LMNP : Comment calculer l'amortissement du bien immobilier ?

Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) concerne les propriétaires bailleurs désireux de mettre en location un bien meublé à titre non professionnel. L’investissement LMNP permet de combiner les atouts de la location meublée avec la constitution d’un patrimoine immobilier et un régime fiscal avantageux.

La fiscalité LMNP se caractérise par le fait de pouvoir réduire sa base d’imposition, notamment grâce au mécanisme d’amortissement. Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier du dispositif ? Comment calculer l’amortissement LMNP ? Quels biens peut-on amortir ? Y-a-t-il une limite à l'amortissement ? Décryptage.

Qu’est-ce que l’amortissement LMNP ?

La définition du dispositif d’amortissement est d’origine comptable. L’idée est d’évaluer la dépréciation de la valeur d’un bien sur une période donnée. D’un point de vue comptable, le dispositif exclut tout décaissement (flux financiers réels).

Le FISC le définit dans son Plan comptable général (PCG) comme « la répartition systématique de son montant amortissable, c'est-à-dire de sa valeur brute sous déduction de sa valeur résiduelle, en fonction de son utilisation. Cette répartition correspond à la traduction du rythme de consommation des avantages économiques attendus de l'actif par l'entité » (article 214-13).

L’impact de l’amortissement contribue à la réduction de la base imposable. Ainsi, le poids fiscal est allégé, ce qui s’avère attractif pour un propriétaire bailleur LMNP dont l’investissement se trouve lissé dans le temps. Toutefois, une condition s’impose : choisir le régime réel simplifié. En effet, le régime fiscal micro-BIC (l'autre régime d'imposition pour le statut LMNP) fonctionne automatiquement avec un abattement forfaitaire. Ce dernier est censé représenter les charges déductibles dont justement l’amortissement.

Concrètement, la dépréciation du bien et des meubles est associée à une dépense fictive imputable chaque année. Sous le statut du régime réel en LMNP, il devient donc autorisé de retirer des charges une partie du montant total de certains travaux d’habitat (ravalement de façade, changement d’installations électriques, etc.).

Bon à savoir : pour profiter des amortissements en LMNP, les biens amortis doivent obligatoirement être répertoriés à l’actif du bilan. D’où le terme d’actifs immobilisés.

Quelles sont les dépenses amortissables en LMNP ?

L’amortissement concerne deux catégories de dépenses :

• la valeur du bien immobilier loué en meublé. Elle est chiffrée selon un barème prédéfinie ; 

• les factures élevées (émises lors de l’année civile). Il s’agit principalement des travaux lourds de rénovation, l’achat de gros équipements de mobilier ou encore des travaux d’intérieur de réaménagement. 

Il est possible de déduire les frais d’acte notarié et les frais d’agence. En revanche, pour les meubles meublants, ceux dont la valeur est inférieure à 500 € HT sont exclus de la catégorie des immobilisations. Ils sont directement comptabilisés en charges.

Voici un tableau récapitulatif (non-exhaustif) :

Ce tableau donne une idée générale des actifs typiquement amortissables dans un bien LMNP, avec des durées d'amortissement estimatives et des coûts moyens. Il est important de noter que les coûts peuvent varier considérablement en fonction de la localisation, de la qualité des matériaux et des spécificités du marché immobilier local.

Est-ce que le terrain est amortissable ?

Contrairement à la valeur du bâti, la valeur du terrain n’est pas concernée par les notions de vétusté ou d’usure. Il ne peut donc prétendre à intégrer la base de calcul de l’amortissement en LMNP. Le fonctionnement du dispositif fixe néanmoins sa valeur à 15 % de la valeur de l’ensemble du bien (bâti+terrain).

Ce chiffre explique pourquoi l’amortissement se fait sur 85 % de la valeur de l’ensemble et non sur la totalité. Il demeure important de calculer le prix du foncier. En effet, il contribue à évaluer le prix de revient de la construction qui, lui, est un bien amortissable.

Quelle est la durée de l’amortissement d’une location meublée non professionnelle ?

La dépréciation de la valeur des actifs (logement, meubles) répond à une notion de temps. Plus le temps passe et plus l’usure ou la vétusté doivent être prises en compte. Cela signifie également que la valeur déduite fluctue chaque année civile dans le calcul de l'impôt.

