Quel type d'entreprise choisir pour LMNP ?

Vous êtes loueur de location meublée professionnel ou vous cherchez à investir dans ce type d'activité et vous n'êtes pas sûrs d'être concernés par le statut LMNP ? Quel type d'entreprise peut bénéficier des avantages de ce statut ? Quels cadres juridique et fiscal l'encadrent ? Quelles formalités cela nécessite-t'il ?

On vous dit tout sur la location de meublé non professionnel et les types d'entreprises concernées.

Le statut LMNP, c'est quoi ?

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) constitue une option fiscale avantageuse en France pour ceux qui souhaitent investir dans la location de biens immobiliers meublés.

Cela concerne aussi bien des logements d'habitation classique que des locations saisonnières (habitation de tourisme, gîte, chambre d'hôte etc).

Ce régime s'applique aux particuliers mais aussi à certains types d'entreprises. Le statut présente de nombreux avantages comme la possibilité d'amortir le bien immobilier, ce qui permet de déduire une partie de sa valeur des revenus locatifs, réduisant ainsi l'assiette fiscale.

De plus, les charges liées à la location meublée peuvent être déduites, offrant une optimisation fiscale supplémentaire.

Toutefois, pour jouir des avantages du statut il faut absolument respecter les conditions spécifiques comme le montant maximal des revenus à déclarer pour l'activité locative.

Quelles sont les limites de revenus à ne pas dépasser pour ne pas avoir à créer d'entreprise ?

En France, la limite qui sépare le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) de celui de loueur en meublé professionnel (LMP) est basée sur deux critères principaux :

1. Revenus locatifs annuels : Ils doivent excéder 23 000 euros par an.

2. Part des revenus locatifs dans le revenu global : Les revenus locatifs doivent représenter plus de la moitié des revenus professionnels du foyer fiscal, incluant les salaires, pensions, et autres bénéfices industriels et commerciaux.

Si ces deux conditions sont remplies simultanément, le propriétaire est considéré comme loueur meublé professionnel (LMP) et doit s'inscrire au RCS. Si une seule de ces conditions ou aucune n'est remplie, le propriétaire conserve son statut de LMNP.

Cela étant dit, vous pouvez tout à fait créer une entreprise pour gérer votre LMNP même si vous n'y êtes pas obliger.

SARL : 

La SARL est une forme de société qui, juridiquement, exige un objet commercial. Et c'est le cas de la location meublée non professionnelle. Vous êtes donc totalement en droit de créer une SARL pour votre LMNP.

Contrairement à l'entreprise individuelle, la SARL permet de s'associer à d'autres investisseurs, afin de pouvoir investir dans une propriété plus intéressante, plus coûteuse et de maximiser le taux de rendement.

Les différents gérants peuvent également avoir monter le projet entre membres de la même famille. C'est ce qu'on appelle communément une SARL de famille. Ils bénéficieront à ce moment des avantages du régime LMNP en évitant la double imposition de l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés.

Bon à savoir : La création d'une SARL pour la location  meublée est un très bon moyen pour la constitution de son patrimoine. En effet, les actions détenues sont facilement cédées aux héritiers du propriétaire. Cela permet donc de transmettre son patrimoine en toute simplicité.

Entrepreneurs individuels : 

La création d'une micro-entreprise devient de plus en plus populaire, notamment pour ceux exerçant une activité de loueur meublé non-professionnel.

Le cumul de ces deux statuts implique le respect de conditions spécifiques. En tant qu'auto-entrepreneur en France, il est essentiel de se conformer aux plafonds de chiffre d'affaires annuels selon le type d'activité :

• 176 200 € pour les ventes de marchandises ;

• 72 500 € pour les prestations de services.

Il est donc envisageable de cumuler une activité d'auto-entrepreneur et le statut LMNP, en obtenant un numéro de SIRET distinct, même si ces activités n'ont aucun lien entre elles.

Notre conseil : Pour minimiser le risque de perdre les avantages fiscaux, il convient de faire le choix du régime des BNC (bénéfices non-commerciaux), pour la micro-entreprise, adapté aux prestations de services, plutôt que du régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), réservé aux activités de vente de marchandises. Cette divergence de régimes d'imposition réduit le risque de perte des avantages fiscaux. Vous pourrez donc optimiser vos revenus et profiter des bénéfices des deux activités, sans perdre les avantages fiscaux dus au cumul des deux chiffres d'affaires.

