Quels sont les régimes d'imposition possibles en LMNP ?

Le statut LMNP propose un avantage fiscal conséquent pour qui souhaite investir dans l'immobilier locatif. Il représente ainsi une excellente opportunité et permet de bénéficier de revenus complémentaires sans se lancer dans un investissement professionnel ni prendre de trop grands risques.

Dans le cadre du dispositif LMNP, deux régimes d'imposition sont possibles. Ces deux régimes proposent différents avantages et inconvénients qu'il convient de prendre en compte avant de choisir. Trackstone vous en dit plus.

Qu'est-ce que le statut LMNP ?

Avant toute chose, il s'agit de comprendre ce qu'est le statut de loueur en meublé non professionnel, ou LMNP. Le statut LMNP est accessible pour tout contribuable français à condition de procéder à la location d'un logement meublé. Il ouvre alors le droit à des avantages fiscaux considérables qui permettent d'alléger les impôts sur le revenu. De par tous les avantages qu’il propose, statut LMNP est ainsi une bonne option pour qui souhaite se lancer dans l'immobilier locatif.

Le statut LMNP est également soumis à la condition d'une limite de revenus : il ne faut pas que ces revenus dépassent 23 000 euros de recettes par an, ou bien 50% des revenus du foyer fiscal. Ainsi, il est possible de percevoir plus de 23 000 euros de loyers annuels à la condition que des revenus annexes, comme le salaire, soient supérieurs. Si ces conditions ne sont pas réunies, il est nécessaire de passer du statut LMNP au statut LMP, c'est-à-dire loueur en meublé professionnel.

Les régimes d'imposition du loueur en meublé non professionnel

La principale décision à prendre au moment de lancer son activité de loueur en meublé non professionnel est celle du régime d'imposition. Il existe des régimes possibles : le régime micro-BIC, et le régime au réel. Les différences entre ces deux régimes sont importantes, que ce soit en termes de fiscalité comme de comptabilité. Voici les particularités, les avantages et les inconvénients de ces deux régimes.

Le régime d'imposition micro-BIC

Le premier régime d'imposition est le régime micro-BIC. En effet, les revenus locatifs en LMNP sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). C'est ce régime qui s'applique par défaut.

Les spécificités du régime micro-BIC

Le régime micro-BIC est un forfait. Le gouvernement ne vous impose pas sur la moitié de vos loyers au titre des charges, et prélève les taxes sur l'autre moitié. Pour bénéficier du régime micro-BIC, le montant des recettes ne doit pas être supérieur à 72 600 euros pour une location classique. Ce plafond est élargi à 176 200 euros pour une location dans une résidence de tourisme ou d'une chambre en maison d'hôte. Le régime micro-BIC est soumis à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).

Les avantages du régime micro-BIC

Le principal avantage du régime micro-BIC est qu'il est simplifié au maximum. La déclaration est très simple, il vous suffit de déclarer les loyers perçus et l'administration se charge de calculer vos impôts. Cette déclaration peut se faire en ligne en remplissant le formulaire 2042 C pro. Le régime est également simple à comprendre : vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50% quelle que soit votre situation.

Les inconvénients du régime micro-BIC

Le principal inconvénient du régime micro-BIC est que l'abattement forfaitaire est souvent moindre comparé à ce qu'il est possible de déduire grâce au régime au réel. Le micro-BIC permet ainsi de gagner du temps et de gérer presque automatiquement la fiscalité de son activité mais, en général, est moins intéressant pour amortir le poids des impôts.

Le régime d'imposition au réel

L'autre régime possible quand on se lance dans la location meublée non professionnelle est le régime au réel. Ce régime est généralement privilégié par les personnes souhaitant optimiser leur investissement locatif.

Les spécificités du régime au réel

Le régime réel est celui qui permet la plus grande réduction d'impôt. Comme son nom l'indique, le régime au réel prend en compte la totalité des charges réelles au moment de calculer les revenus imposables. Ces charges incluent l'entretien du logement, les éventuels travaux, les frais de notaire, la taxe foncière, le remboursement des intérêts, bref, tous les frais liés à l'achat, la gestion et l'entretien du bien loué.

