C'est quoi, un investissement LMNP ? Définition complète

Vous êtes un particulier et souhaitez réaliser un investissement dans le locatif ? Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) se présente comme un excellent choix pour un premier achat. Ce régime vous permet d'acquérir un logement tout en bénéficiant d'un avantage fiscal significatif. Ce dispositif vous permet de prendre moins de risques et d'augmenter vos revenus. Mais avant de vous lancer, il s'agit de comprendre ce qu'est exactement qu'un investissement LMNP. Trackstone vous en dit plus.

Investissement en LMNP : définition

Si vous avez l'ambition de devenir un investisseur en immobilier, vous avez probablement déjà rencontré ces quatre lettres : LMNP. En effet, ce dispositif mis en place par le gouvernement est particulièrement avantageux concernant la fiscalité. Son principe est très simple : il consiste à acheter un bien meublé, neuf ou ancien, dans le but de le louer.

Pour bénéficier de ce régime fiscal, le bien immobilier dont vous allez faire l'acquisition ne pourra donc pas être votre lieu de résidence. Tout particulier peut profiter de ce dispositif. Il existe deux manières d'investir en LMNP.

La location meublée avec gestionnaire

Vous pouvez choisir de louer en meublé avec un gestionnaire. C'est-à-dire qu'après avoir fait l'acquisition de votre bien, vous allez signer un bail commercial avec une société d'exploitation professionnelle qui va s'occuper de louer votre habitation.

Le premier avantage est que la gestion locative est totalement externalisée : vous ne vous occupez de rien. Le second est que le loyer vous sera versé que le logement soit occupé ou non. Ce type d'investissement locatif concerne, entre autres :

• les résidences de service (maisons de retraite, Ehpad, résidence pour seniors) ;

• les résidences étudiantes ;

• les logements de tourisme.

En revanche, vous ne pourrez pas obtenir un loyer aussi qu'une location plus classique.

Pour aller plus loin : est-ce légal de vivre dans son LMNP ?

La location meublée sans gestionnaire

Il est tout à fait possible de bénéficier du statut LMNP pour une location plus classique sans gestionnaire. Vous aurez alors toutes les contraintes d'un bailleur : il vous revient de trouver un locataire, de vous occuper de l'entretien et vous vous exposez à des problèmes de loyers impayés.

En revanche, le prix à la location est nettement plus élevé si vous choisissez de louer à un particulier plutôt que d'externaliser la gestion de votre bien immobilier.

Location avec ou sans gestionnaire : que choisir ?

Globalement, les deux solutions présentent leurs avantages et leurs inconvénients. Dans le cas d'une location avec gestionnaire, le loyer sera moins important que celui que vous toucheriez en louant à des particuliers, mais vous n'aurez pas à payer les services d'une agence immobilière ou à vous occuper vous-même de l'entrée et de la sortie des locataires (avec toutes les formalités que cela implique).

De plus, un appartement standard nécessite bien souvent des travaux avant d'être exploitable, les charges sont ainsi plus élevées qu'une résidence qui sera, la plupart du temps, achetée neuve et donc aux normes. Ainsi, sur le long terme, les deux solutions se révèlent aussi rentables l'une que l'autre. À vous de choisir en fonction de vos affinités et de vos connaissances en matière d'immobilier.

Le régime fiscal du LMNP

Si vous décidez d'investir en LMNP, le choix entre deux régimes d'imposition s'offre à vous.

LMNP micro-BIC

Le régime micro-BIC est possible si vos revenus locatifs ne dépassent pas 72 500 euros par an. Ce régime vous fait bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % pour une location classique, et de 71% pour une location de tourisme classé.

Le propriétaire est ensuite taxé sur les bénéfices. Les démarches sont en outre simplifiées : vous allez donc pouvoir mettre en place votre projet d'investissement locatif sans l'aide d'un comptable. En revanche, le revenu locatif est imposable et soumis à la CSG au taux de 17,2%.

LMNP au réel

La plupart du temps, le régime au réel est plus intéressant. Comme son nom l'indique, il prend en compte les charges réelles (intérêts de l'emprunt, travaux, amortissement des logements) lors de l’imposition.

