Comment fonctionne la TVA immobilière en cas de revente d'un LMNP ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) séduit un nombre croissant de nouveaux propriétaires en quêtes de compléments de revenus. Effectivement, la location meublée et les avantages fiscaux permis par ce dispositif font de cette activité l'une des manières les plus efficaces de faire fructifier son patrimoine. L'un de ces avantages est la récupération de la TVA au moment de l'achat du bien immobilier.

Cependant, peu de personnes envisagent la vente de leur logement LMNP au moment d'investir. Pourtant, le fonctionnement de la TVA sous ce statut est particulier si vous souhaitez revendre en LMNP. Pour ne pas faire d'erreurs, Trackstone vous dit tout ce que vous devez savoir sur le fonctionnement de la TVA immobilière en cas de revente en LMNP.

Qu'est-ce que le statut LMNP ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel a été mis en place pour encourager les particuliers à investir dans des logements meublés. Concernant principalement les résidences de service, bien que cela ne soit pas une obligation, le LMNP bénéficie d'avantages considérables en termes d'impôts. Tous les contribuables français peuvent prétendre au statut LMNP.

En choisissant le régime d'imposition au réel, et en combinant ce statut avec d'autres dispositifs comme le dispositif Censi-Bouvard, l’investisseur pourra, la plupart du temps, bénéficier d'une exonération totale d'imposition. Ces nombreux avantages du statut LMNP expliquent pourquoi l'investissement immobilier en LMNP représente à l'heure actuelle l'une des meilleures manières de placer son épargne.

Vous vous lancez en LMNP ? Pour éviter les surprises consultez d'abord notre article sur quand et comment se déclarer en LMNP.

La TVA : l'un des principaux avantages du statut LMNP

En dehors de la réduction de taxe prévue par le statut LMNP, l'un des principaux avantages dont bénéficie le loueur en meublé non professionnel est le remboursement de la TVA.

C'est ainsi 20% du prix de vente du logement que l'acquéreur peut, suite à son achat, récupérer. Rembourser la TVA permet ainsi de prendre un avantage considérable par rapport aux autres investisseurs immobiliers.

Que se passe-t-il en cas de revente concernant la TVA ?

Ne pas être assujetti à la TVA ne signifie pas pour autant que la détention de cette somme est garantie à vie. En effet, l'acquisition de la TVA n'est garantie qu'après 20 années d'exploitation commerciale.

Avant 20 ans, vous êtes tenu au remboursement d'une partie de votre TVA

En effet, le remboursement de la TVA ne se fait pas sans condition. Nous le rappelons, l'objectif du gouvernement est d'étendre le parc locatif meublé, il doit donc s'assurer que ces logements seront exploités. C'est pourquoi le vendeur en LMNP verra une partie de sa TVA récupérée au moment de la vente s'il choisit de céder son bien avant 20 ans. Ce remboursement se fait au prorata du temps écoulé.

Au bout de 10 ans, le vendeur sera tenu de rembourser la moitié de la TVA. Après 20 ans, la valeur de la TVA est définitivement acquise. Le bien peut alors être revendu comme n'importe quel autre logement.

Sous condition, il est néanmoins possible de la conserver

Il est possible, sous certaines conditions, de conserver sa TVA même en cas de revente avant 20 ans d'exploitation. Ce cadre est encadré par la loi, plus précisément par l'article 257 bis du Code Général des Impôts (CGI). Celui-ci stipule que la TVA pourra être conservée si les critères suivants sont respectés :

• L'exploitation sous bail commercial doit être cédée au nouvel acquéreur

  en même temps que le bien immobilier. Ce nouvel acquéreur doit s'engager à appliquer la TVA sur les futurs loyers perçus jusqu'à la date des 20 ans. La date initiale reste celle du premier acquéreur. On parle de "transfert d'une universalité totale ou partielle des biens".

• Le notaire doit faire figurer l'article 257 bis du Code Général des Impôts lors de la rédaction de l'acte de vente. Concernant le notaire, vous pouvez calculer le montant de ses honoraires ici.

Par conséquent, si vous souhaitez conserver votre TVA tout en revendant avant 20 ans, il peut être compliqué de trouver un nouvel acquéreur, surtout si vous êtes loin de la date prévue. Vous serez effectivement dans l'obligation d'avertir les acheteurs potentiels.

La récupération de la TVA est l'une des mesures les plus attractives du statut LMNP. Pouvoir récupérer 20% de son investissement initial est un avantage considérable qui permet de prendre moins de risques et de générer des bénéfices plus importants et plus rapidement.

Ce n'est pas encore clair pour vous ? Même si un comptable n'est pas obligatoire en LMNP, il pourra vous être d'une grande aide pour la mise en place de vos premiers investissements. Et si besoin, l'équipe Trackstone se fera un plaisir de vous éclaire.

Et pour finir, si vous n'êtes pas certain d'exploiter votre bien sûr le long terme, prenez néanmoins en compte les subtilités juridiques qui s'appliquent en cas de revente. La revente d'un bien en LMNP comporte d'autres spécificités. Pour être effectuée correctement, cette revente nécessite donc des connaissances fiscales. Afin d’être certain de ne faire aucune erreur, le mieux reste de demander conseil à un professionnel.

Pour en savoir plus :

• Comment fonctionne le statut LMNP ?

• Doit-on payer la TVA sur la vente d'un bien immobilier loué ?