Faut-il investir en LMNP ? Avantages et inconvénients

Le statut LMNP représente pour de nombreux particuliers un cadre d’investissement idéal, notamment grâce aux avantages fiscaux qu’il offre. Il leur offre ainsi un moyen de faire fructifier leur patrimoine et de bénéficier de revenus complémentaires confortables. Si ce statut est effectivement intéressant, il n'est cependant pas exempt de défauts.

Avant de faire le choix d'opter pour le statut de loueur en meublé non professionnel, vous devez tenir compte de certains inconvénients liés à cette situation. Alors, faut-il investir en LMNP ? Trackstone vous en dit plus.

Qu'est-ce qu'un investissement en LMNP ?

Le statut LMNP offre des avantages fiscaux pour tout investissement locatif meublé. Afin d'étendre le parc locatif, l'État a en effet créé ce dispositif qui permet de bénéficier d'une imposition très avantageuse. Le statut LMNP ne doit pas être confondu avec le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), qui permet de bénéficier d'avantages différents et pour lequel vous devrez obligatoirement opter si votre recette annuelle dépasse 23 000 euros.

Le statut LMNP peut concerner la location d'un logement classique, neuf comme ancien, mais également la location d'une résidence de services (EHPAD, résidence étudiante, appartements de tourisme, résidence pour séniors, etc.). Dans ce second cas, l'investisseur peut ainsi choisir de déléguer la gestion locative de l'établissement à une société d'exploitation professionnelle.

Combien de biens maximum peut-on détenir en LMNP ?

Concernant le nombre maximum de biens que l'on peut détenir en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), il n'y a pas de limite fixe en termes de nombre de biens immobiliers.

Cependant, des plafonds financiers doivent être respectés pour conserver le statut de LMNP. Les 23 000€ évoqués juste avant constituent d'ailleurs la principale limite...

1. Premièrement, les recettes locatives annuelles (ainsi que celles des autres membres du foyer fiscal pratiquant également la location meublée) ne doivent pas dépasser 23 000 € au total.

2. Deuxièmement, les recettes de la location meublée ne doivent pas excéder les autres revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu. Si vos recettes locatives sont supérieures à 23 000 € ou qu'elles constituent la majorité de vos revenus, vous basculerez dans le régime de la location meublée professionnelle (LMP).

De plus, en tant que LMNP, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le régime forfaitaire (ou micro-BIC) et le régime réel simplifié. Pour bénéficier du régime micro-BIC, vos revenus locatifs doivent être inférieurs à 72 600 € par an (ou 176 200 € par an pour un meublé de tourisme). Si vos revenus locatifs dépassent 72 600 € mais restent inférieurs à 247 000 €, le régime réel simplifié s'applique automatiquement.

En résumé, bien qu'il n'y ait pas de restriction sur le nombre de propriétés que vous pouvez posséder en LMNP, il est crucial de respecter ces plafonds financiers pour conserver le statut et profiter des avantages fiscaux associés. Si vos investissements immobiliers dépassent ces seuils, vous pourriez être reclassé en tant que LMP, ce qui implique des règles fiscales et des obligations différentes.

À qui s'adresse le statut de loueur en meublé non professionnel ?

Le statut de LMNP est accessible pour tout contribuable français. Vous devez simplement générer des revenus annexes supérieurs à ceux que vous toucherez en percevant vos loyers. Le statut de loueur en meublé non professionnel est donc accessible à toute personne désirant se lancer dans le marché lucratif du foncier.

Sachez également qu'il n'est pas nécessaire de posséder des épargnes importantes pour commencer une activité LMNP. Certaines banques acceptent d'accorder un emprunt sans apport.

Il existe de nombreux avantages que nous allons voir ensemble, mais notez bien que ce statut n'est pas automatique et que vous devez en faire la déclaration avec votre numéro de SIRET.

Une entreprise peut-elle louer ses biens en LMNP ?

Les avantages de l'investissement en LMNP

Si le statut LMNP séduit un nombre croissant d'investisseurs d'année en année, c'est qu'il présente des avantages non négligeables. Pour ne rien louper, vous pouvez faire appel à un comptable mais cela reste optionnel sous ce statut.

