Immobilier locatif : quelles fiscalités s’appliquent ?

Vous souhaitez investir ou avez récemment fait un investissement immobilier et vous souhaitez connaître à quel taux d'imposition vous êtes soumis ? Avez-vous droit à certaines réductions d'impôt ? Quel régime fiscal faut-il choisir pour bénéficier de déduction ? Existe t'il des dispositifs pour profiter d'avantages sur votre fiscalité ? On vous dit tout sur le calcul de la fiscalité de votre investissement locatif

Comme tous les revenus, les revenus locatifs sont soumis à l'impôt, que votre location soit meublée ou non, et peu importe selon votre régime fiscal. Cependant, selon tous ces critères, le montant imposable varie.

Il est essentiel de connaître la fiscalité immobilière pour ne pas commettre d'erreurs dans le calcul de votre rentabilité, anticiper votre situation pour réaliser un bon rendement locatif et également vous permettre de réduire vos impôts. Mais de quoi dépend votre imposition et comment l'estimer ?

Une imposition selon le type de location

L'imposition pour la location nue

Si vous louez votre bien vide, vous devez indiquer vos revenus dans la catégorie des revenus fonciers, qui n'entrent pas dans le cadre du prélèvement à la source. Le montant de votre imposition est calculé selon les déclarations de l'année précédente, et recalculer lorsque vous recevez votre avis d'imposition.

Vous pouvez baisser vos impôts avec le dispositif micro-foncier (dont l'abattement est de 30 % sur les loyers) ou les déficits fonciers.

La fiscalité pour la location meublée

Si vous louez votre logement meublé, il s'agit alors d'une imposition de BIC. Votre régime fiscal dépend alors de votre statut :

• Loueur en meublé professionnel (LMP)

• Loueur en meublé non professionnel (LMNP)

En fonction du statut, professionnel ou non, votre fiscalité varie :

Le LMNP au régime réel

Si vous faites le choix du régime réel en LMNP, les charges liées à votre investissement locatif seront déduites de vos recettes locatives.

Bon à savoir : Cela permet également de déduire une partie du prix du logement à l'achat. Les deux avantages permettent donc de réduire le montant des recettes et donc votre montant imposable.

Le régime forfaitaire LMNP

Avec ce statut, vous n'êtes imposé qu'à 50% de vos recettes locatives.

Peut-on faire du saisonnier avec un LMNP ?

Il est tout à fait possible de faire de la location saisonnière avec un statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) en France.

Ce statut est particulièrement adapté à la location de courte durée, car il permet de bénéficier de certains avantages fiscaux, notamment l'amortissement du bien et des meubles, ainsi que la déduction des charges liées à l'exploitation du bien (entretien, réparations, frais de gestion, etc.).

Cependant, il y a plusieurs points à considérer :

1. Réglementation locale: Certaines communes imposent des restrictions sur la location saisonnière. Il est donc essentiel de se renseigner auprès de la mairie concernée.

2. Déclaration fiscale: Vous devez déclarer vos revenus locatifs et opter pour un régime fiscal adapté, comme le régime micro-BIC ou le régime réel. Consulter notre article sur comment se déclarer en LMNP si cela n'est pas clair pour vous.

3. Régime social: En tant que LMNP, vous n'êtes pas soumis aux cotisations sociales, ce qui est un avantage par rapport au statut de LMP (Loueur en Meublé Professionnel que l'on aborde juste après).

4. Contraintes de gestion: La location saisonnière demande une gestion plus active, notamment en ce qui concerne les réservations, l'accueil des locataires, et l'entretien du bien.

Le statut LMP

Si vous choisissez le statut LMP, le principe est simple : si la déduction de vos charges cause un déficit ce dernier est déductible de vos revenus globaux.

Le montant du déficit qui apparaît après déduction des charges est lui-même déductible de vos revenus globaux. Les revenus baissent, et le montant de vos impôts également. Nous détaillons les avantages et inconvénients du statut LMNP en détail ici.

