Investissement locatif : quel type de bien est le plus rentable ?

De plus en plus de particuliers font le choix d'effectuer un placement dans l'immobilier locatif afin de générer des revenus complémentaires et augmenter leur pouvoir d'achat. En effet, désireux d'encourager l'investissement dans le foncier, le gouvernement a mis en place différents dispositifs avantageux au niveau fiscal afin de rendre l'investissement locatif attractif.

Il existe de nombreux types de biens qui peuvent être achetés pour dégager des revenus locatifs, si bien que choisir quel logement louer peut être compliqué sans connaissances préalables. Pour aider les futurs investisseurs à atteindre leurs objectifs, Trackstone vous présente les différentes opportunités d'achat immobilier que l'on peut trouver sur le marché et les avantages et risques liés à chaque type de logement.

Qu’est-ce qu’un bon rendement locatif en France ?

Un bon rendement locatif est le pourcentage du loyer annuel de votre propriété que vous touchez par an. Il est important de calculer cela avant d'acheter un bien immobilier, cela vous aidera à décider si votre placement est judicieux ou non.

Ce calcul s'exprime en taux. On évitera de se baser uniquement sur le calcul du rendement locatif brut car un bon indicateur doit prendre en compte le prix d'achat, mais également les autres charges telles que le remboursement du crédit à la banque, les travaux d'entretien, les différentes taxes, etc.

Admettons que vous achetiez un logement pour 100 000 euros. Si celui-ci vous rapporte 4000 euros de loyer net par an, le rendement locatif de votre placement sera de 4%.

À cette rentabilité locative nette viennent se rajouter les possibles dispositifs de défiscalisation. Une fois ces avantages fiscaux déduis, l'on obtient la rentabilité nette-nette de l'investissement, c'est-à-dire le montant exact que vous toucherez en bénéfices chaque année.

On estime qu'un bon rendement locatif se situe entre 3 et 8 % de bénéfices annuels. Ce taux peut néanmoins, pour certains projets, être plus élevé et atteindre les 10% de rentabilité, voire plus.

Quelle nature de bien immobilier est la plus rentable ?

Monter un projet locatif lucratif, capable de faire fructifier votre patrimoine de manière optimale nécessite avant toute chose de faire l'acquisition du bon logement.

En fonction de votre situation, vos capacités et vos aspirations, vous choisirez d'acquérir certains types de biens plutôt que d'autres. Voici les différents types de biens qu'il est possible d'acheter pour un investissement locatif.

Investir dans la location d’un studio

L'un des avantages les plus évidents d'investir dans une petite surface comme un studio est que le prix d'achat est bas. Ces logements sont donc accessibles aux investisseurs possédant de petits budgets ou capacités d'emprunt. Si vous n'êtes pas en mesure d'apporter un apport considérable, ou que votre capacité d'endettement est faible, acheter un studio représente ainsi une bonne opportunité pour vous lancer.

Les banques vous accorderont facilement un prêt. Il s’agit de nuancer : évidemment, dans certaines villes comme Paris, trouver un studio peu cher n'est pas aisé, le prix au mètre carré étant conséquent. En outre, louer un studio vous permet d'avoir accès rapidement à des liquidités en cas de besoin.

En effet, la demande sur ce type de logement est très forte. L'offre étant souvent inférieure à la demande, la revente est simple et rapide. Enfin, bien que cela dépende de l'emplacement, la rentabilité d'un studio bien aménagé dans une ville étudiante est souvent très bonne (au-dessus de 5%). Plus d'informations sur ce point dans notre article sur la meilleure ville pour investissement locatif.

Attention néanmoins à la volatilité de ce type de bien. Le plus souvent loués meublés, les studios ont tendance à être loués sur une courte durée, parfois seulement pour une année. Concernant majoritairement des étudiants, il s'agit également de tenir compte des vacances d'été.

En effet, à la fin de l'année universitaire, ces logements sont vidés. Il faudra attendre septembre et de nouveaux locataires venus étudier en ville pour louer facilement votre logement. Cette période à vide doit être prise en compte dans vos calculs. En outre, les petits logements étant plus accessibles, ils sont très demandés sur le marché. Négocier le prix d'achat est, pour cette raison, bien souvent impossible.

Il s'agit néanmoins d'un premier investissement très intéressant pour les jeunes investisseurs souhaitant percevoir des revenus complémentaires sans disposer d'un gros capital de départ.

Investir dans la location d’un grand appartement

Le principal avantage de la location d'un appartement de grande taille est que les locataires sont, le plus souvent, là sur le long terme. La gestion locative est ainsi grandement facilitée.

