Quelle durée de prêt choisir pour un investissement locatif ?

Choisir la bonne durée de prêt est une décision importante pour les investisseurs immobiliers. En effet, souscrire à un crédit est presque toujours une étape incontournable pour financer un projet d'investissement locatif. Or, le remboursement des mensualités doit être bien calculé pour obtenir une meilleure rentabilité.

Il existe deux principaux types de prêts : les prêts dits à court terme et les prêts à long terme. Les prêts à court terme ont des taux d'intérêt plus bas, mais des mensualités plus élevées, tandis que les prêts à long terme ont des taux d'intérêt plus élevés, mais des mensualités plus faibles. Avant de poursuivre vous pouvez calculer vos mensualités de prêt bancaire avec notre outil.

De nombreux facteurs doivent être pris en compte pour choisir la bonne durée de prêt pour votre investissement locatif. Trackstone vous expose les avantages et les inconvénients des différentes durées de prêt et vous livre ses conseils pour faire le bon choix d'emprunt.

Quelle durée de prêt la banque est-elle disposée à accorder ?

Avant de vous lancer à l'assaut des banques, il s'agit d'estimer quelle durée de crédit il est envisageable de demander. Pour un emprunt immobilier, on s'approche en règle générale du délai de remboursement maximum prévu par les banques.

En France, c'est le haut conseil de la stabilité financière qui est chargée de fixer un cadre concernant la durée des remboursements de crédits. Selon ses recommandations, un crédit long peut s'étaler jusqu'à 25 ans, voire 27 s'il s'agit d'un investissement immobilier sur plan (auquel il faut donc retirer la période de travaux). La moyenne se situe entre 15 et 25 ans. Il n'est ainsi pas envisageable de demander à votre banque de rembourser votre emprunt sur 40 années.

Les avantages et les inconvénients d’une durée de prêt courte

Contracter un court crédit pour le financement de son achat immobilier présente certains avantages indéniables et est d'ailleurs souvent perçu comme le meilleur moyen d'obtenir un rendement maximal sur son investissement. Pourtant, si une durée de prêt courte présente des avantages, elle présente aussi de nombreux inconvénients.

Pourquoi opter pour un emprunt de courte durée pour son investissement locatif ?

D'une part, les prêts à court terme sont plus faciles à obtenir. En effet, pour une banque, accorder un crédit sur le court terme présente moins de risques. Il est ainsi plus simple de trouver un prêt. Pour les mêmes raisons, les taux d'intérêt sont plus bas que les prêts longs.

Ces taux d'intérêt plus légers vont avoir un impact significatif sur la rentabilité de votre projet et le cash-flow généré. Enfin, acheter avec un crédit court permet de toucher plus rapidement des loyers pleins, c'est-à-dire de percevoir des loyers tous les mois sans avoir à rembourser de crédit.

Les risques d’un crédit de courte durée

Pour toutes ces raisons, il semble qu'un crédit court soit préférable pour réaliser des revenus confortables. Toutefois, les prêts à court terme peuvent être risqués. Certes, les taux d'intérêt sont plus bas, mais le montant des mensualités est significativement plus haut.

Un crédit de courte durée nécessite donc que l'emprunteur soit en mesure de rembourser des sommes mensuelles plus élevées, souvent plus que les revenus perçus grâce à la location du logement acquis. Ces hautes mensualités ont une deuxième conséquence : des taux d’endettement plus élevés qui rendent difficile l'élaboration d'un autre projet. Enfin, attention à la fiscalisation.

En effet, la baisse des charges une fois le crédit remboursé crée automatiquement une augmentation de l’imposition. En fonction de votre régime d'imposition, vous pourriez bénéficier d’une défiscalisation qui s'annulera à la fin de votre prêt.

Les avantages et les inconvénients d’une durée de prêt longue

S'endetter sur un temps long n'est, ainsi, pas forcément une mauvaise idée pour investir dans l'immobilier locatif. Il convient néanmoins de nuancer : une durée de prêt longue présente également ses désavantages.

Pourquoi opter pour un emprunt de longue durée pour son investissement locatif ?

Un prêt à long terme offre plus de flexibilité aux propriétaires quant à la manière dont ils souhaitent dépenser leur argent et réinvestir leurs bénéfices. En effet, leur taux d'endettement étant plus bas, ils peuvent prétendre à d'autres crédits, utiliser au mieux l’effet de levier et enchaîner les investissements sans être freinés.

Des mensualités plus basses vont également permettre de dégager du cash-flow (c’est-à-dire que vos charges seront inférieures à ce que vous rapportent les loyers), essentiel si vous ne partez pas avec un capital de départ important.

Enfin, vous allez logiquement pouvoir emprunter une plus grande somme d’argent, donc investir dans une résidence plus ambitieuse et percevoir des revenus de location plus importants.

Les inconvénients d’une longue durée de prêt bancaire pour un investissement locatif

Cependant, un prêt bancaire à long terme est plus difficile à obtenir. Vous l'aurez compris, pour une banque, plus la durée de remboursement est longue, plus les risques sont grands.

