Est-il obligatoire d'avoir un comptable en LMNP ?

Vous souhaitez vous lancer dans une activité de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ? Ce statut, de plus en plus populaire chez les investisseurs du fait de sa fiscalité avantageuse. Pour relever de ce statut, vous devez vous conformer à certaines conditions financières. Et les obligations comptables que vous aurez envers l’état dépendront du régime d’imposition qui s’applique à votre situation.

Vous vous demandez peut-être si vous pouvez réaliser vous-même la comptabilité pour votre location meublée ou s'il est obligatoire d’avoir recours à un expert-comptable pour celle-ci ?

Autant clarifier ce point directement : Non, un expert-comptable n’est pas obligatoire en LMNP. Mais cela ne veut pas dire pour autant qu’il est inutile d’avoir recours aux services de l’un d’entre eux pour maximiser les rendements de votre bien en LMNP. Loin de là. Tout dépend de votre situation et du régime d’imposition que vous suivez. On vous explique tout.

Les obligations comptables d’une LMNP en fonction du régime d’imposition

Si aucune obligation ne vous force à prendre un expert-comptable pour gérer la comptabilité de votre LMNP, vous devrez quand même vous soumettre à certaines obligations comptables.

Mais celles-ci dépendent du régime d’imposition dont vous dépendez. Passons en revue les différentes possibilités.

Le régime micro-BIC

Le régime micro-Bic est le régime d’imposition qui s’applique par défaut tant que vous restez en dessous des seuils de recettes locatives suivants :

• 70 000 euros en location meublée annuelle ;

• 171 000 euros pour les gîtes, chambres d’hôte ou meublés de tourisme.

Ce régime est le plus simple. Il s’agit d’appliquer un forfait de charges d’imposition équivalent à 50% de vos recettes. Il constitue la forme la plus accessible et la plus simple de LMNP. Pas besoin d’un expert-comptable, vous n’avez pas d’obligation de tenir vos comptes pour calculer la part imposable de vos revenus. La déduction s’applique simplement sur votre chiffre d'affaires.

Cependant, le régime Micro Bic est également le moins intéressant en terme fiscal, car vous ne pouvez pas optimiser ce statut. À l'inverse de l’autre régime duquel vous pouvez dépendre : Le régime réel.

Le régime réel simplifié

Le régime réel vous permet de déduire de votre chiffre d'affaires une grande quantité de vos frais comme les charges d’exploitation (frais de gestion, taxes, intérêts, …) ou les amortissements comme les travaux ou le mobilier de vos biens. Plus de détails sur ce point sur notre page dédiée au calcul de l'amotissement en LMNP.

Ainsi, avec une comptabilité bien tenue, un bailleur LMNP pourra réduire, voir passer dans le négatif ses revenus pour annuler complètement son imposition et reporter le déficit sur l’exercice financier à venir.

Ce régime s’applique automatiquement si vous dépassez les seuils de revenus du Micro-Bic cités précédemment. Vous pouvez également en faire la demande auprès de l’administration. Vous l’avez compris, ce choix est nettement plus intéressant fiscalement parlant dans de nombreuses situations, notamment lorsque vous avez des charges conséquentes.

Cependant, si l’on vous conseillera dans la très grande majorité des cas de choisir ce régime d’imposition, il est bien plus contraignant en terme d’obligations comptables. Vous devrez tenir une comptabilité claire et en rendre compte à l’état au travers d’un bilan comptable.

Dans les 2 cas, vous n’avez aucune obligation d’avoir recours à un expert-comptable ou à un cabinet pour investir dans un LMNP. Mais le travail que vous devrez fournir sera bien plus important et complexe. Nous allons vous présenter les différentes parties de la liasse fiscale à rendre chaque année pour être en règle au régime réel.

La liasse fiscale au régime réel simplifié :

La liasse fiscale, c’est un ensemble de formulaire que vous devez adresser à l’administration chaque année pour justifier de votre activité. Ils sont identifiés avec un numéro CERFA

Les documents à fournir sont les suivants :

• Cerfa 2031-SD : Impôt sur le revenu - Bénéfices industriels et commerciaux ;

• Cerfa 2033-A-SD : Bilan simplifié ;

• Cerfa 2033-B-SD : Compte de résultat simplifié de l’exercice ;

• Cerfa 2033-C-SD : Immobilisations - Amortissements - Plus-values - Moins-values ;

• Cerfa 2033-D-SD : Relevé des provisions - Amortissements dérogatoires - Déficits ;

• Cerfa 2033-E-SD : Détermination des effectifs et de la valeur ajoutée ;

• Cerfa 2033-F-SD : Composition du capital social ;

• Cerfa 2033-G-SD : Filiales et participations.

