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Comment fixer un loyer locatif ?
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- Co-founder & CEO @ Trackstone
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Vous êtes récemment investi dans l'immobilier locatif ou pensez à devenir propriétaire pour louer votre appartement ? Mais vous vous demandez à quel montant fixer le loyer de votre bien ? Existe-t-il un encadrement pour le prix du loyer d'un appartement ? Le bailleur peut-il l'augmenter librement ?
Selon l'emplacement du bien : ville, zone tendue ou non ou encore la superficie du logement, sa valeur varie et la fixation du loyer aussi. Vous avez besoin de prendre en compte le marché et tous les éléments du bien pour fixer le loyer idéal pour votre appartement : celui qui vous apportera un rendement locatif intéressant tout en vous offrant un nombre de demandes important. C'est parti, on vous dit comment fixer votre loyer locatif.
1ère étape : on analyse le marché
Pour fixer le prix le plus juste à votre location, la première étape est de porter attention aux offres similaires à la vôtre afin de respecter les lois du marché. Nous vous conseillons d'aller observer les annonces des biens qui remplissent les mêmes critères que votre bien :
Ville et emplacement
Certaines zones justifient un prix plus élevé que d'autres. C'est évidemment le cas de Paris par exemple. Renseignez-vous sur les villes les plus rentables et les meilleurs quartiers où investir, les pays les plus intéressants pour l'immobilier et les villes européennes les plus rentables en immobilier locatif, vous éviterez ainsi les villes au risque de vacance locative élevé.
Performance énergétique du bien
Plus le logement est vert, moins les frais seront élevés au niveau de la consommation énergétique. C'est donc un argument de taille pour le locataire, en plus d'habiter un appartement plus respectueux de l'environnement.
Etat du bien
L'état général du bien peut changer du tout au tout le montant du loyer fixé. Un appartement où des travaux d'amélioration ont été effectués.
Nombre de pièces
Dans une même ville, un studio se louera moins cher qu'un 3 pièces puisque la superficie est moins importante. Cependant, c'est le studio qui apportera un maximum de rentabilité au propriétaire.
Type de location
Un appartement meublé se loue environ 15% plus cher qu'un logement vide ; il est donc très intéressant pour le propriétaire d'opter pour un bail meublé, d'autant plus qu'il profitera du statut LMNP (location meublée non professionnelle) et ainsi bénéficier d'avantages fiscaux.
Valeur ajoutée
Présence d'ascenseur, proximité avec les commerces, sécurité de l'immeuble, court commune, garage, présence d'un gardien etc...
2ème étape : prendre en compte la loi
L'encadrement des loyers à la relocation en zone tendue
Dans plusieurs villes de France, 1149 de 28 agglomérations de métropole pour être exact, un encadrement de loyers est pratiqué. Dans ces zones tendues ou la tension locative est élevée, l'encadrement des prix a pour principe de pouvoir maîtriser la hausse des loyers, qui augmentent de plus en plus, tant la demande est élevée.
Ceci vaut aussi bien pour un renouvellement de bail que pour l'entrée d'un nouveau locataire.
En ce qui concerne le loyer des logements classés F & G par le DPE, il ne peut pas être augmenté lors d’un changement de locataire. Aucun complément de loyer n’est autorisé pour ce type de logement. C’est également le cas si le logement :
dispose de sanitaires sur le palier ;
présente des signes d’humidité sur les murs ;
a des fenêtres qui laissent passer l’air ;
présente un vis-à-vis de moins de dix mètres ;
subit des infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur du logement ;
a rencontré des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ;
présente une installation électrique dégradée ;
dispose d'une mauvaise exposition de la pièce principale.
Le plafonnement des loyers
Dans certaines villes, les loyers sont encadrés grâce ç un plafond fixé par la loi. C’est le cas à Paris pour les baux signés depuis le 1er juillet 2019. En effet, en plus de respecter l’encadrement à la relocation (lors d’un renouvellement de bail ou lors d’un changement de locataire), le loyer ne doit pas dépasser un certain montant.
