Fiscalité : comment maximiser le rendement de son investissement locatif ?

C'est décidé, vous vous lancez enfin dans l'investissement locatif. Pour ce projet, vous souhaitez obtenir le meilleur rendement locatif possible. De l'emprunt à la banque jusqu'aux travaux effectués dans l'appartement, en passant par le statut que vous allez choisir, la rentabilité de votre bien peut s'optimiser à chaque étape de votre investissement.

Pour quel montage financier opter ? Comment faire effet de levier ? Comment calculer son taux de rendement pour être certain de la rentabilité de la location ? Et comment augmenter cette rentabilité ? On vous dit tout sur la meilleure stratégie à adopter pour le financement de votre dossier locatif et l'optimisation de son rendement.

Le montage financier immobilier

On appelle "montage financier" le plan de financement de votre projet immobilier.

Comment allez-vous financer votre bien immobilier ? Quel montant devez-vous emprunter à votre banque ? Ce montage financier dépend de plusieurs facteurs :

1 - Votre projet immobilier

Bien sûr, votre montage financier va d'abord dépendre du prix du bien que vous allez acheter pour louer. Son prix va dépendre de la ville de votre investissement, de sa surface, s'il s'agit d'un appartement ancien qui nécessite des travaux ou totalement neuf etc.

Votre plan varie aussi selon vos objectifs : est-ce que vous souhaitez en faire votre future résidence principale ou en faire uniquement une source de revenus ?

2 - Votre apport personnel

Il est possible pour un investisseur de se lancer dans un investissement immobilier avec un petit apport personnel, voire compter sur un emprunt seul.

Dans ce cas, votre dossier doit être particulièrement solide, et le rendement locatif très intéressant.

Logiquement, plus votre apport personnel est important, plus le montant que vous allez emprunter pour acheter votre bien sera faible.

A lire sur le sujet :

• Combien d'apport faut-il pour un investissement immobilier locatif ?

• Comment faire un emprunt immobilier sans apport ?

3 - Votre capacité de remboursement

Dans la gestion locative, la capacité de remboursement est un des facteurs les plus importants. Choisir un emprunt adapté à sa capacité de remboursement : calculer vos mensualités, sans devoir mettre en danger vos finances.

A lire : Quelle durée de prêt choisir pour un achat immobilier locatif ?

4 - Votre profil d'emprunteur

Bien sûr, votre sérieux va jouer un grand rôle dans la confiance que vous donnera la banque. Une situation personnelle stable, des revenus personnels suffisant... bref, un profil sécurisant et convaincant.

Bon à savoir : Parfois, la banque peut vous proposer "un montage de prêt" : l’offre de prêt immobilier est apportée par plusieurs crédits qui s’additionnent pour atteindre le montant nécessaire à votre acquisition. C'est le cas notamment si vous pouvez prétendre à certaines aides et prêts immobiliers complémentaires à un crédit classique.

Pour aller plus loin : quelle banque choisir pour un emprunt immobilier locatif ?

Première étape de l'investissement : le crédit financier

L'investissement immobilier est avant tout un placement. Investir dans l'immobilier peut aider à atteindre plusieurs objectifs qui ne sont pas seulement financiers, comme la constitution d'un patrimoine. Mais il faut garder en tête la rentabilité de votre investissement locatif. Elle se réfléchit à chaque étape.

L'effet de levier, c'est quoi ?

Dans le monde de la finance, l’effet de levier consiste à s’endetter à court terme pour augmenter sa capacité d’investissement, pour ensuite augmenter son capital à long terme.

Il permet de démultiplier sa force financière, en investissant dans un bien au-dessus de vos moyens d'épargne, pour que ce bien vous rapporte plus en retour. Concrètement, son principe est simple :

• Vous faites un emprunt bancaire afin d'investir dans un bien supérieur à vos capacités financières. Vous investissez ensuite dans un bien rentable.

• Vous payez vos mensualités et récoltez le loyer grâce au logement que vous avez acheté et que vous louez.

• Vous profitez du revenu grâce au rendement locatif plus élevé que votre coût d'emprunt.

Bon à savoir : Pour que l'effet de levier fonctionne et que votre investissement locatif soit intéressant financièrement, il est essentiel que le bien vous apporte plus d'argent que ce que vous avez emprunté. Vous devez donc veiller à faire vos calculs avec parcimonie, afin d'anticiper les taux de remboursement de vos mensualités.