L'amortissement est également déductible des revenus perçus. La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est, comme pour le micro-BIC, obligatoire sous ce régime. S'ajoute également la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE) si votre chiffre d’affaires dépasse 152 500 euros.

Les avantages du régime au réel

Le principal avantage du régime au réel est que, en prenant en compte l'ensemble des charges réelles, la part déductible de vos revenus est presque toujours supérieure à celle du régime micro-BIC. C'est surtout l'amortissement de certaines dépenses en LMNP qui va permettre de réduire, voire de supprimer totalement le prélèvement des impôts sur les recettes de votre activité.

L'amortissement prend en compte l'usure inévitable lors de la location de votre bien meublé chaque année. Cela concerne l'habitation en elle-même, mais aussi le mobilier qu'elle contient. Cette défiscalisation est extrêmement intéressante, et permet dans certains cas de ne pas être imposé sur ses recettes de location.

Il est même possible de dépasser les revenus générés par l'activité, créant ainsi un déficit reportable. Cette perte est reportable sur l'année suivante. Cette somme reportée peut s'étaler sur une durée de 10 ans. C'est pourquoi le régime au réel est souvent recommandé : cette exonération parfois du total d'imposition permet de générer des recettes locatives extrêmement attractives.

Les inconvénients du régime au réel

Dans la quasi-totalité des cas, opter pour le régime au réel permet de dégager des bénéfices plus conséquents. Cependant, la gestion comptable de ce régime est bien plus complexe. Pour un particulier qui n'est pas expert dans ce domaine, cet exercice devra être réalisé par un comptable.

Pour pouvoir bénéficier du régime au réel, vous devez produire un bilan comptable annuel, et réaliser seul les calculs liés à vos charges, à commencer par l'amortissement. En cas d'erreur, vous vous exposez à un redressement fiscal. Le calcul des avantages d'un régime ou d'un autre nécessite ainsi de prendre en compte les prix pratiqués par les experts-comptables.

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Comment déclarer son choix de régime à l'administration ?

Vous venez de faire l'acquisition de votre bien immobilier, les travaux sont terminés et vous n'avez plus qu'à chercher vos premiers locataires ? Il est temps de déclarer à l'administration le régime d'imposition que vous avez choisi. Cette déclaration officielle de début d'activité se fait en remplissant le formulaire P0i, mis en ligne par l'État, et qui sera envoyé au Service des impôts des Entreprises (SIE).

C'est ce service qui vous remettra votre numéro de SIRET. Par défaut, c'est le régime micro-BIC qui vous est attribué. Si vous souhaitez passer au régime au réel, vous devez contacter l'administration fiscale en lui adressant une levée d'option. Cette dernière doit également être adressée par courrier au SIE.

Peut-on changer de régime d'imposition ?

Lorsque vous levez une option, celle-ci ne peut être changée pendant l'année en cours. Au-delà, vous pouvez changer de régime d'imposition. Cette déclaration doit être faite au maximum un mois après le début de l'année en cours, soit le 1er février.

Ce choix est irrévocable durant une durée de deux ans, et est automatiquement renouvelé. En temps normal, il est presque impossible de passer du régime au réel au régime micro-BIC. Dans l'usage, des exceptions existent néanmoins.

Puis-je avoir deux régimes d'imposition différents pour mes deux logements ?

Selon la loi, le statut de LMNP s'applique à une personne physique, pas à un bien immobilier. Par conséquent, il est impossible de choisir un régime d'imposition différent si vous faites l'acquisition d'une nouvelle location meublée. Si, par exemple, ce nouvel investissement vous fait dépasser le seuil prévu pour le régime micro-BIC, vous ne serez plus éligible à ce régime pour vos deux logements et devrez passer au régime au réel.