Une fiscalité très avantageuse

Le premier avantage est d'ordre fiscal. Vous avez notamment la possibilité de choisir entre deux régimes d'imposition : le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire), ou le régime au réel.

Ces deux régimes présentent différents avantages. Le régime micro-BIC permet de bénéficier d'un abattement de 50% sur les revenus, le régime au réel de prendre en compte l'ensemble des charges dites réelles et de les déduire du montant imposable. Tous deux se révèlent très avantageux pour générer des revenus importants et minimiser les risques. A ce propos, n'hésitez pas à consulter notre article sur les charges déductibles en LMNP.

La prise en compte de l'amortissement dans les charges

L'amortissement est, en général, le principal levier pour une réduction d'imposition optimale. L'amortissement prend en compte l'usure naturelle du lieu et des meubles du bien loué.

Amortir son investissement permet de prendre en compte cette usure dans les charges et de réduire ainsi significativement les revenus imposables. L'amortissement peut permettre de supprimer la totalité des impôts, garantissant une rentabilité extrêmement intéressante.

La récupération de la TVA sur votre achat immobilier

L'autre grand avantage du LMNP est qu'il permet de récupérer la TVA sur son achat. Vous allez ainsi pouvoir obtenir un remboursement immédiat de 20% de votre investissement initial, ce qui vous permet d'envisager des bien plus onéreux pour votre projet.

Plus d'information à ce sujet dans nos deux articles :

1. Quelle est la TVA pour la vente d'un bien loué ?

2. Comment fonctionne la TVA pour un bien en LMNP ?

Le déficit reportable

Si vous ne parvenez pas à réaliser des revenus suffisants pour compenser les dépenses liées à votre investissement locatif, ces pertes peuvent être reportées sur l'année suivante. Ce déficit reportable est soumis à une limite de 10 700 euros, et ce report peut être effectué sur une période de 10 années.

Le déficit reportable est particulièrement utile en début d'activité, où les frais de mise en norme de votre logement (travaux, achat du mobilier, etc.) dépassent souvent l'argent que rapporte un loyer.

Confier sa gestion locative à une société d'exploitation

Si vous choisissez d'investir dans une résidence de services, comme une maison de retraite, vous pourrez confier la gestion de votre bien à une société. Vous resterez le bailleur de votre logement, mais vous signez un contrat avec un prestataire qui assurera la recherche de locataires, l'entretien et le bon fonctionnement de la résidence.

Bénéficier de tous les avantages de la location meublée

La location meublée présente de nombreux avantages par rapport à la location nue. La demande pour ce type de logement émane le plus souvent d'une catégorie de locataires fiable, comme les étudiants ou les salariés en déplacement professionnel. De plus, bien que le logement meublé vous oblige à payer un certain nombre d'équipements, cet investissement se révèle vite rentable. En effet, meubler votre appartement va vous permettre d'augmenter le loyer demandé.

La possibilité de cumuler le statut LMNP avec d'autres dispositifs

Enfin, pour optimiser encore plus votre futur investissement, sachez qu'il est possible de cumuler le statut LMNP avec d'autres dispositifs mis en place par le gouvernement, comme la loi Pinel ou dispositif Censi-Bouvard.

A lire aussi : quel est le plus rentable entre un bail vide et un bail meublé ?

Les inconvénients de l'investissement en LMNP

Bien que les avantages du statut de LMNP soient nombreux, il existe certains inconvénients inhérents à au fonctionnement du statut LMNP dont il convient de prendre connaissance avant de se lancer.

Le remboursement de la TVA en cas de vente

Certes, la TVA vous est remboursée en cas d'achat en LMNP, mais attention. Cette somme ne vous est définitivement acquise qu'à condition que vous ayez exploité votre logement sur 20 ans.

Avant cela, si vous souhaitez procéder à la revente de votre logement, vous devrez rembourser une partie du prix de cette TVA. Le calcul de ce remboursement se fait au prorata du temps restant. Au bout de 10 ans, vous serez obligé de rembourser la moitié de la TVA. Tout investisseur en LMNP doit prendre en compte cet élément.

