LMNP ou Censi-Bouvard : quel dispositif choisir ? Peut-on les cumuler

Lorsqu’on investit en immobilier, optimiser son rendement locatif permet d’atteindre ses objectifs plus rapidement. Il existe plusieurs méthodes pour augmenter sa rentabilité : mettre le bien en colocation, réaliser des travaux… ou miser sur la fiscalité.

Le statut LMNP, pour les loueurs de meublés non professionnels et la Loi Censi-Bouvard font partie des statuts permettant à l’investisseur de profiter de nombreux avantages financiers et fiscaux. Quel dispositif choisir ? Les deux statuts sont-ils cumulables ? Comment s’y prendre et quelles sont les limites ? On vous dit tout sur le cumul du LMNP et Censi-Bouvard.

Le statut LMNP, c’est quoi ?

Le statut LMNP s’adresse aux loueurs meublés non professionnels. Il présente de nombreux avantages, et pour en profiter, l’investisseur et le bien doivent remplir plusieurs critères :

• L’investisseur doit acheter un logement décent et le louer meublé au sens de la loi ;

• Il doit gagner moins de 23 000 € de recettes annuelles grâce à cette activité en tant que loueur en meublé, ou moins de 50 % de ses revenus totaux ;

• Il ne doit pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS)

Qu’est-ce qu’un bien meublé LMNP ?

Pour qu’il soit considéré comme meublé au sens de la loi du statut LMNP, le bien doit être équipé de :

• Un équipement de literie complet : lit, draps et couverture

• Des volets ou des rideaux occultants dans les chambres

• Des plaques de cuisson

• Un four traditionnel ou un four à micro-onde

• Un réfrigérateur congélateur ou les deux équipements distincts

• Un set de vaisselle complet

• Une table de repas et des chaises

• Des rangements

• Des équipements luminaires

• Des appareils ménagers pour entretenir le logement

Les avantages du statut LMNP

Pour obtenir le statut LMNP, certaines contraintes sont donc à respecter. Mais ces conditions valent la peine d’être appliquées. En effet, le statut LMNP apporte de nombreux avantages au propriétaire :

• La rentabilité du bien meublé est meilleure que celle d’une location nue grâce à l’abattement fiscal de 50% et la déduction des charges réelles. De plus, le propriétaire peut profiter d’un meilleur rendement car ce type de location n’est pas soumis au plafonnement des loyers. Les montants fixés sont donc plus élevés que pour un bien loué vide.

• Les revenus générés par une location meublée non professionnelle sont peu fiscalisés grâce au régime micro-BIC ou régime réel.

• Au niveau des taxes, vous pouvez récupérer la TVA à 20% que vous réglez lors de l’acquisition du bien. Pour conserver l’avantage de récupération de la TVA, le propriétaire doit s’engager à conserver le bien pendant 20 ans.

• Le bail pour une location meublée est également moins contraignante car il est d’une durée de 1 an pour un logement meublé classique et 9 mois pour un meublé étudiant. Un bail classique d’un bien loué nu dure 3 ans.

Le statut LMNP demande donc au propriétaire quelques conditions à remplir comme l’équipement précis du bien, pour lui permettre de profiter d’une défiscalisation intéressante, d’un bail plus souple et de revenus locatifs plus intéressant. C’est donc moins de contraintes et un meilleur rendement locatif à la clé ; idéal pour un premier achat locatif.

La Loi Censi-Bouvard, c’est quoi ?

La loi Censi-Bouvard est un dispositif d'investissement locatif crée en 2012 permettant d'obtenir une réduction d'impôt.

Pour bénéficier de la loi Censi Bouvard, vous devez investir dans une résidence avec services, en y achetant un bien meublé pour séniors, étudiants ou en EPHAD. Ce logement doit remplir plusieurs critères :

• Il doit être neuf

• Il doit être mis en location dans les 12 mois

• Il doit être loué meublé

• Le prix de revient du bien doit être égal ou en dessous de 300 000 euros par an.

Cet investissement Censi-Bouvard ne peut pas être exercé en tant que professionnel ; vous devez donc être sous le statut LMNP. Au niveau des revenus, les recettes générées par le bien ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an et représenter moins de 50% de vos revenus totaux.

Bon à savoir : Contrairement à un bien LMNP, un bien loi Censi-Bouvard ne peut être loué à un membre de votre famille. Vous devez absolument signer un bail commercial pour location meublée. La durée de ce bail est de 9 ans minimum.

