Comment se passe un investissement locatif en LMNP ?

Vous souhaitez profiter de tous les avantages proposés par le dispositif LMNP ? La location meublée est en effet devenue plus intéressante que jamais depuis la mise en place de ce statut. Si vous avez fait le choix de bénéficier des nombreux avantages du LMNP (défiscalisation, amortissement, récupération de la TV, etc.), il vaut mieux savoir comment vous y prendre.

Déclaration d'activité, choix du type de résidence, conditions requises et conseils pour votre achat, Trackstone vous explique comment fonctionne l'investissement en LMNP et vous livre ses conseils pour devenir un investisseur prospère.

Comprendre la nature du statut de loueur en meublé non professionnel

Avant toute chose, il s'agit de bien comprendre en quoi consiste le dispositif LMNP. Bien que simple d'accès, analyser le cadre et la nature de ce statut vous permettra d'en tirer pleinement profit.

Qu'est-ce exactement que le régime LMNP ?

Une définition simple du régime LMNP est la suivante : il s'agit d'un dispositif mis en place pour encourager et accompagner les particuliers à acheter un bien immobilier, neuf ou ancien, dans le but de le louer meublé. Ce statut donne droit à des avantages en termes de fiscalité : il est parfois possible d'obtenir une exonération d'impôt totale qui viendra augmenter le rendement locatif de votre investissement immobilier.

Les statuts LMPN et LMP sont parfois confondus, à tort. Le loueur meublé professionnel, comme son nom l'indique, est un professionnel. Vous devrez automatiquement passer du statut de LMNP à celui de LMP si vos recettes dépassent les 23 000 euros annuels. Il en est de même si les revenus liés à votre investissement sont supérieurs à la moitié des revenus de votre foyer fiscal. Le statut LMNP, lui, s'adresse à tous les particuliers contribuales.

Les obligations liées au statut LMNP

Nous venons de le voir, une première obligation concerne le plafond de revenus imposé au régime LMNP. Mais ce n'est pas la seule règle à respecter.

• L'appartement, la maison ou la résidence doivent être correctement meublés. Le détail du mobilier nécessaire pour qu'un logement soit considéré comme meublés est défini par la loi Alur du 24.3.14 : art. 8.

• La personne qui désire se lancer dans la location meublée en LMNP doit obtenir un numéro de SIRET.

• L'investisseur est soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties, et doit également s'acquitter de la cotisation foncière des entreprises. Il est possible d'être exonéré de cette taxe si les revenus sont inférieurs à 5 000 euros par année.

Une fois ces conditions réunies, n'importe quel particulier peut très simplement obtenir le statut de LMNP. Note : vous n'avez pas besoin d'un comptable en LMNP !

Les avantages du statut LMNP

Le régime LMNP présente des avantages qui convainquent un nombre croissant de personnes de se lancer dans l'immobilier.

• La location sous régime LMNP présente de réels avantages en termes de fiscalité. Il est possible d'optimiser son investissement jusqu'à ne plus être imposable. Cela permet de devenir propriétaire et de se lancer dans l'immobilier sans prendre de risques et en ayant l'assurance de percevoir des revenus considérables.

• Le régime LMNP permet de bénéficier de l'amortissement de son bien locatif. L'amortissement prend en compte l'usure naturelle du mobilier et du logement dans vos charges réductibles. Cette déduction permet de réduire la somme sur laquelle l'imposition est prélevée, et donc, de générer un meilleur rendement.

• Sous LMNP, il est possible de récupérer la TVA. Au moment de l'achat, vous pouvez bénéficier immédiatement d'un remboursement de 20% du coût d'achat. L'investissement initial est donc considérablement amorti. Attention néanmoins : il vous est impossible de procéder à la vente de votre logement avant 20 ans si vous souhaitez acquérir définitivement cette somme. Vous devrez rembourser une partie de cette somme qui tient compte du temps qu'il vous reste avant cette date. Plus de détails dans notre article sur la TVA lors de la revente d'un LMNP.

