Comment négocier l’achat d’un bien immobilier déjà loué ?

Pour investir dans l’immobilier, vous songez à acheter un bien déjà loué pour profiter des nombreux avantages de ce type d’achat. En effet, financièrement, l’achat d’un bien occupé par un locataire est très intéressant. Même si le prix est déjà réduit par rapport à un appartement classique, il reste tout à fait envisageable de négocier le prix du bien. Le locataire en place est même une excellente opportunité pour négocier davantage le montant, afin d’acquérir votre bien au meilleur prix possible. Comment négocier le prix du bien ? Comment connaître la marge de négociation ? On vous dit tout sur la négociation d’un bien déjà loué.

Appartement déjà loué : un meilleur rendement locatif ?

L’achat d’un bien déjà loué présente plusieurs avantages, notamment la décote appliquée au bien. On parle de décote lorsqu’un appartement ou une maison perd de sa valeur sur le marché, et que son prix baisse lors de la vente.

Plus un bien perd de sa valeur, plus la décote est importante. Concernant les bien déjà loués, ils connaissent une décote lors de leur mise en vente sur le marché pour plusieurs raisons :

• Puisqu’un bail est en cours, l’acheteur doit donc s’adapter à ces conditions et n’a aucune possibilité de modifier le bail jusqu’à ce que celui-ci prenne fin.

• Si l’appartement nécessite de gros travaux, l’acheteur devra également

  attendre la fin du bail

  en cours pour pouvoir mettre en place ces travaux. C’est une période de vacance locative qui lui fera perdre du temps avant de relouer le bien à un autre locataire, qui représentera donc une perte au niveau du

  rendement locatif

  .

• Enfin, le locataire étant déjà en place, il est imposé au nouveau propriétaire, qui ne peut donc choisir lui-même qui occupera son bien, et ce jusqu’à ce que le bail prenne fin.

Toutes ces raisons expliquent la décote appliquée sur les biens déjà loués. Grâce à cette décote, le prix du bien est réduit par rapport à sa valeur originelle, s’il était vendu vide. Le rendement locatif pour ce type d’achat est donc particulièrement intéressant.

Négocier le prix d’un bien déjà loué, c’est possible ?

Le fait que le bien connaisse une décote plus ou moins importante selon la qualité du bail en cours n’exclue pas la possibilité de négocier son prix, au contraire. C’est un point de négociation déjà connu du propriétaire, qui peut tout à fait être davantage revu à la baisse. Cependant, c’est la qualité du bail qui va déterminer cette marge de négociation supplémentaire.

Par exemple, plus le bail prend fin longtemps après la signature, plus le prix est négociable. Au contraire, si le bail se termine peu de temps après votre acquisition, cela signifie que le contrat pourra rapidement être modifié et adapté à vos besoins, le prix du bien est donc moins négociable.

Egalement, veillez à analyser le besoin de travaux dans l’appartement. Ceux-ci ne pouvant être effectués pendant la location actuelle, ils sont une raison valide de baisser le prix de l’appartement. En effet, si de gros travaux sont à prévoir, il faudra attendre la fin du bail pour pouvoir les réaliser, ce qui causera une vacance locative plus ou moins longue. Si la qualité du bail actuel est plutôt avantageux pour l’acheteur, ce sont les autres critères de la location qui vont déterminer la marge de négociation.

Voici 5 indices qui prouvent que vous pouvez négocier davantage le prix de ce bien immobilier

• Le bien est sur le marché depuis plus de 3 mois

Si le bien est sur le marché depuis un certain temps, vous êtes tout à fait légitime de négocier son prix. Cela peut signifier que son prix est trop élevé par rapport à sa valeur sur le marché, n’hésitez donc pas à faire une offre au vendeur.

• Le prix est au-dessus de ceux du marché

Pour connaître les prix du marché, rien de mieux qu’observer les prix auxquels le même type de bien se vend. Évidemment, il est important de comparer les appartements remplissant les mêmes critères (localisation, surface etc) mais également les biens ayant aussi un locataire actuel qui occupe le bien. Par exemple, si le prix du bien que vous souhaitez acheter est équivalent au prix d’un bien similaire vide, cela signifie que la valeur du bien est surestimée, vous pouvez donc faire une offre au vendeur.

