Investissement locatif : quel apport prévoir pour maximiser sa rentabilité ?

Les investissements locatifs sont un excellent moyen de créer des revenus passifs. Il s’agit d’un marché relativement stable. Cependant, de nombreux facteurs contribuent à la rentabilité des biens locatifs. L’un d’entre eux est le montant d'argent investi au moment de contracter un crédit à la banque. Vous ne savez pas quel apport prévoir pour maximiser la rentabilité de votre projet immobilier ? Trackstone vous fournit des éléments de réponse.

Qu'est-ce qu'un investissement locatif ?

Un investissement locatif consiste à acheter un bien non pas dans le but d'en faire sa résidence principale, mais de le mettre en location. Il s'agit d'un des moyens les plus plébiscités de constituer et faire fructifier un patrimoine.

L'investissement locatif concerne tout aussi bien les professionnels que les propriétaires particuliers. L'idée derrière la possession d'un bien locatif est la même que pour tout autre investissement : s'assurer des revenus plus élevés que l'investissement initial.

Qu'est-ce qu'un apport ?

Avoir le budget nécessaire à l'investissement immobilier n'est souvent possible qu'en effectuant un emprunt à la banque. Pour vous accorder cette somme, la banque exige la plupart du temps un apport. L'apport est la part de votre épargne que vous allez avancer avant le remboursement mensuel de votre crédit.

Le taux de cet apport varie et fera l'objet d'une négociation entre vous et la banque. Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) recommande aux banques un minimum de 10% d'apport pour accorder un crédit. C'est-à-dire qu'une banque ne vous prêtera 100 000 euros qu'à condition que vous puissiez prendre 10 000 euros dans vos propres finances.

Un apport est-il obligatoire pour faire un investissement locatif ?

Il convient néanmoins de nuancer. Il est totalement possible de trouver un prêt même sans apport. Le HCSF ne fournit que des recommandations, les banques sont tout à fait en capacité d'accorder des crédits à qui elles souhaitent. Il s'agit néanmoins d'une opération plus complexe.

Puisque vous n'investissez pas votre propre patrimoine, vous prenez moins de risques, et la banque en prend plus. Mais si votre projet est rentable et que vous êtes en mesure de le défendre correctement, vous pouvez obtenir un prêt sans apport.

Quels sont les avantages de l'apport pour un investissement locatif ?

Si la plupart des gens choisissent d'effectuer un emprunt avec apport pour leur investissement immobilier, c'est que financer son projet de cette manière présente plusieurs avantages.

L'assurance d'obtenir un financement de la banque

Le principal avantage est que l'apport va augmenter significativement les chances que la banque vous accorde un crédit. Obtenir un prêt sans apport ne se fait en effet pas facilement, la plupart des banques l'exigent désormais. Sachant en outre que vous pouvez voir à la baisse le prix de vos intérêts si vous êtes en mesure d'avancer une grande somme d'argent au moment de souscrire votre crédit.

L'apport augmente votre capacité d'endettement

Le HCSF a également recommandé aux banques de refuser des prêts si la personne présente un taux d'endettement supérieur à 35%. Augmenter votre apport va logiquement diminuer votre endettement. L'apport permet ainsi, dans certains cas, de passer en dessous des 35% d'endettement et d'obtenir un prêt.

Des mensualités plus basses…

Plus votre apport sera important, plus basses pourront être vos mensualités. Pour obtenir un rendement optimal, il est nécessaire que vos loyers perçus dépassent la valeur que vous êtes tenu de payer chaque mois à votre banquier. Cela se fait plus facilement avec apport que sans.

… ou un crédit plus court

Un apport peut de la même manière vous servir à réduire le nombre d'années sur lequel s'étale le remboursement de votre crédit. Ainsi, si pendant la durée de votre emprunt votre rentabilité n'est pas optimale, une fois celui-ci remboursé vos loyers tomberont directement dans votre compte bancaire. À vous d'étudier quelle stratégie correspond le plus à vos objectifs et à votre budget.

Pourquoi investir sans apport ?