Le statut LMNP en cas de décès

La question du décès en cas d'investissement en LMNP doit être considérée. En effet, si vous décédez, votre héritier pourra bénéficier de votre appartement et votre emprunt sera totalement remboursé par votre assurance.

Cependant, n'ayant plus d'intérêts, les charges déductibles diminuent radicalement. L'on passe alors en bénéfices donc moins d'avantage fiscal. Les impôts sont alors conséquents et peuvent dépasser les revenus générés par la location. Le statut LMNP peut en conséquence devenir un cadeau empoisonné pour les héritiers. La solution ? Préparer sa succession : avec une assurance-vie par exemple ou une assurance Homme clé, prévue spécifiquement à cet effet

Des durées de location moins importantes

La durée de location d'un bien meublé est plus courte que celle d'un logement vide. En effet, un bail de location meublé prévoit un préavis d'un mois pour mettre fin à un bail contre trois mois pour une location nue. De plus, le logement étant meublé, les locataires peuvent entrer et sortir très facilement.

Enfin, si l'agence immobilière s'occupe de votre gestion locative, vous devrez payer des honoraires équivalents à un mois de loyer à chaque entrée et sortie. Ces entrées et sorties récurrentes peuvent faire une grande différence au niveau de la rentabilité de votre investissement. Elles doivent donc être prises en compte dans vos calculs.

Une liste de mobilier conséquente

Pour pouvoir louer son appartement en LMNP, celui-ci doit impérativement être meublé. Le détail du mobilier qu'il convient d'acheter pour qu'un bien soit considéré comme meublé est défini par la loi, et est relativement contraignant. Bien que l'argent investi dans ce mobilier permette de percevoir des loyers plus élevés, il faut prendre en compte ce coût avant de se lancer. Il convient également d'être très vigilant : si un seul élément manque dans le logement, vous allez au-devant de problèmes juridiques.

Une comptabilité complexe pour optimiser son investissement

D'une manière générale, le régime au réel permet de bénéficier d'avantages fiscaux plus conséquents que l'abattement de 50% prévu par le régime micro-BIC.

Si pour ce dernier, une simple déclaration à l'aide d'un formulaire disponible en ligne est suffisante, le régime au réel exige des formalités comptables complexes, notamment le calcul de l’amortissement du bien. Sans connaissances dans le domaine, il est ainsi vivement recommandé de faire appel à un expert-comptable.

L'entretien du mobilier exige de petits travaux réguliers

Si vous louez en meublé, vous avez l'obligation d'entretenir le mobilier défectueux si le locataire n'est pas responsable de la dégradation. Ce critère n'est pas négligeable : changer certains équipements peut vous revenir très cher. Fort heureusement, si vous optez pour le régime au réel, ces dépenses sont comptées dans vos charges.

L'amortissement est possible pour une durée limitée

L'amortissement, qui permet souvent de profiter d'une exonération totale d'imposition, n'est possible que pour une durée limitée. Plus précisément, 30 ans pour le logement en lui-même et 7 ans pour le mobilier. Il convient donc de prendre en compte ce facteur si vous comptez rester propriétaire pour une longue durée.

Une revente compliquée en cas d'investissement dans une résidence de services

De nombreuses personnes optant pour le statut LMNP décident d'investir dans une résidence de services pour bénéficier d'un dispositif supplémentaire, le dispositif Censi-Bouvard.

Or, contrairement à un logement classique qui est relativement facile à vendre en fonction de sa localisation, revendre une résidence de services prend du temps. Ce manque de liquidité rapidement accessible représente un risque conséquent. En cas d'imprévu, si vous avez besoin d'une rentrée d'argent rapide, vous n'aurez aucune garantie de l'obtenir rapidement. Pensez ainsi à avoir des épargnes suffisantes de côté avant d'investir en LMNP dans une résidence de services.

Bien que le statut LMNP ne soit pas exempt d'inconvénients, ses avantages permettent généralement de les compenser amplement. Ces inconvénients sont d'ailleurs pour la plupart des risques qu'il s'agit simplement de prendre en compte afin de les éviter. Pour la plupart des investisseurs, le statut de loueur en meublé non professionnel reste une excellente opportunité de générer des revenus complémentaires.