Sociétés civiles immobilières (SCI) : 

Une Société Civile Immobilière (SCI) est constituée d'au moins deux associés détenant des parts sociales et ayant pour objectif la gestion commune de biens immobiliers.

Opter pour une SCI peut présenter des avantages fiscaux, notamment en matière d'imposition à l'IS, ainsi que des bénéfices pour la transmission des parts sociales.

L'article 1845 du Code civil interdisant aux sociétés civiles d'exercer des activités commerciales, la location meublée à des fins lucratives semble a priori incompatible, étant considérée comme une activité commerciale.

Cependant, une SCI peut pratiquer la location meublée non-professionnelle, à condition que les revenus annuels totaux provenant de cette source (loyers et charges) ne dépassent pas le montant fixé à 23 000 € et que cette activité ne constitue pas l'activité principale de la société.

En cas de dépassement de ce seuil, la SCI doit passer en régime de Location Meublée Professionnelle (LMP). Ainsi, le cumul entre une SCI et une LMP est envisageable, à condition que l'activité principale demeure distincte et complémentaire.

Bon à savoir : Des conditions supplémentaires s'appliquent en matière d'imposition. La loi stipule que les revenus de la location meublée ne doivent pas représenter plus de 10 % du chiffre d'affaires annuel total de la SCI, et que l'activité principale de cette dernière doit rester occasionnelle.

Quid de l'EURL ?

Vous vous demandez peut-être si vous pouvez exercer votre activité de location de logement meublé en ouvrant une EURL.

Une EURL est une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée possédée par un seul associé. En effet, cette combinaison est possible et offre plusieurs atouts. Par exemple :

• Optimisation de la fiscalité

• Distinction entre la détention de l’immeuble et la gestion de la location donc meilleure organisation

• Meilleur contrôle de la transmission du patrimoine.

Si vous souhaitez ouvrir une structure pour encadrer cette activité professionnelle, cela peut donc se révéler judicieux pour ceux veulent en faire une activité commerciale.

Puis-je avoir un LMNP avec une SASU ou une SAS ?

Non, vous ne pouvez pas directement associer le statut LMNP, qui est réservé aux particuliers, avec une SASU ou une SAS.

Ces dernières sont des formes juridiques de sociétés et relèvent d'un régime fiscal différent.

Toutefois, une SASU ou une SAS peut posséder et gérer des biens locatifs meublés, mais ces activités seraient alors soumises à l'impôt sur les sociétés et ne bénéficieraient pas des avantages fiscaux du statut LMNP.

Et au niveau fiscal, comment ça se passe ?

Lorsque vous commencez à louer votre bien de manière professionnelle, la recette des loyers encaissés est intégrée au barème de l’impôt sur le revenu de la personne, dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Il existe deux régimes pour le LMNP :

1. Le régime micro-BIC

2. Le régime réel

Au niveau de l'imposition, vous passez automatiquement sous le régime réel lorsque la somme des loyers encaissés dépasse le montant maximal de la micro-entreprise.

Le régime micro BIC

Le propriétaire LMNP soumis au régime micro BIC bénéficie :

• Simplicité administrative : Le régime micro-BIC offre une simplification administrative, car le propriétaire peut bénéficier d'un abattement forfaitaire sur ses recettes locatives, sans avoir à détailler l'ensemble des charges et amortissements.

• Abattement forfaitaire : En régime micro-BIC, le propriétaire peut appliquer un abattement forfaitaire sur ses recettes locatives. Le taux d'abattement est de 50% pour les locations meublées. Ainsi, seuls 50% des revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur le revenu.

Bon à savoir : Le régime micro-BIC est soumis à un plafond de recettes. Celui-ci doit être inférieur à 72 600 euros pour les locations meublées. Si les recettes dépassent ce plafond, le contribuable peut ne plus être éligible au régime micro-BIC et doit alors opter pour le régime réel.

Le régime du réel

Avec le régime réel, le propriétaire bénéficie de :

• Amortissement du bien : En régime réel, le propriétaire peut amortir le coût d'acquisition du bien, ainsi que celui des meubles et équipements, sur une période déterminée. L'amortissement permet de déduire une partie de la valeur du bien chaque année des revenus locatifs. Résultat, une assiette fiscale réduite et optimisée.