Vous trouverez sur internet de nombreux conseils de professionnels de l'immobilier vous conseillant d'effectuer un investissement locatif sans apport**. Voici les raisons le plus souvent évoquées.

Il est difficile de réunir un apport

La première raison est toute simple : trouver l'argent nécessaire à un apport n'est pas possible pour tout le monde. Le coût de la vie augmentant d'année en année, dégager plusieurs milliers, voire dizaines de milliers d'euros n’est simplement pas possible pour beaucoup de foyers. Investir sans apport est alors la seule manière de mener à bien son projet.

Vous vous retrouverez sans épargne

De la même manière, procéder à l'achat d'un bien en dépensant l'intégralité de son épargne est un risque considérable. En cas de problème, vous n'aurez plus de réserve pour assurer vos arrières. Cela demande donc d'être sûr de votre acquisition et des revenus qu'elle générera.

Votre profil bancaire en sera impacté

Si vous avez d'autres projets d'investissement, dépenser votre épargne dans un apport rendra votre profil moins intéressant pour les banques. Outre votre taux d'endettement, les banques regardent également les fonds dont vous disposez sur le moment. Vider votre compte bancaire compliquera ainsi toutes les futures opérations que vous pourriez prévoir.

L'apport peut vous offrir une meilleure rentabilité si placé ailleurs

Peu d'investisseurs prennent en compte ce facteur dans leurs calculs, mais, l'apport est une somme d'argent que vous ne pouvez pas placer ailleurs. Or, souvent, ce montant peut être investi de façon plus judicieuse, en participant à une opération de crowdfunding ou en achetant des parts d'une société par exemple.

Comment investir sans apport ?

Nous l'avons dit : se lancer dans l'immobilier sans apport est tout à fait possible. Au moment de calculer sa rentabilité brute, de nombreux investisseurs se rendent compte qu'il s'agit même d'une manière d'optimiser son placement. Mais en procédant de cette manière, vous n'avez pas l'assurance de trouver une banque qui accepte de faire confiance à votre projet. Voici comment mettre toutes les chances de votre côté.

Constituer un dossier d'investissement de qualité

Pour prouver que votre projet est rentable, vous devrez monter un dossier minutieux détaillant l'ensemble de vos frais, de vos revenus estimés et tout autre élément servant à prouver la cohérence d'investissement immobilier. Pour cela, vous faire aider par un courtier est une bonne idée.

Acheter un logement déjà loué

Investir dans une maison ou un appartement possédant déjà un locataire est une excellente façon de rassurer les banques. D'une part, cela prouve que votre logement trouve preneur et que vous ne vous retrouverez pas avec une propriété vide et une absence de loyers. D'autre part, vous serez en mesure de prouver le montant que vous pouvez espérer tirer de votre location.

Mettre en avant ce qui fait de vous un investisseur fiable

Votre situation personnelle a également une forte influence sur l'effort que la banque sera prête ou non à faire pour votre projet. Si vos revenus sont conséquents et réguliers depuis des années, vous aurez évidemment bien plus de chances d'être pris au sérieux. De même, si vous êtes en couple avec une personne possédant elle aussi des revenus stables, cela représente une source de garantie supplémentaire pour le banquier.

Demandez à plusieurs banques de financer votre projet

Si vous choisissez de vous lancer dans l'investissement locatif sans apport, il est fort à parier que vous essuierez plusieurs refus. Ne vous découragez pas. Certains banquiers sont plus ouverts à la prise de risque que d'autres. Si vous êtes certain que votre projet est viable, n'abandonnez pas et enchaînez les demandes jusqu'à ce qu'une banque accepte de vous financer.

Comment maximiser la rentabilité de votre investissement immobilier ?

En dehors de la question de l'apport, il existe de nombreuses façons d’optimiser votre investissement sur le marché de l'immobilier. Maximiser votre rentabilité locative est d'autant plus important si vous investissez sans apport : vous n'avez aucun filet de sécurité.