Vos questions fréquentes

Quels sont les critères spécifiques pour distinguer un LMNP d'un LMP ?

Et si l'on doit passer de LMNP à LMP, quelles sont les implications légales et fiscales en cas de transition du statut LMNP vers LMP ?

La distinction entre le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et celui de Loueur Meublé Professionnel (LMP) en France repose sur plusieurs critères importants, chacun ayant des implications légales et fiscales distinctes.

Pour passer de LMNP à LMP, il faut remplir deux conditions liées aux revenus :

1. Les recettes locatives doivent être supérieures à 23 000 € par an.

2. Ces recettes locatives doivent représenter plus de la moitié des revenus du foyer fiscal.

Inscription au RCS: Avant la loi de Finances 2020, il était nécessaire d'être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour être reconnu comme LMP. Cette condition n'est plus obligatoire depuis la réforme.

Le passage du statut à l'autre implique plusieurs changements :

1. Imputation du Déficit : En tant que LMP, il est possible d’imputer son déficit sur ses revenus globaux sans limite de temps ou de montant. Pour un LMNP, les déficits issus de la déduction des charges sont imputables uniquement sur les revenus locatifs pour une période de 10 ans. Les déficits issus de l’amortissement peuvent être reportés sans limite de temps.

2. Plus-Value à la Revente : Pour les LMP, il existe une distinction entre la plus-value à court terme (taxée selon la tranche marginale d'imposition sur le revenu) et la plus-value à long terme (imposée selon la flat tax de 30 %). Les LMP bénéficient d'une exonération de la plus-value à long terme sous certaines conditions. Pour les LMNP, la plus-value est imposée selon un taux forfaitaire de 19 %, avec un abattement progressif à partir de la sixième année, aboutissant à une exonération complète après 22 ans de possession.

3. Cotisations Sociales : Les bénéfices des LMP sont soumis à des cotisations sociales, alors que les LMNP relèvent des prélèvements sociaux, plafonnés à 17,2 %.

Le statut de loueur LMNP est-il accessible aux entreprises ?

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est généralement réservé aux personnes physiques.

Cependant, certaines formes d'entreprises, comme l'EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée) et la SARL (Société À Responsabilité Limitée), notamment la SARL de famille, peuvent également opter pour ce statut dans certains cas.

Pour les EURL, le statut LMNP est envisageable et peut être avantageux. En optant pour une EURL LMNP, un propriétaire peut sécuriser et optimiser son investissement immobilier. Cela est également valable pour d'autres formes de sociétés classiques, y compris la SARL de famille sous la forme de SARL LMNP, qui est imposable à l'impôt sur le revenu (IR).

Un avantage notable de l'EURL est que le privilège fiscal lié à l'amortissement peut être maintenu après la transmission des biens. Cependant, lors de la transmission de l'actif successoral, le statut doit basculer vers une SARL ou une société par actions simplifiée (SAS), auquel cas l'impôt sur les sociétés (IS) est prélevé​​.

Une SCI peut-elle louer sous le statut de LMNP ?

Une Société Civile Immobilière (SCI) ne peut normalement pas s'accorder avec le statut LMNP, car la nature de ce dernier est commerciale sur le plan fiscal. Si une SCI exerce une activité de location meublée, elle devra changer de régime fiscal (de l'impôt sur le revenu vers l'impôt sur les sociétés)​​.

En termes de fiscalité, les loyers perçus dans le cadre d'une activité LMNP sont considérés comme des revenus et soumis à l'impôt. Le loueur peut opter pour le régime de la microentreprise (avec un plafond de revenus de 72 500 euros) ou pour le régime réel si les loyers excèdent ce seuil. Dans le cas du régime réel, les charges liées à l'acquisition du logement meublé peuvent être déduites​​.

Sur Trackstone, nous offrons dossiers complets, par exemple pour évoluer du micro-foncier vers le statut LMNP et ses effets sur vos impôts, choisir le type d'entreprise le plus avantageux et déterminer le meilleur secteur d'activité pour votre LMNP. Vous trouverez aussi des conseils pratiques sur comment déléguer efficacement la gestion de votre LMNP et sur les principes de la défiscalisation en LMNP.