Comment faire un investissement locatif sans apport ?

Vous souhaitez investir dans l'immobilier locatif, avez besoin d'emprunter de l'argent à la banque, mais n'avez aucun apport ? Bien qu'il ne s'agisse pas de la situation la plus courante, il est tout à fait envisageable d'obtenir un emprunt de la banque sans apport. Pour cela, vous devrez néanmoins affûter votre stratégie afin de mettre toutes les chances de votre côté. En effet, convaincre une banque de vous accorder un crédit nécessite que vous réunissiez un maximum de critères pour garantir que votre projet se concrétisera. Trackstone vous livre ses conseils pour faire un investissement locatif sans apport.

Pourquoi investir dans l'immobilier locatif ?

Les propriétés locatives sont idéales pour les investisseurs, car elles sont de nature passive. Elles fournissent un flux de revenus qui ne dépend pas du temps et des compétences du propriétaire. En France, les prix des logements sont en constante augmentation. Il s'agit à l'heure actuelle, donc, de l’une des meilleures façons d’investir. Les investisseurs qui décident de louer un logement peuvent ensuite utiliser leur investissement pour constituer leur fonds de retraite ou financer les futures études collégiales de leurs enfants.

Pour cela, il n'est pas nécessaire d'acheter une résidence de prestige. La rentabilité locative d’un studio suffit bien souvent à disposer de revenus réguliers permettant d'envisager le futur plus sereinement et d'éviter l'endettement en cas de coup dur. Vous disposerez également à tout moment d'une résidence principale si la situation l'exige (à condition, bien entendu, d'attendre la fin du bail qui vous lie à votre locataire).

Investir dans l’immobilier sans apport, est-ce possible ?

Investir dans l'immobilier sans cotiser est tout à fait possible. Rien n'oblige les banques à imposer un apport pour accorder un prêt. Si vos revenus sont stables, que vous avez une bonne gestion de votre argent, investir sans apport est tout à fait envisageable. Il existe pour cela deux situations, l'une impliquant uniquement les frais d'achat du bien immobilier, l'autre regroupant l'ensemble de l'investissement nécessaire pour vous lancer. On parle alors d’investissement à 110%, les 10% supplémentaires couvrant notamment les frais de notaire.

Obtenir les conseils d’un professionnel : le meilleur moyen de commencer un investissement locatif sans apport

La meilleure façon de démarrer un investissement locatif sans apport est de travailler avec un professionnel comme un courtier fiable qui vous aidera à trouver la bonne propriété et s'assurera que tout se passe bien.

Il vous aidera spécifiquement à trouver la durée de prêt la plus intéressante pour votre projet, et à préparer le meilleur dossier possible pour espérer trouver un emprunt sans apport et comment maximiser votre investissement même sans apport.

Le courtier immobilier sera également en capacité de vous aiguiller vers les aides du gouvernement adaptées à votre projet.

Pourquoi les banques n’aiment pas accorder des crédits sans apport ?

Les banques veulent être sûres de récupérer leur argent et c'est pourquoi elles exigent une contribution de l'emprunteur. Bien que cela reste une moyenne, les banques exigent généralement un apport de 10%, correspondant aux frais annexes à l'achat.

Cet apport monte souvent à 20%, pour des raisons statistiques : en effet, lors des prêts accordés à des personnes n'étant plus en capacité de les rembourser, ce défaut de paiement se manifeste la plupart du temps durant le remboursement des 20 premiers pourcents de la totalité du prêt.

Pour aller plus loin : Peut-on investir en immobilier quand on est déjà endetté ?

Comment convaincre une banque de vous accorder un crédit sans apport ?

Obtenir un prêt avec apport est évidemment plus simple. Mais, si vous n'avez pas l'épargne nécessaire, ne baissez pas les bras. Même si un tel projet est fréquemment plus long à se concrétiser, de nombreuses personnes finissent par réussir à obtenir un prêt. Voici comment mettre toutes les chances de votre côté.

Préparez correctement votre dossier d’investissement locatif

La préparation d'un dossier d'investissement locatif est chronophage et demande beaucoup de travail. Mais, plus ce document sera fourni, avec une étude de faisabilité par exemple, plus vos chances d'être pris au sérieux seront grandes. La forme compte tout autant que le fond. Encore une fois, vous faire aider par un professionnel vous assurera de créer un dossier d'investissement béton qui rassurera les banques.

Nous vous le disions, les courtiers sont un type d'intermédiaire qui peut vous aider à valider votre projet. Ce sont des experts dans l'identification et l'évaluation du potentiel d'une idée. Ils ont également une connaissance approfondie du marché et de ses tendances. Obtenir la validation de votre projet par un courtier est une bonne manière de donner du poids à votre dossier.