L’amortissement porte jusqu’à 85 % de la valeur de l’actif (les 15 % restants coïncident avec la valeur du terrain). Le calcul se fait généralement sur une durée de 30 ans en moyenne. Toutefois, chaque élément doit être vu séparément avec une durée d’amortissement propre à chacun.

De manière synthétique, les meubles peuvent être amortis sur 5 à 10 ans et le bien sur 20 à 30 ans. Il est possible de se créer un tableau d’amortissement LMNP très simplement en entrant chaque composante à amortir, leur part dans la valeur de l’actif et la durée d’amortissement

Prenons quelques exemples :

• la structure représente 70 % de la valeur de l’actif pour une durée d’amortissement de 40 ans ;

• la toiture représente 10 % de la valeur de l’actif pour une durée d’amortissement de 25 ans ;

• les installations électriques représentent 5 % de la valeur de l’actif pour une durée d’amortissement de 25 ans ;

• les aménagements d’intérieur représentent 8 % de la valeur de l’actif pour une durée d’amortissement de 15 ans.

Bon à savoir : la durée d’amortissement débute le jour de la déclaration du statut LMNP au greffe du tribunal, et non pas à date d’achat du bien immobilier.

Comment calculer l’amortissement en LMNP ?

La règle de calcul de l’amortissement est la suivante : 

Montant de l’amortissement en LMNP = valeur du bien immobilier à l'acquisition x valeur d’amortissement / durée d’amortissement. 

Voici un exemple pour appliquer la formule : prenons un bien acquis au montant de 220 000 €. Sa valeur moyenne d’amortissement est de 85 % sur une période de 35 ans. Le montant de l’amortissement annuel est donc de 5 343 € (220 000 x 0,85 / 35). 

La formule s’applique aussi aux meubles, c’est-à-dire aux équipements et aux mobiliers mis à disposition du locataire dans le cadre d’une LMNP. La durée d’amortissement des immobilisations varie entre 5 et 7 ans même si l’administration fiscale propose une durée d’usage de 10 ans.

Le calcul doit être compris ainsi :

• le propriétaire achète un téléviseur 300 €. Sa durée d’amortissement est fixée à 5 ans. Chaque année, le bien peut être amorti de 20 % durant ce laps de temps (soit 60 € par an) ;

• les travaux de peinture de l'appartement réalisés ont un coût de 8000 €. Ce nombre est à diviser par la durée d’amortissement de 8 ans. Le propriétaire bailleur peut déduire de sa base d’imposition 1000 € chaque année durant 8 ans.

L’amortissement en LMNP est-il plafonné ?

Oui, la déduction de l’amortissement est limitée. Le montant annuel ne peut pas dépasser l’écart entre le total des revenus locatifs et les charges payées.

Le plafonnement est encadré par le CGI « en cas de location ou mise à disposition d’un bien par une personne physique, le montant de l’amortissement de ces biens ou parts de copropriété est admis en déduction du résultat imposable, au titre d’un même exercice, dans la limite du montant du loyer acquis, ou de la quote-part du résultat de la copropriété, diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens ou parts » (2. II article 39 C).

La formule de la limite d’amortissement LMNP se calcule de la façon suivante : plafond maximal de l’amortissement = total des loyers perçus pour le bien en LMNP – ensemble des charges.

Exemple : si le loyer annuel rapporte 12 000 € et que les charges s’établissent à 2000 €, alors la limite d’amortissement LMNP est égale à 10 000 €.

En revanche, si le résultat de la formule est négatif (si le loyer perçu est inférieur aux charges), on parle de déficit. Or, l’amortissement ne peut pas créer de déficit selon l’article 156 du CGI : « les déficits du foyer fiscal provenant de l'activité de location meublée exercée à titre non professionnel ne peuvent s'imputer sur le revenu global ».

En cas de déficit, le propriétaire bailleur est obligé de ne pas déduire la somme globale des amortissements au cours de l’année. L’investisseur LMNP peut reporter le reliquat sur les années suivantes, ce qui équivaut à lisser les amortissements dans le temps, d’autant que le fisc n’applique pas de limitation dans le temps. Nous y revenons dans notre dossier dédié à l'imputation des déficits en LMNP.