Revente et plus-value en LMNP

Si vous décidez de procéder à la vente de votre logement en LMNP, plusieurs points sont à prendre en compte.

Premièrement, l'exonération de TVA dont les deux régimes d'imposition vous font bénéficier peut être réclamée si vous n'avez pas été propriétaire pendant 20 ans minimum.

Avant cela, vous devrez rembourser une partie sur la base des années écoulées (la moitié de la TVA au bout de 10 ans). Plus de détails dans notre article sur la TVA immobilière en cas de revente d'un bien en LMNP et sur la TVA sur la vente d'un bien immobilier loué (ce second article traite du sujet sans LMNP).

Autre point important, et qui rend le régime d'imposition au réel très attractif : l'amortissement n'est pas pris en compte dans le calcul de la plus-value de l'actif.

C'est-à-dire que, fiscalement, votre bien a perdu de la valeur, ce qui vous a permis de bénéficier d'une réduction d'impôts. Mais, au moment de la vente, cette perte de valeur n'est pas prise en compte. Il vous est donc tout à fait possible de revendre plus cher votre logement LMNP que votre prix d'achat.

Néanmoins, ce statut peut ne pas toujours convenir et avant de vous lancer vous devez savoir comment sortir du statut LMNP.

Cumuler les dispositifs pour réduire ses charges

Quel que soit le régime d'imposition que vous ayez choisi, sachez que vous pouvez cumuler les avantages qu'il vous propose avec d'autres dispositifs. C'est notamment le cas du dispositif Censi-Bouvard, qui est accessible si vous avez choisi d'investir dans une résidence de services (maison de retraite, résidence étudiante, etc.).

En cumulant les avantages tirés du régime d'imposition au réel et les avantages de ces autres dispositifs, il est souvent possible de transformer ses revenus locatifs bruts en revenus nets.

Est-il nécessaire de faire appel à un comptable pour son investissement locatif ?

Si vous avez décidé d'opter pour le régime d'imposition micro-BIC, faire appel à un expert-comptable est une option mais n'est absolument pas obligatoire. Les formalités sont simples, quelques recherches sur internet vous permettront de mener à bien votre activité sans risques d'erreurs.

Les obligations comptables imposées par le régime au réel, quant à elles, exigent un autre niveau d'expertise. Vous devez réaliser un bilan annuel, et un bilan comptable complet en cas de revente. Vous devez également faire vous-même le relevé des amortissements, des provisions et des déficits reportables. Comme mentionné, en cas d'erreurs, des sanctions sont prévues par la loi.

Pour éviter le redressement fiscal, si vous n'avez pas de compétences en comptabilité, il est ainsi recommandé de faire appel à un professionnel. Ce dernier vous permettra en outre de gagner du temps et d'optimiser au maximum votre fiscalité. De plus, ce coût est déductible de vos bénéfices. Il est donc très avantageux de faire appel à un comptable.

Pour le résumer simplement, les deux régimes d'imposition proposent deux avantages principaux qui séduiront deux catégories bien distinctes d'investisseurs. Le régime micro-BIC, par sa simplicité, s’adresse aux petits investisseurs en quête d'un complément de revenus simple à mettre en place et peu chronophage sur la durée.

Le régime au réel, quant à lui, s'imposera comme une évidence pour les grands investisseurs prêts à consacrer du temps et de l'énergie à leur investissement, et désireux de faire fructifier au maximum leur patrimoine. Vous avez des doutes sur le régime le plus adapté à votre projet ? Le plus simple reste de demander l'avis à un professionnel.

Pour ceux intéressés par une exploration plus poussée, notre contenu inclut des explications sur le passage du micro-foncier au régime LMNP et son influence sur les taxes, la sélection de la forme d'entreprise idéale et le choix du domaine d'activité pour votre projet LMNP, ainsi que des sujets plus concrets tels que comment déléguer votre investissement LMNP et les principes de la défiscalisation en LMNP ou des questions comme peut-on vivre dans son LMNP ?