Mettez en avant tous les atouts de votre profil pour convaincre la banque de vous accorder un prêt

La banque doit avoir une bonne compréhension de la situation financière de la personne avant de pouvoir donner une réponse.

Cela comprend d’une part votre situation professionnelle : même un indépendant avec des revenus réguliers depuis plusieurs années peut rassurer une banque. Votre situation personnelle compte aussi. Les banques prêteront plus facilement sans apport à une personne jeune, puisque ce manque d’apport s’explique par un manque de temps pour épargner. Si vous vivez en couple et possédez deux CDI, vous devez aussi clairement jouer de cet atout.

Faites enfin l’inventaire de tout votre patrimoine : autres investissements, locatifs, actions dans une entreprise, biens de valeur, tout ce qui peut servir à montrer que vous n’êtes pas dans une situation précaire.

Si vous n’avez jamais été à découvert, n’avez jamais contracté de crédit à la consommation, mettez cela en avant pour assurer le banquier de votre sérieux.

Enfin, si vous êtes en mesure d'assurer des travaux de rénovation, signalez-le. C'est l'assurance que vous ferez rapidement prendre de la valeur au bien que vous allez acquérir.

Privilégiez les banquiers aux banques

Il y a peu de chances que vous obteniez un prêt du premier coup. Vous devrez démarcher de nombreuses banques avant de trouver une banque vous suivant de votre acquisition. Gardez simplement en tête que, bien souvent, le plus important n'est pas la banque en elle-même, mais l'interlocuteur que vous aurez en face de vous. Il existe une grande part de subjectivité dans la décision d'octroyer ou non un prêt. N'hésitez pas à multiplier les demandes jusqu'à trouver un banquier avec lequel le courant passe.

Prouvez que votre achat se fait en dessous du prix du marché pour convaincre la banque de vous accorder un prêt

Une des meilleures façons de rassurer une banque consiste à prouver que votre achat est inférieur aux prix du marché. Cette étape consiste, si possible, à fournir à la banque une estimation du prix du mètre carré dans votre zone d'achat comparée au prix où vous l'achetez. Si les choses tournent mal, vous saurez qu’il est temps de ventre votre appartement, vous aurez dans tous les cas réalisé des bénéfices sur votre opération. Du côté de la banque, ils ont l'assurance de percevoir le remboursement de leur prêt puisque vous n'aurez aucun mal à revendre, a minima, à votre prix d'achat.

Choisir d’investir dans un bien déjà loué pour rassurer la banque

Si vous choisissez d'investir dans un logement déjà en location, vous faciliterez grandement le travail du banquier pour son calcul de votre capacité à rembourser vos mensualités. Pour avoir une idée du montant de vos mensualités d'emprunt, utilisez notre calculateur en ligne gratuit.

Connaître le montant auquel se loue votre logement sera votre plus grand avantage pour rassurer la banque sur le bien-fondé de votre projet.

Les dispositifs mis en place par le gouvernement français pour vous aider à investir dans l’immobilier

Le gouvernement français a mis en place plusieurs dispositifs qui peuvent vous aider à monter votre projet d’investissement locatif et rassurer les banques.

La loi Pinel

La loi Pinel permet d'investir dans l'immobilier neuf en payant moins d'impôts. Ce dispositif a été mis en place pour encourager l'investissement locatif. Cette réduction d'impôt peut atteindre 21%, et convaincre les banques de vous accorder un financement. Sachez néanmoins que pour profiter du dispositif Pinel, votre investissement locatif ne doit pas dépasser 300 000 euros.

Le statut LMNP

Vous pouvez faire le choix d'adopter le statut LMNP, c'est-à-dire Loueur en Meublé Non Professionnel (à ne pas confondre avec LMP). Ce statut vous permet de bénéficier d'une défiscalisation sur les intérêts liés à votre crédit. Ce statut offre également l'avantage de réduire les impôts sur les loyers perçus. Dans l'ensemble, ce statut permet de réduire vos charges et d'augmenter, par conséquent, la rentabilité de votre projet. De quoi rassurer les banques.

Le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard concerne lui aussi l'investissement locatif dans des biens neufs, plus précisément des résidences (pour étudiants, personnes âgées, des soins, etc.). Le dispositif se présente également sous la forme d'une réduction d'impôt sur le revenu à hauteur de 11%. Bon à savoir : le dispositif Censi-Bouvard peut se cumuler avec le statut LMNP pour optimiser encore plus votre projet d'immobilier locatif.

En préparant correctement votre projet, en multipliant les sollicitations et en profitant au maximum de toutes les aides proposées en France, il vous est tout à fait possible d’investir sans apport. N’hésitez donc pas à vous lancer dans le marché lucratif de l’immobilier, et assurer votre stabilité financière.