Voici un exemple théorique pour bien comprendre le dispositif de limite d’amortissement et de report :

• la valeur amortissable du bien est de 180 000 € ;

• le taux d’amortissement est de 3 % ;

• le montant annuel de l’amortissement est de 5400 € (180 000 x 0,03) ;

• le montant des recettes locatives annuelles s’élève à 12 000 € ;

• le montant des charges déductibles sur la période s’établit à 9 000 € ;

• la limite d’amortissement atteint 3000 € (12 000 - 9000) ;

• le reliquat non déductible cette année-là est de 2400 € (5400-3000) ;

• le propriétaire peut déduire le reliquat les années suivantes sans limitation de durée en renouvelant chaque année cet exercice comptable.  

Ce cas de figure demande un travail de comptabilité précis avec la mise en place d’un tableau d’amortissement LMNP contenant une colonne associée aux amortissements différés. Le document comptable est remis avec la déclaration de résultats.

Bon à savoir : en cas de sortie du LMNP et de vente du bien immobilier, le report des amortissements cesse aussitôt.

Vos questions fréquentes sur l'amortissement

Comment distinguer l'amortissement du bâti et des meubles en LMNP ?

Dans le cadre du LMNP, l'amortissement du bâti (structure du bien immobilier) et des meubles (équipements fournis avec le bien) suit des règles différentes, principalement en termes de durée d'amortissement.

La distinction entre ces deux catégories est cruciale pour une déclaration fiscale précise en LMNP, car elle affecte la manière dont les charges d'amortissement sont calculées et déclarées chaque année.

Amortissement du bâti :

1. Durée d'amortissement : Habituellement, la durée d'amortissement pour le bâti est de 25 à 40 ans. Cette durée reflète la longévité estimée de la structure du bâtiment.

2. Méthode : L'amortissement est généralement linéaire, répartissant le coût du bâti de manière égale sur la durée d'amortissement.

Amortissement des meubles :

1. Durée d'Amortissement : Les meubles sont souvent amortis sur une période plus courte, généralement de 5 à 10 ans, en raison de leur usure plus rapide.

2. Méthode : L'amortissement peut être linéaire ou dégressif, en fonction de la valeur et du type de meubles.

Comment l'amortissement LMNP est-il traité en cas de cession du bien ?

Lors de la cession d'un bien immobilier en LMNP, le traitement de l'amortissement déjà pratiqué sur le bien a des implications fiscales importantes.

Lorsque le bien est vendu, la plus-value réalisée est calculée en soustrayant le prix de vente du prix d'achat initial, ajusté des amortissements pratiqués.

1. Réajustement du prix d'Achat : Le prix d'achat initial est réajusté en fonction des amortissements déduits pendant la période de détention du bien. Ces amortissements diminuent le coût comptable du bien, augmentant ainsi potentiellement la plus-value réalisée à la vente.

2. Calcul de la plus-value : La plus-value est calculée en soustrayant le prix d'achat réajusté du prix de vente. Si le bien a été fortement amorti, cela peut entraîner une plus-value plus élevée, soumise à l'impôt sur les plus-values immobilières.

3. Implications fiscales : La plus-value réalisée est soumise à l'impôt. Toutefois, il existe des abattements pour durée de détention qui peuvent réduire l'impôt dû.

Ces 3 points impactent fortement la rentabilité d'un bien en LMNP. De fait ils font que pour les investisseurs LMNP il est important de tenir compte de l'impact des amortissements sur la plus-value potentielle et la charge fiscale en cas de cession du bien.

Comment la durée d'amortissement est-elle déterminée pour des biens atypiques en LMNP ?

La durée d'amortissement d'un bien immobilier en LMNP varie en fonction de la nature et des caractéristiques du bien. Pour des biens atypiques, la détermination de cette durée peut s'avérer plus complexe.

Pour des biens atypiques, comme les logements historiques, les bâtiments à architecture unique, ou les propriétés avec des caractéristiques spéciales (par exemple, une éolienne intégrée), cette durée doit être évaluée en tenant compte de leur durabilité, de leur rareté et de leur potentiel de conservation de valeur.

La durée d'amortissement est généralement établie en se basant sur des normes comptables et des directives fiscales. Pour les biens atypiques, il peut être nécessaire de consulter un expert en évaluation immobilière ou un comptable spécialisé pour obtenir une estimation plus précise.