Pourquoi tenir ma comptabilité ?

En tant que loueur en meublé, si vous êtes sous le régime réel, vous êtes dans l’obligation de tenir une comptabilité précise avec vos dépenses et recettes, vos immobilisations et amortissements dans votre bilan et votre compte de résultat que vous devez rendre chaque année.

La location en meublée se distingue de la location en nu, car elle est considérée fiscalement parlant comme une activité commerciale. Les revenus qui en découlent peuvent donc être pas imposés en revenus fonciers, mais en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Si vous choisissez le régime réel, tenir une comptabilité est ainsi obligatoire. La tache peut paraître fastidieuse, mais le jeu en vaut clairement la chandelle pour plusieurs raisons.

• Optimiser vos revenus et réduire, voir annuler complètement votre imposition pour l’exercice financier en cours et le suivant.

• Suivre précisément vos dépenses et vos rentrées d’argent pour optimiser vos couts d’année en année.

• Garder une trace de toute rentrée et sortie d’argent, qui vous sera particulièrement utile en cas de doute ou de litige, surtout s’il a lieu plusieurs mois ou années dans le futur.

Puis-je faire moi-même ma comptabilité ?

Nous avons pu le voir, il n’est pas obligatoire d’avoir recours à un expert-comptable ou un cabinet pour faire votre comptabilité, mais est-ce pour autant une raison de le faire soi-même ? Si vous faites le choix de tout gérer seul, cela vous offrira plusieurs avantages.

• Une économie à court terme, intéressante pour se lancer

• Un suivi et une compréhension importante pour

  mieux comprendre comment fonctionne le système comptable.

Toutefois, faire ce choix peut très vite devenir une mauvaise idée, car il s’accompagne de nombreux risques dont il faut être conscient avant de se lancer :

• La tache est particulièrement chronophage, non seulement le temps d’apprentissage est long et fastidieux, mais le temps alloué chaque semaine va aussi être conséquent.

• La comptabilité, c’est un métier. La discipline demande un apprentissage de nombreuses notions, et, si vous pouvez vous en occuper seul, vous ne pourrez pas optimiser aussi bien qu’un spécialiste du sujet. Vous pouvez être quasiment sûr que des frais déductibles vont vous échapper lors de vos premiers exercices.

• Vous risquez également des erreurs qui pourraient poser des problèmes plus graves à l’avenir, avoir un expert-comptable, c’est l’assurance d’une fiscalité dans les normes et d’une tranquillité d’esprit en cas de contrôle fiscal. De plus, l’état a tendance à plus contrôler les structures qui n’ont pas d’experts-comptables.

L’expert-comptable n’est pas obligatoire, mais il vous apporte une tranquillité et un gain de temps qui sont une énorme valeur pour vous. De plus, les services d’un expert-comptable sont déductibles de votre chiffre d'affaires et il s’agit donc d’un cout qui peut être optimisé !

Pourquoi prendre un expert-comptable ?

Nous l’avons vu, choisir de passer par un expert-comptable ou un cabinet vous économisera du temps et de l’énergie, mais il existe d’autres avantages concrets à faire appel à leurs services.

Les couts peuvent énormément varier d’un cabinet à l’autre en fonction de sa renommée, de sa localisation et de l’ancienneté de l’expert qui s’occupera de vous, mais on peut estimer une fourchette large entre 400€ et 800€. Ces frais rentrent dans les charges déductibles et vous permettront de réduire vos revenus locatifs et de payer moins d’impôts.

Vous avez aussi la possibilité d’adhérer à un Centre de Gestion Agréé (CGA) pour bénéficier de réductions d’impôts supplémentaires via un crédit d’impôt équivalent au ⅔ des honoraires du centre et de votre expert-comptable.

Faire appel à un expert-comptable n’est pas une obligation lorsque vous êtes en LMNP, mais au vu de tous les avantages et des frais réels du service après impôts, on ne peut que vous le conseiller. Cela vous garantit un gain de temps considérable, une tranquillité d’esprit par rapport à vos obligations envers l’état, et a coup quasiment sûr, des économies à court et a long terme que vous n’auriez probablement pas pu réaliser par vous-même.

Pour aller plus loin sur la question de l'investissement en LMNP consultez nos guides sur le sujet :

• Puis-je louer mon appartement en LMNP ?

• Quelle est la différence entre LMNP et Censi-Bouvard ?

• Est-il facile de revendre un LMNP ?

• Qui a droit au LMNP ?

• Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?

• Puis-je vivre dans mon LMNP ?

• Quand et comment se déclarer LMNP pour être dans la légalité ?