• Vous bénéficiez du déficit reportable durant 10 ans. Le montant de ce déficit est plafonné à hauteur de 10 700 euros par an.

• Choisir une location meublée est souvent plus rentable. Équiper un petit studio ne nécessite pas de payer des sommes astronomiques, mais augmente le loyer que vous pouvez exiger. De plus, l'on constate une nette réduction des impayés entre un logement meublé et un logement nu.

Choisir le régime fiscal le plus adapté à son projet

En France, en tant que loueur en meublé non professionnel, deux régimes d'imposition s'offrent à vous. La gestion administrative et fiscale est différente entre ces deux régimes d'imposition.

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC est celui qui nécessite le moins de démarches administratives. Il s'agit donc d'un régime plus accessible si vous ne souhaitez pas être épaulé par un comptable. Le régime micro-BIC vous permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50% pour une location classique. Ce taux passe à 71% pour une location saisonnière de tourisme. Vos revenus annuels ne doivent néanmoins pas dépasser 72 500 euros par an pour prétendre à ce régime.

Le régime au réel

Le régime au réel permet de prendre en compte l'ensemble de vos charges avant que l'impôt ne soit prélevé. Ces charges incluent notamment les intérêts de votre emprunt, la perte de valeur progressive de votre logement, les travaux réalisés, etc. Par conséquent, opter pour le régime au réel est souvent plus intéressant pour investir. En revanche, le régime au réel demande une certaine expertise comptable. Il est notamment nécessaire de réaliser un bilan en cas de revente de l'habitation.

Choisir d'investir avec ou sans gestionnaire

Un investissement locatif en LMNP peut se faire de deux manières. Soit en confiant la gestion locative à une société d'exploitation professionnelle, soit en exploitant soi-même son logement.

La location meublée avec gestionnaire

Vous pouvez choisir, après avoir fait l'acquisition de votre logement, de confier sa gestion à un professionnel. Vous restez le bailleur, mais un contrat est signé et un loyer vous est versé tous les mois quoi qu'il arrive. Il existe de nombreux types de logements pouvant faire l'objet de ce type de ce type de gestion, par exemple :

• les résidences de service comme les maisons de retraite ;

• les résidences étudiantes ;

• les logements de tourisme.

Après signature du contrat, la résidence est entièrement gérée par la société externe. Elle trouve pour vous des résidents et se charge de l'entretien du lieu. Le principal avantage est que vous n'avez plus qu'à encaisser vos loyers tous les mois. L'inconvénient est que le prix des loyers de ce type est inférieur à un bail plus classique.

La location meublée sans gestionnaire

La location meublée sans gestionnaire est généralement plus avantageuse en termes de revenus de base, c'est d'autant plus vrai si vous louez votre logement sur de courtes durées. En revanche, vous devrez vous occuper de nombreuses formalités, la première étant de chercher des locataires.

Avant que votre logement soit loué, il faudra également le rénover et acheter l'équipement nécessaire à ce qu'il soit considéré comme meublé. Les résidences sont, quant à elles, le plus souvent vendues neuves et pouvant être louées en l'état. Ces dépenses et le temps consacré à la gestion locative font qu'il n'y a, au final, pas de grande différence en termes de rentabilité.

Prendre l'avis d'un expert avant d'investir

Contacter un expert en immobilier locatif avant de démarrer votre projet est une bonne idée. Grâce à leur expertise, vous pouvez définir en quoi consistera exactement votre projet, quelles en sont les limites et quelle rentabilité vous pouvez espérer. Cette option vous permettra par ailleurs de prendre les choix les plus avantageux en fonction de votre situation et de vos objectifs.

Déléguer ou non son investissement en LMNP

Des sociétés spécialisées peuvent aussi vous épauler en vous proposant de réaliser elles-mêmes votre investissement en LMNP. Ces services vont des démarches administratives à la recherche de locataires en passant par la comptabilité.