Comment calculer l'effet de levier ?

L'effet de levier se calcule grâce au taux de rentabilité de votre bien, après montant des impôts et coût de votre emprunt. La formule est simple :

Formule de calcul : Levier = (e-i) x E/P

(E) étant les dettes à long terme

(P) étant les capitaux propres

(e) étant la rentabilité du bien

(i) étant le taux d'intérêt

Les différents types de montages financiers

Le prêt immobilier classique

De nombreux investisseurs choisissent cette option, c'est la plus courante car la plus simple. Vous faites le choix d'un seul emprunt qui couvre la totalité de votre besoin financier.

Un seul emprunt complété de votre apport personnel va couvrir la totalité de votre besoin. Il est souscrit sur une durée préalablement définie.

Plus la durée du prêt sera longue, plus le montant emprunté pourra être important. Mais attention au coût du crédit qui sera plus cher.

Le prêt immobilier gigogne ou multiligne

Le prêt gigogne consiste à souscrire deux crédits, et non un seul. Le premier est fait sur un ratio temps court, et l'autre crédit sur un temps plus long (plusieurs dizaines d'années).

Puisque le taux d'intérêt d'un crédit dépend notamment de la durée de ce crédit, choisir deux crédits à durées différentes va fortement réduire le total des intérêts à verser à votre banque. Résultat, moins de frais et donc une rentabilité plus rapidement atteinte.

Le prêt immobilier lissé

Le prêt immobilier lissé est une variante du prêt gigogne. Il concerne les investisseurs ayant déjà des remboursements en cours, pour ne payer qu'une seule mensualité totale, afin d'éviter une gestion trop complexe où plusieurs mensualités différentes doivent être remboursées.

Si vous avez contracté plusieurs crédits, le prêt lissé permet de diminuer la part d’amortissement des mensualités à rembourser pour le crédit de votre bien, jusqu'à pouvoir consacrer votre capacité d'endettement entière au remboursement du bien immobilier.

Quel régime fiscal choisir en immobilier ?

Le régime fiscal pour une location vide

Avec un logement loué vide, la fiscalité de votre investissement locatif relève des revenus fonciers. Plusieurs charges sont alors déductibles : travaux et intérêts de l’emprunt qui financent votre achat. En fonction du montant de vos charges, le déficit foncier va s'imputer sur les revenus globaux, et permettre à vos impôts de diminuer.

Bon à savoir : Si vous souhaitez investir dans du neuf, pensez à investir dans un logement loi Pinel, qui présente de nombreux avantages, notamment au niveau de la défiscalisation.

Le régime fiscal pour une location meublée

Si vous souhaitez plutôt investir dans une location meublée, vous êtes alors soumis au statut BIC.

Vous pouvez alors amortir une bonne partie du prix de revient de l'investissement, et dégager vos revenus locatifs sans être imposable pendant une certaine période lorsque l'emprunt est terminé.

Vous pourrez ensuite choisir entre deux options :

• Profiter des avantages du régime réel avec le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), qui vous permettra de déduire les charges ainsi que l’amortissement des recettes locatives, qui pourront échapper à l'imposition, à condition d'être ramenées à zéro. A lire aussi, les avantages et inconvénients du dispositif LMNP.

• Opter pour le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Dans ce cas, les revenus sont un point important : la recette annuelle que vous apporte votre location doit être supérieure à 23 000 euros, ou doit dépasser 50% de vos revenus globaux. Dans ce cas, si la déduction des charges laisse apparaître un déficit, il est déductible de vos revenus globaux de cette activité, ce qui va réduire le montant de votre impôt. Ce statut implique d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel.

Le montage financier de votre investissement est indispensable pour assurer la stabilité, la qualité de votre investissement et donc sa rentabilité.

Pour améliorer votre rendement locatif, veillez à choisir un statut fiscal adapté à votre situation et à réaliser tous vos calculs avec précision, en prenant en compte tous les frais et charges liés à votre investissement.

Une fois votre montage financier appliqué, vous pouvez augmenter vos bénéfices grâce à nos astuces pour augmenter votre rendement locatif.