Par exemple, un bâtiment historique pourrait avoir une durée d'amortissement plus longue en raison de sa construction robuste et de sa valeur patrimoniale. En revanche, une propriété avec des technologies innovantes pourrait avoir une durée d'amortissement plus courte à cause de l'obsolescence rapide des technologies. On peut aussi penser à un logement insolite comme une cabane dans les arbres qui peut s'user plus rabidement...

En résumé, la durée d'amortissement pour des biens atypiques peut varier considérablement en fonction de leurs caractéristiques spécifiques et de leur potentiel de maintien de valeur sur le marché immobilier.

Peut-on réévaluer l'amortissement d'un bien LMNP en cas de rénovation majeure ?

En cas de rénovations substantielles, il est possible de réajuster les valeurs d'amortissement. Cela concerne surtout les parties du bien qui ont été significativement améliorées ou remplacées.

Par exemple, si une rénovation majeure implique la mise à neuf de la cuisine ou du système électrique, la valeur amortissable de ces composants peut être augmentée pour refléter leur nouvelle valeur et durée de vie.

Néanmoins, il est important de documenter toutes les dépenses de rénovation et de consulter un expert-comptable pour ajuster correctement les plans d'amortissement.

En résumé, la réévaluation de l'amortissement après une rénovation majeure est possible et peut être judicieuse pour refléter la valeur actuelle et l'état du bien. Cela nécessite cependant une approche minutieuse et le respect des normes comptables et fiscales.

Que deviennent les amortissements si l'on sort un bien du statut de LMNP ?

Vous pouvez décider de quitter le statut de LMNP, dans ce cas lorsque le bien n'est plus sous le statut LMNP, les amortissements ne peuvent plus être déduits des revenus locatifs pour les exercices fiscaux suivants.

Cela signifie que si le bien est toujours loué mais hors du cadre LMNP, les revenus locatifs seront imposés sans la possibilité de déduire les amortissements antérieurs.

Si le bien est vendu après être sorti du statut LMNP, les amortissements pratiqués pendant la période LMNP influenceront le calcul de la plus-value réalisée. La plus-value est calculée en soustrayant le prix d'achat initial, réajusté des amortissements, du prix de vente. Ainsi, les amortissements effectués diminuent le coût d'acquisition et peuvent augmenter la plus-value imposable.

Dans certains cas, la sortie du statut LMNP peut entraîner des régularisations fiscales, notamment si le régime réel a été appliqué. Il est important de consulter un expert-comptable pour comprendre les implications fiscales spécifiques.

Si des amortissements n'ont pas été entièrement utilisés (par exemple, en cas de plafonnement des déficits), ils ne peuvent pas être reportés ou utilisés dans un autre régime fiscal.

Ces amortissements non utilisés sont essentiellement "perdus" du point de vue fiscal une fois que le bien sort du régime LMNP.

Comment est géréé la TVA dans le décompte des amortissements ?

La gestion de la TVA dans le cadre des amortissements pour un bien en LMNP varie en fonction du statut du propriétaire vis-à-vis de cette taxe.

Cette gestion influence directement la base sur laquelle les amortissements sont calculés et, par conséquent, l'impact fiscal de ces derniers.

Dans le cas où le propriétaire LMNP n'est pas assujetti à la TVA, ce qui est le plus courant, la TVA payée lors de l'achat du bien ou des dépenses liées à son entretien et sa rénovation n'est pas récupérable. Par conséquent, l'amortissement se calcule sur le prix total d'acquisition, y compris la TVA. Dans ce contexte, la TVA devient une partie intégrante du coût du bien et est donc incluse dans la base d'amortissement.

En revanche, pour les LMNP assujettis à la TVA - typiquement dans le cas de locations de résidences de services (comme des résidences étudiantes ou des EHPAD) - la situation est différente. Ces propriétaires ont la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d'achat et sur les dépenses liées au bien. Dans ce cas, l'amortissement est calculé sur le prix d'achat hors TVA, puisque la TVA récupérée ne constitue pas une dépense effective pour le propriétaire.

Il est essentiel pour les propriétaires LMNP de tenir une comptabilité qui doit clairement distinguer les montants hors taxes et la TVA récupérable. Pour les LMNP assujettis à la TVA, il est crucial de respecter les obligations déclaratives liées à cette taxe et de justifier correctement les montants récupérés et amortis. En cas de vente du bien, des implications fiscales spécifiques relatives à la TVA peuvent également se présenter, nécessitant une attention particulière.

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Et pour aller plus loin :

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