Certes, si vous avez choisi de déléguer votre investissement, vous devrez reverser une partie de vos revenus. Mais vous vous assurez que le bien acheté est aux normes, vous n'avez à effectuer aucune démarche et bénéficiez d'un plan d'investissement optimisé. Ces frais sont donc bien souvent rentables.

Rechercher le bien immobilier idéal pour investir

Si vous décidez d'investir vous-même en LMNP, vous devrez, après avoir contracté un prêt, trouver votre future propriété. Plusieurs critères doivent être pris en compte : localisation, possibilités de transports, surface habitable, frais de rénovation, présence de commerces à proximité, etc.

Vous devrez vous transformer en véritable chasseur d'appartement si vous souhaitez bénéficier d'un bon rendement. Encore une fois, être associé à un expert de la recherche de propriété est un gros plus pour faire une bonne affaire.

Réaliser ou non des travaux

Si vous décidez d'investir dans une résidence de services, l'immeuble sera le plus souvent vendu neuf. Sa mise en location sera ainsi directe. Si vous choisissez d'investir dans de l'ancien, ce qui est généralement intéressant comme investissement, vous devrez d'abord procéder à des travaux pour le rendre habitable. Ce financement de départ doit être pris en compte lors de la souscription à un crédit.

Trouver un locataire pour son logement

Si vous avez décidé d'investir dans une location classique, vous devrez trouver vous-même vos locataires. Contrairement à la location avec gestionnaire qui s'occupera de remplir votre résidence, vous devrez vous occuper des entrées et sorties du logement.

Postez simplement des annonces sur les principaux sites de location. Surtout dans les grandes villes, le parc locatif est actuellement saturé. Vous ne devriez pas avoir de mal à trouver preneur. A ce propos, savez-vous quelles sont les villes les plus rentables pour de la location ?

Déclarer son activité LMNP

Vous devez impérativement déclarer votre activité à l’administration avant de procéder à votre investissement en tant que loueur de meublé non professionnel. Dès le début de votre activité en LMNP, il est nécessaire de remplir le formulaire P0i. Vous avez 15 jours pour le compléter.

Vous devrez ensuite déclarer votre activité au centre de formalités des entreprises (CFE). Vous obtiendrez ensuite votre numéro de SIRET. Il vous reviendra ensuite de choisir entre le régime micro-BIC ou le régime au réel.

Ce SIRET sera supprimé si à l'avenir vous décider de sortir votre bien du statut LMNP.

Revendre son logement en LMNP

La revente de votre appartement en LMNP est tout à fait possible. Si vous désirez conserver la TVA qui vous a été remboursée, en revanche, les choses se compliquent légèrement. Elle ne vous est acquise qu'après 20 ans de propriété. Avant cela, vous ne conserverez qu'une partie de cette TVA au prorata du temps restant (à 10 ans, vous ne pourrez garder que la moitié de la somme versée).

Un moyen de contourner ce problème est, si vous avez fait le choix d'une location avec gestionnaire, de léguer votre contrat à un repreneur. Dans ce cas de figure, vous n'êtes pas tenu de rendre la TVA.

Vous devrez également signaler à l'administration que vous ne bénéficiez plus du statut de loueur en meublé non professionnel. Vous devrez pour cela compléter le formulaire P2/P4. Si vous avez choisi le régime fiscal au réel, vous devrez en outre remettre un rapport comptable sous 60 jours.

Ces différentes étapes vous permettront de mener à bien votre projet d'investissement locatif en LMNP. Bien qu'aucune d'entre elles ne soit en réalité compliquée, pour vous assurer de ne faire aucune erreur, le mieux reste de faire confiance à un professionnel. Il vous assurera des bénéfices confortables et vous permettra de profiter de tous les avantages de ce dispositif en toute sérénité.