Vous devrez présenter un dossier irréprochable pour rassurer le banquier et obtenir un prêt sur 25 ans. D'autre part, les taux d'intérêt sont nettement plus élevés que ceux offerts par les prêts à court terme. L’assurance emprunteur augmente par ailleurs dans la même proportion. Ceci doit être pris en compte lors du calcul de la rentabilité de votre investissement.

Quels critères prendre en compte pour choisir une durée de prêt pour un investissement immobilier ?

Il n'y a ainsi pas de durée idéale pour emprunter dans le cadre d'un investissement locatif. Pour optimiser vos rendements et choisir la meilleure durée de crédit, plusieurs critères doivent être pris en compte et motiveront votre décision.

Votre capacité d’endettement

La première chose à considérer est votre situation financière personnelle. Si vous disposez de beaucoup d'argent de côté, vous pouvez opter pour une durée plus courte avec des mensualités plus élevées. Votre capital vous permettra tout de même d'investir dans d'autres projets et de vous mettre à l'abri d'une situation difficile.

Néanmoins, même si vous partez avec une capacité d'endettement élevée, opter pour une durée de prêt long est toujours une alternative viable. Tout dépend de votre volonté ou non de jouer sur un effet de levier et de continuer à faire fructifier votre patrimoine. Vous pouvez estimer votre capacité d'emprunt bancaire gratuitement via notre outil en ligne.

La durée d’exploitation souhaitée pour votre investissement

Un autre facteur est la durée pendant laquelle vous prévoyez de conserver la propriété avant de la vendre ou de la refinancer. Un prêt à long terme vous donnera plus de stabilité malgré les taux d'intérêt élevés, mais cela signifie également que vous vous engagerez sur une longue durée.

Si vous décidez d'arrêter d'exploiter votre logement locatif, de procéder à sa revente et de rembourser votre crédit, vous vous exposez à des pénalités. Celles-ci sont différentes selon les banques, et doivent être discutées avant de souscrire à un prêt.

Les taux d’intérêt pratiqués par les banques

Les taux d'intérêt pratiqués par les banques changent d'une année à l'autre. Globalement, quand les taux d'intérêt sont bas, opter pour un prêt de longue durée est plus profitable qu'un prêt sur le court terme. Il convient donc de vous renseigner sur les taux d'intérêt actuels avant de démarcher les banques pour financer votre investissement locatif.

Les dispositifs dont vous bénéficiez

Enfin, le fait de bénéficier ou non de dispositifs de défiscalisation va avoir un impact important sur votre décision. Des dispositifs comme Censi-Bouvard, le dispositif loi Pinel ou le statut LMNP permettent de profiter d'avantages fiscaux en prenant en compte vos charges fixes dans le total de vos revenus imposables.

Ces avantages permettent souvent de transformer un rendement locatif brut en rendement locatif net-net. Les mensualités de remboursement de votre prêt font partie de ces charges. Par conséquent, un investisseur qui bénéficie d'un taux d'imposition bas, voire proche de zéro, grâce à ces dispositifs n'a que peu d'intérêt à rembourser rapidement son prêt. Ce critère est essentiel pour optimiser son investissement.

Quid de l’apport personnel ?

L’apport que vous allez apporter à votre crédit va avoir des répercussions sur la durée de votre emprunt bancaire et, de manière générale, sur la rentabilité de votre investissement. Sur le papier, l'idée de placer le montant le plus important possible dans votre apport semble être judicieuse. Cette somme versée vous fera économiser les frais liés aux intérêts demandés par la banque, vous permettra de baisser vos mensualités ou d'écourter votre prêt, et atténuera également votre taux d'endettement.

Néanmoins, investir avec un apport important présente de sérieux désavantages. Premièrement, si vous décidez d'investir toutes vos économies dans votre appart, vous vous exposez à des risques financiers en cas d'imprévus. De plus, bien que votre taux d'endettement soit plus bas, votre profil bancaire n'est pour autant pas plus intéressant.

En effet, le fait de ne pas disposer d'une épargne suffisante vous portera tout autant préjudice si vous décidez de souscrire un second crédit. Enfin, si vous disposez d'un peu d'argent de côté, il existe des opportunités bien plus lucratives pour faire fructifier cet argent. Ainsi, il est souvent recommandé de négocier un apport le plus bas possible. Sachez, en outre, qu'il est tout à fait possible d'obtenir un prêt sans apport pour peu que votre projet soit solide.

La durée idéale d'un prêt pour un investissement locatif n'est donc pas la même pour tous les profils. En fonction de vos aspirations, de votre stabilité financière, du marché actuel et de votre tolérance au risque, vous préférez un crédit rapidement remboursé, ou des mensualités plus douces sur un temps long. En cas d'hésitation, le plus sage reste de faire appel à des professionnels. Eux seuls seront en mesure d'analyser votre profil et votre projet, et de vous conseiller sur la durée de prêt la plus adaptée à votre situation.