Ce montant est appelé “loyer de référence majoré”. Si le propriétaire ne respecte pas cette loi, il peut être condamné à une amende de 5000 euros. Bien sûr, le loyer doit également être réajusté. Vous pouvez retrouver toutes les informations sur l'encadrement des loyers dans les zones tendues sur le site de l'Anil.
Un plafonnement pour les biens Loi Pinel
Un plafonnement des loyers est aussi imposé pour les investissements en Pinel. Ce dispositif, qui permet des réductions fiscales, vous demande de vous engager sur 6, 9, ou 12 ans pour obtenir une réduction croissante sur vos impôts.
Cette loi Pinel a été créée pour les revenus modestes, vous devez donc respecter la fixation d’un loyer modéré, calculé selon la zone où se situe le logement :
La zone A bis correspond à Paris, et le loyer ne doit pas excéder 17,17 €/m².
La zone A correspond à certaines communes de d’Ile-de-France, de la Côte d’Azur, du Genevois et de grandes métropoles. Le loyer fixé ne doit pas excéder 12,75 €/m².
La zone B1 qui correspond aux agglomérations de plus de 250 000 habitants, et le loyer doit être inférieur à 10,28 €/m².
Comment fixer le loyer d'un bien meublé ?
Tout comme la location de bien totalement vide, le loyer d'un bien meublé dépendra du marché et de toutes les caractéristiques du logement. Le point qui fera spécialement la différence pour la mise en location de ce type de logement est la qualité du mobilier.
En effet, les travaux de rénovation pour rendre le bien plus pratique et esthétique ainsi que l'ameublement peuvent permettre d'augmenter considérablement le loyer.
Nous vous conseillons d'opter pour un mobilier moderne et homogène. Il permettra de louer votre bien en moyenne 15% plus cher par rapport à un bien équipé avec des meubles de mauvaise qualité. En général, les locataires sélectionnent le plus leur futur logement à partir de photos sur internet. C’est pour cette raison qu’il est primordial de miser sur un certain standing du bien.
Faut-il fixer le loyer le plus élevé possible ?
Attention, pour atteindre un rendement locatif élevé, et contrairement à ce que l’on pourrait penser, le meilleur loyer n’est pas le plus élevé. En effet, si celui-ci est supérieur à celui des biens similaires, cela va inciter les locataires à quitter votre bien dès qu’ils le pourront pour un autre présentant les mêmes caractéristiques avec un loyer moins cher.
Votre appartement risque donc de connaître une vacance locative qui impactera négativement votre rentabilité immobilière. En effet, l’investissement locatif s’appréhende sur le long terme. Il est donc préférable de fixer un loyer dans la moyenne voire légèrement en dessous du marché afin d’entamer une bonne relation avec son locataire et le fidéliser. Vous pourrez toujours réévaluer le montant plus tard.
Comment fixer le montant des charges ?
Les charges locatives peuvent être réclamées par le propriétaire et concernent plusieurs frais comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, les dépenses de produits consommables (électricité, eau, produits d’entretien, etc.) ou encore les dépenses d’entretien courant de l’habitation.
Pensez à calculer le montant de ces charges sur un an pour être en mesure de connaître le montant que le locataire devra régler par mois. Il est important de calculer le plus justement possible ce montant car une fois par an, le propriétaire doit réaliser une régularisation des charges locatives en faisant un décompte détaillé de l’ensemble des charges de l’année précédente.
Si les provisions pour charges payées par le locataire sont inférieures aux dépenses effectuées par le propriétaire, le locataire devra compléter le montant versé. Dans le cas inverse, le propriétaire devra verser le trop-perçu au locataire, qui pourra demander à consulter les pièces justificatives des dépenses réalisées au cours de l’année.
Fixer le bon loyer est un point essentiel pour pouvoir trouver un locataire rapidement et facilement pour votre bien. Il doit correspondre au marché et aux différentes caractéristiques de l’appartement, en respectant le plafonnement des loyers si le bien se trouve dans une zone tendue. Le montant idéal est donc celui qui correspondra au marché, pour éviter la vacance locative, tout en vous permettant d’atteindre un bon rendement locatif.
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