Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?

Vous avez investi ou souhaitez investir dans un bien LMNP pour profiter des nombreux avantages financiers du statut mais vous demandez quelles charges sont déductibles dans ce cas ? Vous êtes au bon endroit.

Le statut LMNP séduit de nombreux investisseurs immobiliers car le statut fiscal et le rendement locatif sont particulièrement intéressants. Mais quel régime imposition choisir ? Quelles charges sont déductibles ou non ? Est-il possible de ne pas payer d'impôts ? Dans cet article, on vous dit tout sur les charges déductibles en LMNP.

Quelle fiscalité choisir en LMNP ?

La fiscalité d’un bien LMNP vous permettra de profiter de nombreux avantages fiscaux, et donc d’un rendement locatif intéressant, notamment grâce aux bénéfices perçus qui entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux car l'activité LMNP est considérée comme une activité commerciale.

Mais quelle fiscalité choisir pour profiter au maximum des avantages du statut ? Pour un investissement en loueur meublé non professionnel, il existe plusieurs régimes d'imposition possibles.

Le régime micro

Le régime d'imposition micro est un régime d'abattement forfaitaire possible sous certains montants de revenus. En effet, les revenus liés à votre location ne doit pas dépasser des recettes de 70 000€. Dans ce cas, l'abattement qui est appliqué sur le total des sommes encaissées représente 50%.

En ce qui concerne les locations à but touristiques, chambres d'hôtes ou location saisonnière**, vous ne devez pas dépasser 170 000€**. Dans cette situation, l'abattement qui est appliqué représente 71%.

Le régime réel

L'application du régime réel est très avantageuse pour les investisseurs puisqu'elle permet de déduire des recettes toutes les charges liées au bien en location. Il s'applique lorsque vos revenus dépassent les limites d'application du régime microBIC. Il peut également s'appliquer quand vous souhaitez déduire le montant précis de vos charges ou bien amortir votre investissement immobilier.

Bon à savoir : Les dépenses correspondent évidemment aux dépenses exclusivement pour le bien en question. Vous devez d'ailleurs obligatoirement tenir une comptabilité précise et un justificatif de chacune des dépenses pour pouvoir en justifier, afin d'éviter les abus. Les montants perçus seront également reportés sur la déclaration d'impôt après la déduction des charges.

Les charges déductibles en LMNP

On parle de charges déductibles pour l'ensemble des charges que vous pouvez soustraire de vos recettes en comptabilité. Déduire ces charges de vos recettes permet de réduire votre imposition et d'améliorer la rentabilité de votre bien en LMNP.

Voici une liste non exhaustive des charges déductibles pour LMNP. Ce sont des exemples plus courantes :

• Charges de copropriété

• Assurance du propriétaire non occupant

• Frais d'énergie : Electricité, eau, gaz...

• Achat de fournitures et matériel d'entretien du logement

• Si vous passez par une agence immobilière, les honoraires d'agence sont déductibles

• Frais de publication d'annonce sur un site immobilier

• Frais d'entretien et de réparation

• Impôts et taxe (taxe foncière, taxe d'habitation si vous la payez, Cotisation foncière des entreprises (CFE), etc)

• Offre téléphone & Internet

• Intérêts d'emprunt et frais de dossiers (si l'emprunt a été effectué dans l'année)

Comment déduire vos dépenses LMNP ?

Pour bénéficier de la déduction de ces dépenses, celles-ci doivent être faites à la même date ou après le début de la date de mise en location de votre logement. Pour les gros travaux dans le logement ou les dépenses supérieures à 600€, il est recommandé de les passer en dépenses amortissables.

Les dépenses amortissables, quésaco ?

On parle d'amortissement concernant les dépenses significatives qui vont faire une différence et ajouter une réelle valeur à votre investissement en location meublée. Ces dépenses ont donc un impact direct sur l'offre que vous proposez et sur le montant de son loyer. En général, on parle de coût supérieur à 600 € TTC.

Pour que les dépenses puissent être comptabilisées, ces dernières doivent être justifiées avec des factures, faites à date égale ou après le début de votre activité : cela suppose qu'elles ont bien été faites dans l'objectif de l'amélioration du bien, et non pour une utilisation personnelle. Cela demande donc une certaine rigueur dans votre gestion locative. C’est pour cette raison que vous nous conseillons d’avoir un comptable en LMNP.

Dans le domaine comptable, l’amortissement LMNP correspond en fait à la perte de valeur du bien dans un temps donné. Ce temps est plus ou moins long, on parle en moyenne d'une durée de 3 à 10 ans pour le mobilier et 30 ans pour la partie immobilier qui compose la construction du bien, comme l'électricité ou d'autres travaux. Chaque année, en période de bilan, le propriétaire pourra alors déduire le montant de cette perte de valeur de ses recettes.

Les dépenses prises en compte dans les charges amortissables doivent donc remplir le critère du prix et du résultat apporté sur la valeur de votre acquisition immobilière. Ce sont les suivantes :

• Tous les travaux que le propriétaire va faire réaliser dans le logement et qui augmentent la valeur de ce dernier.

• Le mobilier acheté dans l'objectif de meubler le bien et d'améliorer son confort et son esthétisme.

Selon le type de facture, l'amortissement peut prendre plus ou moins longtemps, sa durée spécifique sera renseignée.

Si vous souhaitez connaître les durées d'amortissement de mobilier classique, voici quelques exemples :

• Literie : 6 ans

• Table à manger : 10 ans

• Canapé : 10 ans

• Peinture : 10 ans

• Parquet : 15 ans

Le déficit en LMNP

Si vous louez en tant que LMNP au régime réel simplifié, les amortissements sont reportables aux années suivantes lorsque vous êtes en bénéfice, les calculs auront donc lieu à ce moment là pour la déduction.

Pas d'inquiétude, il n'y a pas de limite dans le temps pour utiliser les amortissements que vous n'avez pas utilisés. Encore un des avantages en LMNP !

Lorsque vous louez un bien en tant que loueur non professionnel et que vous faites le choix de déclarer vos revenus sous le régime réel, vous pouvez profiter de nombreux avantages fiscaux et de charges déductibles.

Toutes ces réductions fiscales ont un impact direct sur vos revenus perçus et votre rendement locatif.

N'hésitez pas à vous faire accompagner par des experts afin de déclarer parfaitement vos revenus locatifs et de ne pas commettre d'erreurs, afin de louer votre bien dans les règles.

Sur Trackstone, nous proposons divers guides instructifs, y compris des explications sur la manière de transformer un statut micro-foncier en LMNP et l'impact de cette modification sur votre fiscalité, la sélection du type d'entreprise appropriée et le choix du secteur d'activité pour un investissement en LMNP.

Nous couvrons également des aspects plus concrets tels que comment externaliser votre investissement en LMNP et les détails sur les mécanismes de la défiscalisation en LMNP.