Comment passer du micro foncier au LMNP ? Conditions, étapes, avantages

Pour passer du micro foncier au LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), il faut d'abord transformer votre bien en location meublée. Cela implique l'équipement du logement avec tous les meubles et équipements nécessaires pour une habitation immédiate. 

Ensuite, informez l'administration fiscale de ce changement en remplissant le formulaire P0i pour déclarer l'activité de location meublée. Vous basculerez alors du régime fiscal micro foncier, réservé aux locations nues, au régime micro-BIC ou au régime réel BIC pour les LMNP, selon vos recettes locatives et votre choix de gestion fiscale.

Les conditions pour procéder au changement de statut

Tout d’abord, sur le plan administratif, le passage d’un foncier au LMNP est souple. Néanmoins, pour certaines villes, comme celles de plus de 200 000 habitants, l’obtention d’une autorisation communale s’impose.

En outre, le changement de statut en LMNP exige l’acceptation de l’actuel locataire, sinon, le propriétaire doit attendre que ce dernier donne congé. À noter qu’en cas de déficit foncier, lié au bien concerné, pour éviter tout remboursement fiscal, il ne faut pas l’avoir imputé lors des trois années précédent.

Concrètement, l’investisseur doit attendre trois exercices fiscaux avant de passer à l’acte. Et aussi, le logement doit logiquement être meublé, selon la législation ALUR.

Dans le cas d’un logement incorporé dans un immeuble en copropriété, il est important de vérifier si son règlement autorise la location en meublé.

Différences fondamentales entre les régimes micro-foncier, micro-BIC et réel en LMNP

Le micro-foncier : simplicité et abattement forfaitaire

Le régime micro-foncier s'applique aux locations nues (non meublées) et offre une approche simplifiée de la fiscalité immobilière. 

Il est idéal pour les propriétaires percevant des revenus fonciers annuels inférieurs à 15 000 euros. 

Ce régime accorde un abattement forfaitaire de 30% pour les charges, ce qui signifie que seulement 70% du revenu locatif est imposé. Cependant, il ne permet pas la déduction des charges réelles ni des travaux effectués sur le bien immobilier.

Le micro-BIC : avantage pour les petits investisseurs LMNP

Le régime micro-BIC s'adresse aux loueurs en meublé non professionnels (LMNP) avec des recettes annuelles inférieures à 70 000 euros. Il offre un abattement de 50% sur les recettes, représentant les charges. 

Ce régime est avantageux pour les investisseurs percevant des revenus locatifs modérés, car il simplifie la déclaration fiscale sans nécessiter un suivi détaillé des dépenses.

Le régime réel en LMNP : optimisation et flexibilité

Le régime réel en LMNP permet une déduction complète des charges liées à l'activité locative, y compris les frais de gestion, les intérêts d'emprunt, les taxes, les assurances, et surtout l'amortissement du logement et du mobilier. 

Cette option est particulièrement intéressante pour les propriétaires réalisant des investissements importants ou supportant des charges élevées. 

Elle permet souvent de générer un déficit foncier reportable sur les revenus globaux du foyer fiscal.

Le choix entre ces régimes dépend donc principalement du montant des revenus locatifs et des charges à déduire. 

Pour les revenus faibles avec peu de charges, les régimes micro-foncier ou micro-BIC sont avantageux. 

En revanche, pour des investissements plus importants avec des charges élevées, le régime réel en LMNP offre une optimisation fiscale plus poussée. 

Quelles sont les étapes pour le changement de régime ?

1. Transformation du logement : Le bien doit être équipé de meubles nécessaires pour une habitation immédiate. Cela inclut la mise en place d'équipements conformes aux standards de la location meublée.

2. Déclaration de l'activité LMNP : Remplir et envoyer le formulaire P0i pour déclarer le début de l'activité LMNP auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE).

3. Choix du régime fiscal LMNP : Décider entre le régime micro-BIC et le régime réel. Le choix dépend des revenus locatifs et des charges prévues. Un comptable peut aider à faire cette estimation.

4. Gestion des baux : En cas de locataires existants, le changement de statut nécessite la fin du bail en cours ou un accord pour un nouveau bail meublé.

5. Implications fiscales : Évaluer les conséquences fiscales du changement, notamment en ce qui concerne les déficits fonciers antérieurs et les dispositifs fiscaux en cours comme la loi Pinel.

6. Notification aux locataires et à la copropriété : Informer les locataires et, si nécessaire, obtenir l'approbation de la copropriété pour la location meublée.

Quels sont les équipements à mettre en place dans le logement pour passer en LMNP ?

Pour prétendre au statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), un logement doit être équipé de manière à offrir au locataire la possibilité de vivre normalement dès son emménagement. 

Cela signifie que le logement doit comporter tous les meubles et équipements nécessaires pour les activités quotidiennes telles que dormir, manger et vivre confortablement.