Cela conduit souvent à un résultat fiscal nul : le propriétaire n'est soumis à aucun impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux. Ces démarches sont néanmoins complexes, et nécessitent qu'un expert-comptable s'en charge.

Régime LMP et régime LMNP : quelle différence ?

Les statuts LMNP et LMP (loueur en meublé professionnel) présentent de nombreuses similitudes : ces deux régimes permettent d'obtenir un patrimoine avec une fiscalité intéressante.

Cependant, certains points importants distinguent ces deux régimes. La principale différence est que le statut LMP est soumis à un minimum de recette : les revenus annuels doivent être supérieurs à 23 000 euros pour en bénéficier. Ces revenus doivent en outre représenter au moins la moitié des revenus du foyer fiscal.

Cela ne s'applique pas au régime LMNP. En contrepartie, le régime LMP permet de reporter les déficits de location sur les revenus pendant 6 ans et, sous certaines conditions, d'être exonéré de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Petite note de rappel, un expert-comptable n'est pas obligatoire en LMNP mais il pourra vous aider à naviguer dans ce jargon technique pour vos débuts.

Les conditions à respecter pour devenir loueur en meublé non professionnel

Un cadre est imposé à un bailleur s'il souhaite bénéficier du régime LMNP. Ces différents points doivent tous être respectés pour que l'accès au statut soit possible.

L'appartement ou la maison doit être correctement meublé

Premier point évident : le logement doit être loué meublé. Plus précisément, il doit l'être selon les conditions de la loi Alur qui précise le mobilier nécessaire pour qu'un logement soit considéré comme meublé : « un logement décent, équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante » (loi du 6.7.89 : art. 25-4 / loi Alur du 24.3.14 : art. 8).

Le bailleur doit posséder un numéro de SIRET

Même si elle n'investit pas en tant que professionnel, toute personne qui souhaite investir en LMNP doit déclarer son activité au Centre des formalités des entreprises (CFE) qui lui remet alors un numéro de SIRET. Ce SIRET sera radié si vous décidez de quitter votre statut de loueur LMNP.

Le propriétaire doit cotiser aux impôts locaux

Si la taxe habitation est à la charge du locataire, le propriétaire en LMNP doit payer la taxe foncière sur les propriétés bâties. Il doit également s'acquitter de la cotisation foncière des entreprises, avec possibilité d'exonération si les revenus ne dépassent pas 5 000 euros par an.

Les revenus du régime LMNP sont limités

Avec le régime LMNP, le montant de vos revenus est limité. Si vos recettes locatives excèdent 23 000 euros, vous devrez changer de statut et opter pour le régime LMP. Il en est de même si vos affaires vous rapportent plus de 50% des revenus de votre foyer fiscal.

A lire aussi : Quel est le plus rentable entre un bail vide et un bail meublé ?

Les avantages de l'investissement LMNP

Si le plan d'investissement en LMNP convainc de plus en plus de particuliers de se lancer dans l'immobilier, c'est parce que ce régime est la source de nombreux avantages. Évidemment le système n'est pas parfait et il y a aussi des inconvénients au LMNP mais cet article est déjà long donc nous traiterons ici des avantages.

Une fiscalité très attractive

Que ce soit au réel ou en micro-BIC, le régime LMNP permet de bénéficier d'une fiscalité extrêmement attractive. En régime réel, les impôts sur le revenu peuvent être totalement annulés. C'est le grand avantage de ce régime : il permet de générer des revenus importants rapidement et sans prendre de risque grâce à un rendement locatif plus élevé.

L'amortissement de son bien locatif

Par son usage, votre bien perd de sa valeur au fil du temps. Cela concerne les meubles (sur une durée entre 5 à 10 ans) et le logement en lui-même (de 30 à 40 ans). À ce titre, cette perte est considérée comme une charge. C’est ce que l’on appelle l’amortissement. Si vous optez pour le régime fiscal au réel, cet amortissement est ainsi déduit du total imposable de vos revenus.