• Déduction des charges : Le propriétaire peut déduire l'ensemble des charges liées à la location meublée, telles que les frais d'entretien, les charges de copropriété, les primes d'assurance, les intérêts d'emprunt, etc. Elles contribuent à diminuer le revenu imposable.

• Déficit foncier reportable : Si les charges déductibles dépassent les recettes locatives, le propriétaire peut générer un déficit foncier. Ce déficit peut être reporté sur les revenus fonciers des années suivantes, offrant ainsi une possibilité de réduction d'impôt future.

• Optimisation fiscale : Le régime réel permet au propriétaire de bénéficier d'une optimisation fiscale plus importante par rapport au régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) qui est une option simplifiée. En optant pour le régime réel, le propriétaire peut mieux prendre en compte les spécificités de son investissement et maximiser les déductions fiscales.

Comment gérer la transition du régime micro-BIC au régime BIC réel en LMNP ?

La transition du régime micro-BIC au régime BIC réel en LMNP signifie une évolution dans la façon de déclarer les revenus locatifs.

L'investisseur doit indiquer cette modification dans sa déclaration annuelle auprès de l'administration fiscale. Le régime BIC réel permet l'amortissement comptable du bien et du mobilier, offrant ainsi une réduction fiscale supplémentaire.

Cette étape requiert souvent les services d'un expert comptable pour estimer correctement la perte de valeur et optimiser la défiscalisation. C'est un choix stratégique pour l'investisseur, permettant de réduire l'impôt sur le revenu issu de la location.

Peut-on changer de statut juridique par la suite ?

Après l'achat d'un LMNP en SARL, changer de statut juridique est possible mais représente une opération un peu complexe.

Ce changement nécessite une modification des statuts de la société, souvent avec l'aide d'un expert comptable ou d'un avocat.

Le passage d'une SARL à une autre forme juridique, comme une société civile immobilière (SCI), peut impliquer des conséquences fiscales, notamment en termes de régime d'imposition et de récupération de la TVA.

Quel est l'impact du statut LMNP sur les droits de succession ?

Les biens immobiliers en LMNP sont inclus dans la succession et les héritiers peuvent continuer l'activité LMNP, profitant des avantages fiscaux comme l'amortissement et la récupération de la TVA.

Cependant, les droits de succession sont calculés sur la valeur du bien, ce qui peut représenter une somme conséquente. La mise en place d'une stratégie de défiscalisation, comme des travaux de rénovation, peut aider à réduire la valeur taxable du bien pour les héritiers.

Nous y revenons en détail dans notre dossier sur le choix entre donation ou revente d'un bien immobilier.

Puis-je revendre tout aussi simplement mon LMNP avec une entreprise et non en propriétaire individuel ?

Non, honnêtement cela complexifie un petit peut la revente de votre LMNP.

Revendre un bien LMNP détenu par une entreprise plutôt qu'en tant que propriétaire individuel implique des spécificités et des contraintes différentes.

En entreprise, les plus-values sont généralement imposées à l'impôt sur les sociétés, tandis qu'en tant que particulier, elles peuvent bénéficier d'exonérations sous certaines conditions. De plus, la TVA récupérée lors de l'achat peut devoir être partiellement remboursée si la revente a lieu dans les 20 ans suivant l'achat.

De plus la valorisation du bien peut être impactée par sa détention via une entreprise, notamment si la vente concerne des parts sociales et non directement le bien immobilier. Cela peut influencer les négociations et le processus de vente.

Enfin, cela prendre souvent plus de temps car la revente peut nécessiter l'accord des associés mais aussi l'intervention de professionnels (comme des avocats d'affaires ou des experts-comptables), surtout si la vente implique des parts sociales de l'entreprise.

La location meublée non professionnelle est une forme d'investissement très intéressant pour les propriétaires. Elle offre de nombreux avantages et peut être cumulée avec la création d'entreprises, de la micro-entreprise à la SARL en passant par la SCI ou l'EURL.

Chacun de ces types d'entreprises présente des avantages et des inconvénients, au niveau fiscal, comptabilité ou rentabilité. A vous d'étudier votre situation particulière.

N'hésitez pas à faire appel à un comptable pour vous éclairer au niveau du montage financier et la gestion financière de votre investissement. En effet, celui-ci sera à votre disposition et permettra d'éviter d'éventuelles erreurs de calcul fiscaux.