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Qui est concerné par le dispositif LMNP ? Qui y a droit ?
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- Co-founder & CEO @ Trackstone
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Le statut LMNP permet à de nombreuses personnes de devenir investisseur sans prendre de grands risques, tout en générant des revenus confortables. Choisir d'investir en LMNP est ainsi devenu l'un des moyens les plus populaires pour le contribuable de faire fructifier son patrimoine.
Vous désirez vous lancer dans l'immobilier et aimeriez savoir si ce statut est fait pour vous ? Nous vous expliquons qui est concerné par ce dispositif et qui peut réaliser un investissement en LMNP.
Qu'est-ce que le statut LMNP ?
Le statut LMNP permet aux particuliers de profiter d'avantages fiscaux pour tout investissement locatif meublé. Il existe néanmoins plusieurs types d'investissements en location meublée non professionnels, tous ont leurs avantages et leurs inconvénients.
Le régime fiscal en LMNP
Le statut LMNP possède la subtilité de vous laisser le choix entre deux régimes d'imposition différents.
Le régime micro-BIC. Ce régime vous permet de bénéficier d'un abattement fiscal de 50%, et jusqu'à 72% pour les résidences de tourisme. Simple à mettre en place, le régime micro-BIC ne permet néanmoins pas une optimisation fiscale optimale. En revanche, choisir le micro-BIC vous permettra de vous passer d'expert-comptable.
Le régime au réel. Le régime au réel est plus complexe que le régime micro-BIC, cependant, il vous permet de profiter d'une fiscalité très avantageuse. Le régime au réel tient compte de toutes vos charges pour votre déduction d'impôt : travaux à réaliser dans l'appartement, intérêts de l'emprunt, taxes foncières, etc. Par conséquent, il permet de réaliser des bénéfices plus importants. En revanche, sans connaissances en comptabilité, il est nécessaire de faire appel à un professionnel.
Déléguer ou non la gestion de son bien locatif en LMNP
Il existe en outre deux façons d'envisager sa location meublée non professionnelle.
Déléguer la gestion locative à une société d'exploitation professionnelle. Un loueur en meublé non professionnel peut choisir d'externaliser la gestion de son logement. Cela concerne principalement les résidences de service, comme les maisons de retraite, les résidences étudiantes ou encore les résidences de tourisme. Vous restez propriétaire du logement et recevez un loyer tous les mois. Le gestionnaire, quant à lui, se charge de l'entretien des lieux et de trouver des locataires. Les logements concernés sont la plupart du temps achetés neufs et prêts à être exploités.
S'occuper soi-même de la location de son logement meublé. Vous pouvez également choisir un bail plus classique et louer sur une durée d'un an minimum votre logement. Cela concerne principalement l'achat d'appartements anciens. Le loueur en meublé non professionnel doit s'occuper lui-même des entrées et sorties de son logement. En revanche, le loyer demandé à un locataire est nettement supérieur à celui demandé à une société d'exploitation professionnelle.
Qui peut obtenir le statut de loueur meublé non professionnel ?
La réponse à cette question est simple : tout contribuable Français peut devenir propriétaire et investir via le dispositif LMNP. En effet, ce dispositif a été créé pour encourager les particuliers à procéder à des investissements immobiliers et développer le parc locatif meublé en France.
Quelles conditions doit-on respecter pour obtenir le statut LMNP ?
En revanche, pour devenir loueur en meublé non professionnel, toute une série de conditions est imposée. Ce cadre est impératif et vous n'obtiendrez pas le statut LMNP si toutes ces obligations ne sont pas respectées.
L'investissement en LMNP ne doit pas être professionnel
L'investissement en LMNP ne doit pas être professionnel. Il ne doit pas s'agir de votre activité principale. Un autre statut existe pour les personnes souhaitant se lancer professionnellement dans l'investissement en locatif meublé : le statut LMP. Le loueur en meublé professionnel (LMP) est soumis à d'autres obligations et profite de droits légèrement différents.
Le logement doit être meublé pour bénéficier du statut
Le statut LMNP, comme son nom l'indique, ne concerne que les logements meublés. Pour qu'un logement soit considéré comme meublé, il doit inclure un mobilier bien précis détaillé par la loi Alur du 24.3.14 : art. 8. Vous devez vérifier que votre logement est aux normes avant de le mettre en location sous ce statut.
Le montant des recettes perçu est soumis à un plafond
Les revenus générés par votre activité en LMNP ne doivent pas dépasser un certain plafond. Plus précisément, ces revenus doivent être inférieurs à 23 000 euros par an, et ne doivent pas dépasser 50% des revenus annuels de votre foyer fiscal. Passé ce seuil, vous êtes dans l'obligation de passer au statut LMP.
La personne doit procéder à la déclaration de son activité
Vous devez déclarer votre activité aux services compétents. Il faut, pour cela, remplir le formulaire P01 et le transmettre au centre de formalités des entreprises (CFE). Ce service vous remettra ensuite un numéro de SIRET, indispensable si vous souhaitez devenir loueur en meublé non professionnel.
Le bailleur doit également déclarer les revenus liés à son activité
Vos revenus en LMNP doivent faire l'objet d'une déclaration systématique. Plus exactement, le bailleur est tenu de remplir le formulaire de déclaration complémentaire des revenus 2042 C PRO. En effet, l'impôt sur vos revenus s'exerce comme toute autre activité non professionnelle générant des recettes.