Ce critère est d'autant plus important si vous n'avez pas beaucoup de temps à consacrer à votre projet d'investissement locatif. Ce type de bien est notamment tout à fait adapté à la colocation. Or si la colocation effraie nombre de propriétaires, il s'agit pourtant d'un excellent moyen d'obtenir des revenus réguliers à moindre risque. La gestion locative est encore une fois facilitée. Consultez notre article sur la rentabilité locative des colocations pour plus de détails.

Dans une grande colocation, les locataires restant dans l'appartement se chargeront pour vous de trouver des locataires pour remplacer ceux qui décident de déménager. De plus, la colocation permet de réaliser des recettes importantes. Chaque chambre étant mise à la location individuellement, le cumul des sommes perçues est souvent intéressant et offre une excellente rentabilité.

Néanmoins, l'acquisition d'un grand appartement n'est possible que pour les particuliers au capital important, surtout dans les grandes villes. De plus, si vous faites le choix de la colocation, soyez conscients que l'usure est plus rapide et que les problèmes de voisinage sont plus fréquents.

Préférez louer à de jeunes actifs plutôt qu'à des étudiants. Enfin, bien que la possibilité de négociation soit supérieure aux petits logements, selon les zones, le marché est à l’heure actuelle tout aussi saturé.

Investir dans un immeuble de rapport

Comme son nom l'indique, l'investissement dans un immeuble de rapport consiste à acheter non pas un logement particulier, mais un immeuble entier. L'un des principaux avantages d'un tel projet est qu'en achetant les logements en lot, il est possible d'obtenir de meilleurs prix.

D'un point de vue purement financier, l'immeuble de rapport est très avantageux puisque vous obtiendrez plusieurs appartements à des prix défiant toute concurrence.

D'autre part, un tel investissement vous épargne toute négociation avec une copropriété : vous êtes libre de faire vos propres choix quant à la gestion locative de votre ensemble locatif. Si des travaux sont à prévoir, vous pourrez faire appel aux prestataires de votre choix.

Par exemple, au changement de locataire le propriétaire peut être tenu d'apporter des travaux de rénovation dans le cadre de la loi climat et résilience.

D'autre part, le montant des frais de notaire et de dossier bancaire est unique, ce qui représente des économies non négligeables. Les impôts fonciers sont également moindres si vous faites l'acquisition d'un lot entier plutôt que des logements individuels. La gestion locative est également facilitée.

Enfin, si vous décidez de procéder à la vente de votre acquisition, vous pourrez le faire logement par logement et dégager une excellente plus-value.

Néanmoins, si vous êtes le seul propriétaire de l'immeuble, en cas de dégradations vous devrez assurer vous-même les frais de réparation. Vous devez donc, dans vos calculs, prévoir un capital suffisant pour tout imprévu. Ces risques sont en effet rarement pris en charge par une assurance.

D'autre part, si la gestion locative vous appartient, elle représente une responsabilité conséquente. Investir dans un immeuble de rapport pour débuter dans le marché de la pierre est donc rarement une bonne idée. Préférez vous constituer un patrimoine immobilier stable avant d'envisager d'acquérir un immeuble de rapport.

Investir dans une location saisonnière

En moyenne, la location saisonnière présente une excellente rentabilité. Durant les saisons d'exploitation, le taux d'occupation est optimal et les impayés sont presque inexistants. La rentabilité d'une location saisonnière en montagne ou en station balnéaire peut aller jusqu'à 10%, voire plus selon la région.

En revanche, à la différence d'une location de longue durée, la gestion locative d'un bien saisonnier est extrêmement chronophage. Les entrées et sorties sont continues. Oubliez donc l'idée de percevoir des revenus réguliers tous les mois.

Vous devrez prendre en compte la création et la publication de vos annonces, l'entretien, la remise des clés, la réponse aux différentes demandes, etc. Si investir dans la location reste un des investissements les plus rentables, il convient de prendre conscience de l'engagement personnel que cela requiert.

Investir dans une résidence de service

Encouragé par le gouvernement, l'investissement dans une résidence de services séduit de plus en plus de particuliers. Ehpad, résidences étudiantes, résidences pour séniors : l'intérêt principal de ces biens immobiliers est d'ordre fiscal.

En effet, grâce à certaines mesures comme le dispositif Censi-Bouvard, les avantages proposés par la loi Pinel ou le statut LMNP, il est possible de bénéficier d'une réduction d'impôts conséquente.

Dans certains cas, il est possible de transformer les revenus bruts en revenus nets, notamment grâce à la prise en compte de l'amortissement et la récupération de la TVA. Consultez notre article sur le rendement locatif du statut LMNP pour creuser cet aspect.