La récupération de la TVA

Autre avantage conséquent : avec le régime LMNP, vous agissez en tant que commerçant. À ce titre, vous pouvez déduire la TVA de votre achat. C'est ainsi 20% du prix d'achat du logement qui vous sont restitués immédiatement. Attention néanmoins : pour que cette TVA vous soit définitivement acquise, il vous faudra conserver votre logement au moins 20 ans.

Le déficit reportable

Si vos frais et charges (travaux, taxe foncière, assurance, intérêts) dépassent le montant de vos recettes, ce déficit peut être reporté et ce sur 10 années. Ce déficit reportable ne peut pas dépasser 10 700 euros par an. Ce dispositif est particulièrement sécurisant pour les premières années de votre investissement où les frais sont les plus conséquents, surtout si des travaux sont nécessaires, et vous permet de démarrer sereinement votre projet.

Une gestion facilitée

Si vous faites le choix, comme la plupart des investisseurs LMNP, d'externaliser la gestion locative de votre bien, vous n'aurez pour ainsi dire qu'à encaisser les loyers tous les mois. La recherche de locataires ou de pensionnaires, l'entretien des locaux, tout est de la responsabilité de la société d'exploitation professionnelle. L'investissement LMNP avec gestionnaire est donc une excellente occasion de mettre un pied dans le marché de l'immobilier sans connaissances préalables ou sans le temps nécessaire à la gestion locative.

Investir dans un logement meublé

Enfin, investir en LMNP, c'est forcément investir dans un logement meublé. Or, à l'heure actuelle, les logements meublés sont bien plus intéressants que les logements nus. Premièrement, les taux de loyers impayés sont bien plus bas que les logements non meublés.

En cause : des baux certes plus courts, mais qui concernent souvent des étudiants bénéficiant de garants ou de la Garantie Visale ou des personnes désirant se loger pour un temps court et ayant déjà le budget nécessaire pour s'acquitter des loyers. De plus, les loyers sont sensiblement plus élevés avec un logement meublé. L'investissement initial dans le mobilier est très vite amorti. La rentabilité d'un logement meublé est ainsi plus intéressante.

Que se passe-t-il en cas de vente en LMNP ?

Le premier point à prendre en compte en cas de revente d'un logement en LMNP est la TVA. Nous vous le disions, le statut LMNP vous permet de vous acquitter de la TVA, mais cette somme ne vous est définitivement acquise qu'après 20 ans.

Si vous décidez de revendre avant cette date, vous devrez rembourser cette somme au prorata du temps restant (la moitié au bout de 10 ans, un quart au bout de 15 ans). Vous pouvez néanmoins contourner cette contrainte si vous avez choisi de louer avec un contrat de gestion. Il vous suffit alors de trouver un nouveau propriétaire qui accepte de reprendre ce contrat de gestion.

Il est ensuite nécessaire de réaliser quelques formalités administratives. L'administration fiscale doit être prévenue de la revente via la complétion du formulaire P2/P4. Si vous avez choisi le régime au réel, vous devrez également présenter un bilan de clôture sous un délai de 60 jours.

La taxation sur la plus-value et les prélèvements sociaux s'appliquent, respectivement 19% et de 17,2%. Cette imposition est dégressive à partir de la 6e année jusqu'à devenir nulle au bout de 22 ans pour la plus-value et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Peut-on cumuler régime LMNP et dispositif Censi-Bouvard ?

Il est tout à fait possible de cumuler le régime LMNP avec le dispositif Censi-Bouvard. Pour cela, l'investissement doit impérativement concerner une résidence de services. Bien qu'il impose de nombreuses conditions, ce cumul permet d'optimiser fiscalement votre achat et de réaliser des recettes particulièrement intéressantes.

Grâce aux différents dispositifs mis en place par le gouvernement, investir dans l'immobilier est plus intéressant que jamais. Mais encore faut-il faire les choses correctement, et comprendre où l'on met les pieds avant de se lancer. Nous espérons que lire cet article vous aura aidé à y voir plus clair sur ce qu'est un investissement en LMNP et comment en tirer tout le potentiel.