Le bail est soumis à une durée minimale
Bien que les baux en meublé soient généralement plus courts que les logements nus, une durée minimale est prévue par la loi pour la location LMNP. Cette durée est d'une année pour les baux classiques, et peut être réduite à 9 mois dans le cas où vous avez choisi de louer votre bien à un étudiant.
En quoi est-ce avantageux d'investir en LMNP ?
Une fois ces conditions réunies, vous êtes libre d'investir en LMNP. Mais encore faut-il savoir si les avantages que ce statut propose vous intéressent. Voici les principaux avantages du statut de loueur en meublé non professionnel.
La location meublée présente de nombreux avantages
Acheter en LMNP implique nécessairement d'investir dans un logement meublé. Or, à l'heure actuelle, les logements meublés sont bien plus intéressants que la location d'habitations nues. Si l'achat du mobilier alourdit l'investissement initial, il offre un retour sur investissement rapide : les loyers sont plus élevés et remboursent rapidement la somme dépensée pour équiper le logement.
D'autre part, les locations meublées sont souvent plus courtes et concernent en priorité des étudiants ou des personnes de passage, pour des raisons professionnelles principalement. Le taux d'impayés est statistiquement beaucoup plus bas avec cette catégorie de locataires. Louer en meublé présente ainsi moins de risques et est plus lucratif.
Un dispositif permettant une défiscalisation attractive
Le principal avantage du dispositif LMNP est qu'il permet une défiscalisation extrêmement intéressante. Cela est d'autant plus vrai si vous faites le choix du régime au réel. Cette réduction fiscale peut même, dans certains cas, permettre une exonération totale d'imposition. Cet avantage fait de l'investissement en LMNP l'un des meilleurs investissements possibles à l'heure actuelle pour faire fructifier son patrimoine.
Le statut LMNP permet de récupérer la TVA sur son investissement
Autre grand avantage du statut de loueur en meublé non professionnel : il vous est possible de récupérer la TVA sur votre achat. C'est ainsi 20% du prix de votre investissement qui vous seront remboursés dès le départ. Il s'agit d'un avantage considérable par rapport à un achat immobilier classique.
Attention cependant. Cette somme ne vous sera définitivement acquise qu'au bout de 20 ans. Si vous souhaitez procéder à la revente de votre logement en LMNP avant cela, vous devrez rembourser une partie de cette somme au prorata (la moitié au bout de 10 années).
Il existe un moyen de contourner cette obligation. Si vous avez signé un contrat avec une société d'exploitation professionnelle, vous pouvez léguer ce contrat en même temps que votre bien immobilier. Vous ne serez alors pas tenu de rembourser la TVA.
Le statut LMNP peut se cumuler avec le dispositif Censi-Bouvard
Pour optimiser au maximum votre achat immobilier, sachez qu'il est possible de cumuler les dispositifs LMNP et Censi-Bouvard. La réduction d'impôts est alors encore plus conséquente, vous bénéficiez en supplément d'une réduction d'impôt de 11% sur le montant de votre bien (limitée à 300 000 euros). Pour en bénéficier, vous devez avoir investi dans une résidence de service (pour des personnes âgées ou handicapées, des étudiants, etc.).
L'amortissement est pris en compte pour les impôts
Le LMNP vous permet de prendre en compte l'usure naturelle de votre logement et du mobilier qu'il contient dans vos charges globales. La toiture, le gros œuvre, l'étanchéité s'abîment avec le temps et le statut de loueur en meublé non professionnel vous permet de faire valoir cela auprès de l'administration.
C'est ce que l'on appelle l'amortissement. C'est principalement grâce à l'amortissement sous le statut LMNP que de nombreux propriétaires parviennent à faire tomber à 0 leur imposition sur leur activité de location meublée. Attention néanmoins à choisir le régime d'imposition adapté.
L'absence de déficit permis par le statut LMNP
Enfin, le statut LMNP vous permet d'éviter tout déficit. Si celui-ci advient, il peut être reporté sur l’année suivante et ce pour une durée maximale de 10 ans. Cela vous permet de vous lancer l'esprit tranquille, notamment si vous devez effectuer des travaux ou investir dans du mobilier, ce qui alourdira forcément votre investissement de départ.
En résumé : vous devriez investir en LMNP si...
Lire cet article vous aura certainement aidé à le comprendre : le dispositif LMNP concerne non seulement tous les contribuables Français, mais représente en outre une excellente opportunité d'investissement pour qui veut se lancer dans l'immobilier. Le statut de LMNP est notamment fait pour vous si vous :
Si vous avez réalisé des économies et cherchez un investissement sûr et rentable ;
Si vous avez peu de connaissances dans l'immobilier et la comptabilité, mais cherchez à investir dans le foncier ;
Si vous désirez arrondir vos fins de mois, mais n'avez pas le temps ni l'énergie à consacrer à un investissement chronophage ;
Si vous souhaitez investir sur le long terme et ne projetez pas une revente dans l'immédiat.
Si la lecture de cet article ne vous a pas permis de savoir avec exactitude si le dispositif LMNP est fait pour vous, le mieux reste de prendre contact avec un expert. Il saura vous conseiller, vous présenter en détail les avantages et ses inconvénients du statut LMNP et vous guider étape par étape dans votre projet d'investissement immobilier.
Pour aller plus loin, explorez nos dossiers détaillés où nous décrivons le processus pour transformer un statut micro-foncier en LMNP ainsi que les implications fiscales de cette transition, la sélection du type d'entreprise appropriée et le choix du secteur d'activité adapté pour un investissement LMNP. Nous abordons également des aspects plus concrets tels que comment gérer un investissement LMNP et les détails sur les stratégies de défiscalisation dans le LMNP.
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