Voici une liste des équipements et meubles essentiels pour un logement meublé en LMNP :

1. Literie :

   • Lit (ou canapé-lit) avec matelas et sommier.

   • Couverture ou couette.

   • Oreillers et protections.

2. Rangement :

   • Armoires ou placards pour les vêtements et autres affaires personnelles.

3. Cuisine Équipée :

   • Plaques de cuisson.

   • Four ou four à micro-ondes.

   • Réfrigérateur avec freezer.

   • Ustensiles de cuisine (casseroles, poêles, etc.).

   • Vaisselle nécessaire pour les repas (assiettes, verres, couverts).

   • Équipements pour la préparation des aliments (bouilloire, grille-pain, etc.).

4. Salle de Bain :

   • Douche ou baignoire.

   • Lavabo.

   • Miroir.

   • Rangements.

   • WC (si non commun).

5. Espace de Vie :

   • Table et chaises.

   • Éclairage adéquat (lampes ou plafonniers).

6. Équipements Divers :

   • Connexion Internet (souvent requise mais pas obligatoire légalement).

   • Télévision.

   • Rangements supplémentaires, comme des étagères ou des commodes.

7. Entretien du Logement :

   • Aspirateur, balai, serpillière.

   • Matériel de nettoyage et produits d'entretien de base.

Comment votre imposition va-t-elle évoluer en passant de micro-foncier à LMNP ?

Pour illustrer comment les impôts peuvent évoluer en passant du régime micro-foncier au statut LMNP, considérons un exemple fictif. 

Supposons que vous êtes un propriétaire bailleur et que vous avez un bien immobilier que vous louez. 

Voici les détails de votre situation et les calculs correspondants pour chaque régime :

• Valeur du logement pour location nue (micro-foncier) : 600 €/mois, soit 7 200 €/an.

• Valeur du logement pour location meublée (LMNP) : 700 €/mois, soit 8 400 €/an.

• Charges annuelles (taxe foncière, assurances, entretien, etc.) : 2 000 €.

• Intérêts d'emprunt annuels : 1 500 €.

• Amortissement annuel du bien (sur 30 ans) : 3 000 €.

• Amortissement annuel du mobilier (sur 10 ans pour 5 000 € de valeur) : 500 €.

Imposition sous le régime micro-foncier

• Revenus locatifs annuels : 7 200 €.

• Abattement forfaitaire de 30% : 2 160 €.

• Revenu imposable : 7 200 € - 2 160 € = 5 040 €.

Dans ce régime, vous êtes imposé sur 5 040 €, sans pouvoir déduire les charges réelles et les intérêts d'emprunt.

Vos impôts sous le statut LMNP (Régime Réel)

• Revenus locatifs annuels : 8 400 €.

• Total des charges déductibles (charges + intérêts d'emprunt) : 2 000 € + 1 500 € = 3 500 €.

• Amortissement total (bien + mobilier) : 3 000 € + 500 € = 3 500 €.

• Revenu imposable : 8 400 € - (3 500 € + 3 500 €) = 1 400 €.

Sous le régime réel LMNP, votre revenu imposable est considérablement réduit à 1 400 € grâce à la déduction des charges réelles et de l'amortissement.

En passant du micro-foncier au LMNP (régime réel), votre revenu imposable passe de 5 040 € à 1 400 €. Cela représente une réduction significative de la base imposable, ce qui peut potentiellement diminuer vos impôts. 

Le LMNP régime réel est particulièrement avantageux si vous avez des charges élevées et la possibilité d'amortir votre bien et votre mobilier.

Attention toutefois, il est important de se rappeler que cet exemple est simplifié et ne prend pas en compte d'autres facteurs tels que votre taux d'imposition personnel, les prélèvements sociaux, ou d'autres déductions spécifiques.  

Pour aller plus loin sur les questions liées au LMNP, nous vous proposons différents dossiers :  

• Qui peut passer son bien en LMNP ?

• Quels sont les avantages du LMNP ?

• Quelle entreprise doit-on créer pour faire du LMNP ?

• Quelles sont les étapes d'un investissement locatif en LMNP ?

• Quels sont les régimes d'imposition possibles en LMNP ?

• Puis-je louer mon propre appartement en LMNP ?

• Comment se déclarer LMNP ?

• Comment calculer l'amortissement du bien immobilier en LMNP ?

• Est-il facile de revendre un logement locatif LMNP ?

• Quelles sont les charges à déduire en LMNP ?

• Doit-on payer la TVA immobilière en cas de revente d'un LMNP ?

Parmi les autres dossiers chez Trackstone, nous vous expliquons quel type d'entreprise et quel secteur d'activité choisir pour votre investissement LMNP, mais également des questions plus pratiques comme la délégation de l'investissement en LMNP et le fonctionnement de la défiscalisation en LMNP.