Acheter un logement offrant un bon rendement

Le premier conseil, et le plus important que vous devriez suivre, est le suivant : ne vous précipitez pas. Quand on prend conscience tout le potentiel offert par l'investissement locatif, l'on est tenté de se lancer le plus rapidement possible. Ne faites pas cette erreur. Choisissez avec minutie votre logement. Observez les villes où le coût des logements est en augmentation.

Soyez vigilant quant à l'emplacement du bien, notamment s'il y a des nuisances sonores ou visuelles, si les commerces et les transports sont proches. N'hésitez pas à demander l'avis de professionnels avant d'acheter votre appartement, votre studio ou votre maison. Que ce soit pour soi-même ou pour louer, devenir propriétaire ne devrait jamais se faire sur un coup de tête.

Effectuer des travaux avant de louer le logement

Acheter un logement ancien, voire vétuste, et effectuer des travaux est une excellente manière d'augmenter la rentabilité d'un investissement locatif. Certes, cela augmente les charges initiales, mais cet investissement initial est la plupart du temps très vite rentabilisé.

Ces travaux vous permettront d'augmenter considérablement le loyer demandé, pour peu que cela soit fait correctement et avec goût. Si vous êtes vous-même bricoleur, vous pourrez effectuer ces travaux sans faire appel à des professionnels et optimiser encore plus la rentabilité de votre investissement locatif.

Préférer la location meublée

Il est généralement recommandé d'investir dans l'immobilier locatif en louant meublé plutôt que nu. Cela pour deux raisons. La première est que les logements meublés concernent une catégorie de personnes moins sujettes aux impayés que les autres. En première ligne : les étudiants, les personnes en vacances ou en déplacement professionnel.

Ces personnes sont moins susceptibles de subir des changements brusques de situation. Statistiquement, le taux de loyers impayés est significativement plus bas avec la location meublée. D'autre part, le coût du mobilier à dépenser lors de l'achat du logement est très vite rentabilisé par l'augmentation de loyer qu'il permet.

Bien que les baux soient souvent plus courts, et exigent ainsi de gérer plus souvent les entrées et sorties, la location meublée est celle qui offre la plus grande rentabilité. Confier la gestion locative du logement à une agence vous permet par ailleurs de vous émanciper de ces tâches chronophages.

Profiter des dispositifs mis en place par le gouvernement

Enfin, les nombreux dispositifs mis en place par le gouvernement pour encourager l'investissement foncier peuvent vous permettre de réduire considérablement vos impôts et, par conséquent, d'augmenter votre rendement locatif net-net. Les différents dispositifs prévus par la loi sont parfois cumulatifs. Parmi les plus plébiscités, l'on compte :

• le statut LMNP ;

• la loi Pinel ;

• le dispositif Censi-Bouvard ;

• la loi Malraux ;

• le dispositif Cosse Ancien.

Ces différents types d'avantages fiscaux permettent de réduire vos charges, de prendre moins de risques et d'augmenter vos recettes. Les démarches nécessaires pour y avoir droit sont généralement très simples, et nécessitent simplement que certaines conditions soient respectées.

Le dispositif Pinel permet par exemple une réduction d'impôts si vous investissez dans un logement neuf, nu, et que vous le louez au minimum 6 ans. Le dispositif Censi-Bouvard, quant à lui, est accessible si vous choisissez d'investir dans une résidence de service neuve (résidence de tourisme, pour personnes âgées ou pour étudiants, par exemple).

Certains de ces dispositifs sont cumulables. Là encore, un courtier sera en mesure de vous aiguiller vers les dispositifs les plus adaptés à votre fiscalité et vos ambitions.

Vous l'aurez compris : il n'existe pas un taux d'apport applicable à tous les projets. Selon vos fonds propres, les risques que vous êtes prêt à prendre, votre patience et l'urgence de votre investissement, plusieurs options s'offrent à vous.

Vous hésitez et ne savez pas si vous devez investir avec ou sans apport ? Vous n'arrivez pas à fixer le juste taux d'apport pour démarrer votre projet ? Entourez-vous de professionnels de l'immobilier. Eux seuls seront en mesure d'étudier votre situation dans sa globalité et de vous apporter la réponse la plus avisée.