Les avantages de l’investissement Censi-Bouvard

Investir dans un bien Censi-Bouvard présente plsieurs avantages, notamment au niveau de la fiscalité. Cet investissement vous permet de :

• Profiter d’une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat HT ;

• De récupérer le montant de la TVA sur le prix d’achat ;

• D’avoir une garantie de loyer, via le bail commercial. Même si le bien n’est pas occupé, puisque les loyers sont versés par le gestionnaire de la résidence. Pas de mauvaise surprise sur les recettes provenant de votre investissement ;

• La gestion locative facilitée, car le bien est géré par le gestionnaire (bail, démarches administratives, entretien du logement, gestion du locataire etc). Vous n’avez pas à

  trouver de locataire sérieux, la résidence se charge de tout.

Peut-on cumuler LMNP et Censi Bouvard ?

Le dispositif Censi-Bouvard ne peut pas exister seul, il doit absolument être accompagné du statut LMNP. Les deux statuts sont donc parfaitement cumulables, voire obligatoires dans le cas de figure d’un investissement Censi-Bouvard. Vous devez donc réunir les critères demandés par le statut LMNP mais également par la loi Censi-Bouvard. Si ces critères sont respectés, vous profitez d’un régime fiscal très avantageux et également d’une défiscalisation particulièrement intéressante. C’est l’idéal pour optimiser votre rentabilité locative.

Pour cumuler les avantages de la loi Censi-Bouvard et le statut LMNP, vous devez donc réunis les critères suivants :

• Votre achat doit être un logement neuf (ou entièrement rénové s’il a plus de 15 ans) ;

• Le bien doit se trouver dans une résidence de services senior, résidence étudiante, ou un EHPAD ;

• Son prix doit être 300 000 euros maximum ;

• Vous devez le louer meublé, en respectant les équipements demandés pour valider ce statut ;

• Vous avez l’obligation de signer un contrat de 9 ans minimum ;

• Les loyers générés par le bien ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an, ou 50 % de vos revenus totaux.

Bon à savoir : La loi Censi-Bouvard n’est par contre pas cumulable avec les logements Loi Pinel, Duflot ou encore Malraux.

Les limites du cumul

Vous l’avez compris, le statut LMNP apporte de nombreux avantages à l’investisseur, et la loi Censi-Bouvard également. Cumuler les deux peut donc être une excellente idée pour jouir d’avantages fiscaux et financiers. Cependant, notez que lors du cumul, l’avantage fiscal de la réduction d’impôts est limité à la durée du bail commercial.

Ce n’est pas le cas pour le régime LMNP classique, pour lequel l’avantage fiscal est valable tant que le bien appartient au propriétaire et qu’il est en location meublée. Egalement, avec la loi Censi-Bouvard, vous ne pouvez pas procéder à l’amortissement du bien immobilier, du mobilier et des équipements.

Mais alors, quand choisir LMNP classique ou Censi-Bouvard ?

Si vous ne savez pas si vous devez opter pour le statut LMNP classique ou cumuler le statut avec la loi Censi-Bouvard, nous vous conseillons de cumuler les deux si le montant de vos impôts est inférieur à 3000 euros par an. Dans ce cas, la loi Censi-Bouvard vous apportera une meilleure rentabilité. Le statut LMNP classique, lui, devra être privilégié si vous désirez bénéficier d’un complément de revenus défiscalisés. Optez pour ce régime fiscal si votre TMI (Tranche Marginale d’Imposition) dépasse 30 %.

Bon à savoir : Si au-delà de l’aspect financier, vous souhaitez investir pour vous constituer un patrimoine ou préparer votre retraite, le statut LMNP classique sera plus adapté à vos besoins.

Nos conseils pour maximiser votre rendement avec ce cumul

Si après avoir évaluer les bénéfices à tirer du cumul, ce choix vous paraît le plus adapté à votre situation, notez pour que obtenir le meilleur rendement locatif possible, la résidence de services doit se situer dans un emplacement attractif et de qualité. Pensez à vérifier la proximité des commerces, des services et des transports en commun. Ce sont des critères indispensables pour votre cible (étudiants, séniors, clientèle d’affaires…).

Le statut LMNP et la Loi Censi-Bouvard sont donc deux dispositifs cumulables, ils sont même parfois inséparables, puisque le dispositif Censi-Bouvard impose de déclarer ses revenus immobiliers sous le statut LMNP. Selon vos objectifs et les revenus globaux que vous rapportent votre bien immobilier meublé, vous pouvez donc choisir de fonctionner en LMNP classique, ou bien d’opter pour le dispositif Censi-Bouvard.

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