La plus-value immobilière

Il est important de savoir que lors de la vente du bien, vous pouvez également être soumis à une taxe fiscale. En effet, si votre bien a pris de la valeur et que par conséquent, vous dégagez un bénéfice de cette vente, vous devrez donc régler une plus-value immobilière.

L'impôt est d'abord calculé sur la totalité de cette plus-value (pendant 5 ans) puis selon la durée de détention du bien. Au bout de 30 ans, ils n'ont plus lieu.

Comment faire le bon choix de régime fiscal ?

Le régime micro-foncier est préférable lorsque la location ne dépasse pas 15 000 euros, peu importe le nombre de mois de location pendant l'année. Un abattement forfaitaire de 30% est alors appliqué automatiquement. Cependant, elle reste la réduction principale, vous ne pourrez pas profiter d'autres amortissements.

Au-delà d'un revenu brut de 15 000€, c'est le régime réel qui s’applique. Mais vous avez la possibilité d’opter pour ce régime, même si vous relevez normalement du micro-foncier, quand vos charges déductibles représentent plus de 30% du total de vos revenus fonciers.

Les avantages fiscaux

Logement Loi Pinel

Pour investir en Pinel, il est important d'acheter un bien neuf, le dispositif ne fonctionne pas pour les biens anciens. Il s'agit d'un dispositif de défiscalisation, selon la durée de l'engagement locatif. Pour en bénéficier, l’investisseur s'engage donc à louer son bien pendant une période déterminée. La réduction d'impôt dépend alors de cette période :

• Pour un engagement de 6 ans, la réduction d’impôt sera de 12 %

• Pour un engagement de 9 ans, la réduction d’impôt sera de 18 %

• Pour un engagement de 12 ans, la réduction d’impôt sera de 21 %

Logement Loi Denormandie

Contrairement à la Loi Pinel, le dispositif Denormandie encourage les particuliers à investir dans l'ancien. En effet, son objectif est de pousser les propriétaires à acheter des biens en mauvais état dans les villes moyennes et d'investir dans leur rénovation, avant de les mettre sur le marché de pour de la location.

C'est une opération qui vise à répondre à la forte demande de logements et à lutter contre les logements insalubres, notamment dans les villes moyennes à grandes. La réduction d'impôt varie selon le prix de revient net du logement. Le montant de l'avantage fiscal dépend, encore une fois, de la durée d'engagement de location :

• Pour une période de location de 6 ans, la réduction d’impôt sera de 12 % du prix du bien ;

• Pour une période de location de 9 ans, la réduction d’impôt sera de 18 % du prix du bien ;

• Pour une période de location de 12 ans, la réduction d’impôt sera de 21 % du prix du bien.

Loc'Avantages : le nouveau dispositif pour réduire vos impôts

En 2022, un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière intéressant a été mis en place. Loc'Avantages repose sur une réduction d’impôts qui varie entre 15 à 65% du montant des loyers selon le type de location ainsi que son titre (caractère intermédiaire, social ou très social).

L’objectif est de donner accès aux locataires ayant des revenus modestes à des logements aux loyers modérés. De votre côté, c'est fiscalement que ce dispositif est dans votre intérêt. Grâce à l'avantage fiscal proposé, votre rentabilité augmente.

Trois niveaux de défiscalisation sont proposés :

• 15% pour les locations intermédiaires : vous pratiquez un abattement de 15% sur les loyers de marché. (20% en IML)

• 30% pour les locations sociales : vous pratiquez un abattement de 30% sur les loyers (35% en IML)

• Réduction de 65%, possible qu'en IML : vous pratiquez une décote de 45%

C'est le calcul du rendement locatif net-net, qui prend en compte la fiscalité, par rapport au rendement locatif brut où à la rentabilité nette, que vous pourrez anticiper votre rentabilité réelle.

Il prend en compte le montant du loyer et donc vos revenus, mais aussi vos frais (crédit, meubles, etc.) et également la fiscalité que vous allez déclarer. En fonction de ces différents éléments, vous pourrez voir si vous réalisez un bon rendement locatif.

Pour en savoir plus sur la fiscalité, consultez notre article vente d’un bien déjà loué : quel impact sur votre fiscalité ?