorisation d'effectuer des travaux qui ne rentrent pas dans ceux cités, vous devez faire une demande à votre locataire, qui est libre de les accepter. Nous vous conseillons d'opter pour une demande écrite, par lettre avec accusé de réception, pour ne pas prendre de risques de contestation par la suite.

Comment mettre en place la réalisation des travaux ?

Si le bailleur souhaite programmer des travaux dans l'appartement, il doit prévenir le locataire de l'exécution des travaux et lui donner toutes les informations nécessaires :

• La nature des travaux ;

• La date de début de travaux ;

• La durée des travaux.

Bon à savoir : Concernant les jours et horaires, arrangez-vous directement avec le locataire. Notez l'interdiction de programmer des travaux les samedis, les dimanches et les jours fériés sans l'accord de votre locataire, quels que soient les travaux et leur durée. Pensez aussi à anticiper les plaintes possibles des copropriétaires pour le bruit et la gêne occasionnée.

Réalisation de travaux : le locataire doit-il être dédommagé ?

Lors de la réalisation de travaux, il est recommandé de prévoir un dédommagement pour le locataire, pour une question de politesse. Ce dédommagement devient obligatoire si:

• Une gêne importante est causée par les travaux (accès à une ou plusieurs pièces du lieu impossible par exemple) ;

• Si les travaux durant plus de 3 semaines. Dans ce cas, le propriétaire prévoit une baisse du montant du loyer proportionnelle à la durée des travaux et à leur impact sur la vie du locataire.

Si les travaux durent moins de 21 jours, vous êtes en droit de ne pas indemniser votre locataire. Au contraire, si ceux-ci ont une durée particulièrement longue ou qu'ils vont rendre l'habitation impossible pendant une certaine durée, le locataire a le droit de demander au tribunal la résiliation de son bail sans préavis. Il peut aussi exiger d’être relogé par vous pendant toute la durée des travaux. 

Pour éviter ça, mieux vaut trouver une solution dans l'intérêt de tous. Pour les gros travaux qui peuvent attendre, vous avez la possibilité d'attendre la date de départ de votre locataire et les faire réaliser lors de la vacance locative, afin de la rentabiliser. Dans les autres cas, prévoyez simplement une indemnisation et organisez ces travaux dans les règles, afin d'entretenir de bonnes relations avec votre locataire.

Comment fixer le montant de la contrepartie ?

Vous avez prévu de légers travaux pour rénover une partie de votre bien et vous ne savez pas évaluer la baisse du montant du loyer pour dédommager votre locataire ? Cela va dépendre des conséquences des travaux sur la vie du locataire.

En effet, s'ils rendent l'utilisation d'une pièce compliquée voire impossible, vous pouvez déduire entre 20 et 30% du montant du loyer. Par exemple, si vous louez un T2 et qu'une pièce est condamnée pendant plusieurs semaines, vous pouvez proposer à votre locataire, qui règle par exemple 800 euros par mois, une diminution de 30% pour arriver à 560 euros.

Mettez-vous d'accord avec le locataire pour décider ensemble d'un arrangement à l'amiable jusqu’à ce qu'il accepte la proposition. Si vous n'arrivez pas à trouver un terrain d'entente, vous pouvez faire appel à un juge qui fixera lui-même le montant de la contrepartie.

Bien sûr, cette réduction de loyer aura un impact sur votre rendement locatif mais si les travaux ne durent pas plusieurs mois, ils n'auront que peu de conséquences sur votre année locative. De plus, ils pourront vous permettre d'augmenter le loyer pour le prochain locataire si la rénovation améliore significativement l'occupation de l'habitat.

Pouvez-vous augmenter le loyer pour le locataire actuel ?

Puisqu'une fois les rénovations faites, l'appartement prend de la valeur, vous vous demandez s'il est possible d'élever le loyer de votre locataire actuel. Sauf dans deux cas, vous n'êtes pas autorisé à augmenter le loyer fixé, ni à demander de compensation financière pour vous aider à régler les frais des travaux :

• Si vous avez prévu dans le bail l’exécution de ces travaux et le rehaussement du loyer à leur terme.

• S'il s'agit de travaux visant à des économies d’énergie. Dans ce cas, vous pouvez demander à votre locataire en place une participation financière, puisque celui-ci profitera des économies dues à ces travaux. Par exemple, s’il paie 100 € de charges liées à sa consommation d’énergie et que les rénovations lui permettent d'économiser 30 €, et qu'il ne paye donc plus que 70 euros, vous pouvez lui facturer 15 € pour les changements effectués, à savoir la moitié de l’économie réalisée.

Il est donc possible d'effectuer certains travaux dans un bien occupé par le locataire, dans des conditions précises. Dans tous les cas, il est primordial d'avertir le locataire et de prioriser la discussion avec lui pour trouver des arrangements.