• L’appartement présente un défaut important

Si l’appartement présente un défaut important selon les lois de l’immobilier, transformez-le en argument de négociation. Parmi les défauts qui permettent des baisses de prix intéressantes, on peut noter la localisation en rez-de-chaussée, un manque de luminosité causée par une mauvaise orientation etc…

Est-ce que certains biens ne sont pas négociables ?

Comme précisé plus haut, le prix de la plupart des biens immobiliers est négociable. La marge de négociation dépend des critères de l’appartement comme la localisation, s’il s’agit d’un appartement neuf ou ancien, ou encore l’orientation du bien.

Si le bien qui vous intéresse est déjà loué (et connaît donc une décote au niveau du prix) mais que celui-ci se trouve dans une des villes les plus rentables, avec une surface idéale, la marge de négociation sera naturellement minimisée. Gardez en tête que vous êtes libre de faire une offre, mais que celle-ci doit être cohérente avec les prix du marché et le bien proposé.

Concrètement, comment réussir la négociation du bien ?

La négociation, dans l’immobilier ou dans n’importe quel domaine, c’est un art. L’objectif est évidemment d’obtenir le meilleur prix possible, mais si la négociation est trop violente, cela risque de braquer le vendeur. Dans ce cas, non seulement vous n’obtiendrez pas le prix demandé, mais vous risquez même de ne pas jouir d’une offre qui aurait pourtant été acceptée en amont.

Notre conseil, c’est de préparer quelques questions pour connaître la situation du vendeur et toutes les informations du bien (dépenses à anticiper, contexte, bail en cours etc). Ainsi, vous pourrez faire une offre d’achat cohérente, qui a plus de chance d’aboutir qu’une offre faite sans connaissance du contexte et du bien. Soyez attentif et à l’écoute du vendeur, c’est lui qui vous donnera les clés de la négociation !

Posez des questions pour obtenir une baisse de prix

Vous pouvez vous renseigner en posant de nombreuses questions, par exemple :

• Depuis combien de temps le bien est-il sur le marché ?

• Avez-vous déjà eu des offres et si oui à combien ?

• Si oui, pourquoi ces offres n’ont pas abouti ?

• A combien s’élèvent les charges de copropriété ?

• A combien sont estimés les travaux à prévoir ?

• Les diagnostics immobiliers révèlent-ils des anomalies ?

De combien négocier ?

Après avoir analysé le bien et le contexte de la vente, vous souhaitez négocier son prix. Mais de combien négocier ? Notez que la moyenne nationale des négociations immobilières se situe autour de 4%. Vous pouvez donc vous appuyer sur ce chiffre pour faire une offre d’achat pour le bien qui vous intéresse. Les grosses négociations restent possibles mais dépendent du prix de vente, du marché et de l’état du logement. Sauf raison évidente, nous vous déconseillons de tenter une grosse négociation.

Négocier un bien sur Trackstone

Pour acheter un bien déjà loué, rien de plus simple grâce à Trackstone. Sur la plateforme, négocier un bien est un jeu d’enfant. Vous pouvez faire une offre gratuitement sur le bien qui vous intéresse.

Vous serez alerté lorsque le vendeur vous aura répondu. Si vous souhaitez faire une offre au prix, vous pouvez réserver instantanément le bien. En plus, vous bénéficiez de tarifs ultra-compétitifs. En effet, lorsque la vente est réalisée, vous ne payez que 3,5% du prix de vente, contre 5,4% en moyenne dans une agence immobilière classique.

Pour profiter d’un prix imbattable pour votre investissement immobilier, acquérir un bien déjà loué est une solution idéale. Pour augmenter davantage votre rendement locatif brut, négocier le prix du bien, dans les règles de l’art, est toujours envisageable. Pour que votre offre ait le plus de chance d’aboutir, analysez le marché, posez des questions au vendeur sur son bien, afin de faire l’offre la plus cohérente possible.