Calcul du rendement locatif : les 7 erreurs à éviter

Imaginez, vous décidez d'investir dans l'immobilier en faisant l'achat d'un bien locatif, mais quelque temps après, vos frais ne correspondent pas à ce que vous aviez prévu...

Pour éviter les mauvaises surprises après l'achat locatif, il est crucial d'être attentifs à certains points et de procéder aux bons calculs pour pouvoir parfaitement anticiper vos revenus.

Voici les erreurs à éviter pour que la gestion de votre investissement se passe bien et qu'il devienne rentable.

Erreur n°1 : Ne pas connaître les différents types de rendement

En immobilier, on distingue trois types de rendement locatif : le rendement locatif brut, net et net-net.

Définition : Pour un bien immobilier, le rendement locatif est par définition le ratio qui mesure le revenu brut que rapporte la location du logement par rapport aux prix d'achat et de revient de ce logement. Exprimé en pourcentage, il se calcule sur une base annuelle.

Rentabilité brute

Pour obtenir le rendement brut d’un bien immobilier, on calcule le ratio entre le montant de l’acquisition et le loyer annuel perçu. Ce sont les seuls éléments à prendre en compte (on ne compatibilise ni les charges et frais du bailleur, ni l’imposition).

Calcul : ((loyers mensuels x 12) x100 / prix d'achat

La rentabilité nette

Pour le rendement net, ces charges et frais annexes sont pris en compte. On l’obtient en divisant les loyers annuels (en retirant donc toutes les dépenses, charges de copropriété etc) par le prix du bien.

Calcul : (Montant du loyer x 12 mois) x 100 - (les charges locatives)/par le prix d'achat.

La rentabilité nette-nette

Enfin, le rendement net d’impôts ou net-net, pour encore plus de précision. C’est l’indicateur le plus complexe mais aussi le plus complet. Il faut y intégrer la fiscalité du bailleur. Son calcul se fait au cas par cas et nécessite de connaître toutes ses informations fiscales.

Erreur n°2 : Ne pas prendre en compte les travaux

Selon l'état du bien immobilier, la quantité de travaux peut être plus ou moins importante. Il est primordial d'obtenir l'avis d'un professionnel qui saura vous donner la bonne estimation du montant des travaux de rénovation à réaliser.

Vous pourrez donc chiffrer les éventuels travaux à faire dans l’immédiat et ceux qu'il faudra programmer à terme. Acheter sans prendre en compte le coût des travaux peut fausser de manière radicale vos calculs de rendement locatif.

Erreur n°3 : Sur-évaluer le loyer

Puisque la rentabilité est basée sur le loyer, s’il est surcoté, la rentabilité sera faussée. Pensez donc à comparer pour avoir une idée précise de la moyenne des loyers du marché, selon la ville, le quartier et le type de bien (puisque le montant du loyer en dépend). .

Vérifiez également que les montants respectent l’encadrement des loyers dans les métropoles où il est pratiqué. Mais veillez bien sûr à ne pas sous-évaluer le loyer. Il arrive que certains propriétaires fixent des prix trop bas par rapport à leur bien, ce qui peut vous empêcher d'atteindre vos objectifs et le meilleur taux de rendement possible. Si vous achetez un bien déjà loué, vous devez également vérifier la cohérence du loyer indiqué.

De plus essayez de penser au prix du loyer moyen à l'année à l'avenir. Si vous souhaitez investir en immobilier dans une station de ski par exemple, si celle-ci est basse la vacance locative risque d'augmenter avec le temps à cause du dérèglement climatique et cela risque de réduire vos revenus annuels.

Erreur n°4 : Ne pas analyser les risques liés à votre investissement

De la même manière que pour l'estimation du loyer, analyser la typologie du bien sert d'indicateur au niveau de risques de votre investissement. Les vacances locatives par exemple, sont un réel risque financier pour l'investisseur. En effet, chaque mois sans locataire dans votre logement aura un impact important sur votre rendement.

En effet, si vous achetez un studio, partez du principe qu’il a plus de chance d’être vacant qu’une maison.

Erreur n° 5 : Prendre en compte une potentielle plus-value à la revente

Tenir compte d'une plus-value est une erreur classique pour un jeune investisseur. Même si la plus-value est un avantage auquel il faut penser lors de l'achat du bien (en cas de revente), il est impossible d'évaluer la valeur de cette plus-value, jusqu'au moment de la revente.

Calculer son rendement locatif doit rester focalisé sur de réels chiffres actuels et concrets, et non sur une idée future valorisation du bien. Néanmoins, il reste intéressant de savoir comment estimer un appartement loué.

Erreur n°6 : Ne pas être précis dans vos calculs

Une fois que vous avez compris le fonctionnement des différents types de rendement pour votre investissement, la précision est de mise. Le moindre frais, qu'il soit mensuel ou non, doit être comptabilisé. Pour ne rien oublier, voici la liste des frais liés aux investissements locatifs.

Bon à savoir : Veillez à prendre les dispositifs de défiscalisation comme une aide et non comme un pilier fondamental à la rentabilité de votre investissement. En effet, un simple changement de loi peut faire basculer vos résultats financiers. Le rendement locatif de votre investissement ne doit pas reposer uniquement sur un facteur extérieur à votre bien, comme la loi Pinel par exemple. C'est bien sûr une aide non négligeable dans un projet immobilier, mais il doit rester rentable même si elle venait à être modifiée.

Erreur n° 7 : Oublier le coût de votre crédit immobilier

Emprunter à la banque vous a permis d'acquérir votre bien immobilier locatif et de devenir officiellement investisseur. Mais lors de votre montage financier il ne faut pas oublier que celui-ci a un coût. Percevoir un loyer tous les mois peut parfois faire oublier au propriétaire qu'il est dans l'obligation de rembourser les mensualités du crédit qu'il a contracté. En oubliant ce coût, votre rendement locatif sera évidemment bien plus conséquent, mais il sera surtout faussé. Veillez donc à prendre en compte le remboursement de votre emprunt dans vos calculs.

Pour que votre investissement immobilier se passe comme vous l'avez prévu, il est crucial d'être très attentifs à vos calculs afin d'anticiper le plus précisément possible votre taux de rendement locatif. Charges, vacances locatives, avantages fiscaux, travaux et entretiens...

Quand on parle rentabilité, il n'y a pas de petite erreur. Bien sûr, vous ne pouvez pas anticiper chaque élément puisqu'il peut arriver certains imprévus, mais en évitant les erreurs citées dans ce top, vous allez réduire cette marge d'imprévus. Pas de mauvaises surprises, vous connaîtrez la valeur de votre bien pour pouvoir anticiper votre rendement locatif.