De plus, les investisseurs qui choisissent d'acquérir une résidence de service choisissent également le plus souvent de confier la gestion de cette dernière à une société d'exploitation. N'ayant pas à gérer l'entretien ni les entrées et sorties de son acquisition, le propriétaire n'a ainsi qu'à percevoir ses loyers, garantis tous les mois même si le bien n’est pas entièrement occupé.

En revanche, si le gestionnaire dont dépend la gestion de votre bien manque à ses responsabilités, vous vous exposez à un risque de faillite. Sachez, en outre, que si vous décidez de procéder à la vente d'une résidence de service, vous serez tenu de rembourser le montant de la TVA si vous le bien n'a pas été exploité plus de 20 années.

Soyez donc certains de choisir un professionnel de confiance pour la gestion de votre résidence, et prenez en compte qu'il s'agit d'un engagement sur le long terme. Enfin, la valeur d'une telle acquisition est conséquente et nécessite que vous ayez un profil suffisamment solide pour convaincre les banques de financer votre projet.

Investir dans une location meublée ou nue ?

Outre le type de bien, une autre question fondamentale s'impose aux futurs investisseurs dans le foncier : est-il préférable de louer un logement nu ou meublé ? Voici des éléments de réponse.

Avantages et inconvénients de la location meublée

La location meublée présente un certain nombre d'avantages. Le premier est fiscal : le gouvernement français, désireux d'étendre le parc locatif meublé, a mis en place toute une série de mesures sus-citées pour encourager les particuliers à investir dans ce type de biens.

Cette défiscalisation doit impérativement être considérée dans vos calculs de rentabilité : il est parfois possible de faire tomber à 0 l'imposition sur les recettes locatives. L'autre avantage est que la location meublée concerne une catégorie de locataires fiables, principalement des étudiants avec garants ou des professionnels en déplacement.

Le taux d'impayés est statistiquement bien plus faible. Enfin, s'il est nécessaire d'investir dans du mobilier en plus du logement, l'augmentation de loyer permet une meilleure rentabilité et amortit très rapidement l'investissement initial.

En revanche, les baux de location meublée sont plus courts. Il est ainsi nécessaire de gérer de nombreuses entrées et sorties. Si vous ne confiez pas la gestion de votre logement à une agence, ces opérations se révéleront vite chronophages et onéreuses.

Avantages et inconvénients de la location non meublée

La location vide n'est pour autant pas dénuée d'avantages. En effet, les locataires étant responsables de l'ameublement de l'espace, ceux-ci sont nettement moins volatils. Leur situation est susceptible de changer ce qui vous expose à des impayés mais, si vous sélectionnez minutieusement vos locataires, vous pourrez percevoir des loyers pendant des années sans vous occuper de quoi que ce soit.

Le renouvellement du mobilier défectueux n'est pas de votre responsabilité, vous n'aurez à intervenir que pour les dégâts concernant le logement dans son ensemble. Ces interventions étant rares, la gestion est nettement simplifiée. Les entrées et sorties sont également bien moins régulières.

Néanmoins, les loyers perçus sont moindres et les dispositifs mis en place par le gouvernement sont plus rares et vous bénéficierez de moins d'avantages fiscaux. La location vide conviendra à un type d'investisseur préférant une rentabilité plus faible, mais régulière et nécessitant peu d'investissement personnel.

Attention à la classe énergétique pour votre investissement locatif

Une nouvelle donnée est à prendre en compte pour qui souhaite investir dans le locatif. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 impose une vigilance quant à la performance énergétique du bien acquis.

En effet, à compter de 2025, les logements de classe énergétique G seront interdits à la location. En 2028, les logements de classe F seront concernés. Enfin, à partir de 2034, cette interdiction sera étendue aux logements de classe E.

Les travaux d'isolation peuvent être extrêmement onéreux selon les logements. Il est ainsi préférable d'investir dans des logements de classe D et plus pour vous mettre à l'abri de toute sanction.

De nombreux types de bien s'offrent à vous si vous décidez de vous lancer dans l'investissement locatif. Comme nous l'avons vu, chacun d'entre eux présente son lot d'avantages et d'inconvénients.

En cas de doute, le meilleur moyen de ne pas faire d'erreur est de faire confiance à des professionnels. Ils vous offriront des conseils avisés, adaptés à votre situation et vos objectifs. Un investissement rentable est avant un investissement méticuleusement étudié : ne vous lancez pas à l'aveugle.

Découvrez nos articles pour élargir vos connaissances dans le secteur, par exemple celui consacré à l'investissement requis pour devenir rentier et notre analyse comparative entre l'investissement en SCPI et les méthodes traditionnelles en immobilier.