Rendement locatif net : définition exacte et formule de calcul

Calculer le rendement locatif de votre bien immobilier peut parfois se montrer plus compliqué que prévu. Brut, net, net-net : comment calculer le taux exact de la rentabilité de votre investissement ? A quoi sert le rendement locatif net, quand et comment l'utiliser ? Découvrez tout ce qu'il faut savoir sur ce type de rendement.

Le rendement locatif net, c’est quoi ?

En immobilier, on distingue trois types de rendement locatif différents :

• le rendement locatif brut ;

• le rendement locatif net ;

• le rendement locatif net-net.

Nous allons étudier le rendement locatif net : la méthode pour le calculer, son intérêt et les risques à s'arrêter à ce type de calcul.

Définition :

Pour un bien immobilier, le rendement locatif net, appelé aussi net de frais et de charges, mesure le ratio entre le revenu que rapporte la location du logement par rapport au prix d'achat, après avoir retiré tous les frais et charges du bailleur (qu'ils soient liés à l'emprunt ou à la gestion locative).

Par rapport au rendement locatif brut, il permet d'affiner le calcul du taux de rentabilité pour obtenir un résultat plus proche de la réalité. Exprimé en pourcentage, il se calcule sur une base annuelle.

Exemple de charges et dépenses à comptabiliser pour le rendement locatif net :

• La taxe foncière ;

• Les dépenses liées aux différents travaux et entretiens ;

• L’impôt sur les revenus fonciers ;

• Les frais de gestion locative ;

• Les charges de copropriété (s’il s’agit d’un immeuble d’appartements) ;

• Les frais des assurances (comme la garantie contre les loyers impayés ou GLI, assurance Propriétaire non occupant).

Notez que la rentabilité immobilière nette vous est donné sur tous les biens en vente sur Trackstone :

Calcul de la rentabilité nette

Pour calculer le rendement net, il faut déterminer le rapport entre le montant de l’acquisition et le loyer payé par le locataire en retirant le montant des charges et frais du bailleur.

A ce propos, Trackstone vous propose aussi les frais annexes d'un investissement locatif à anticiper et les charges déductibles en LMNP.

Calcul :  Rendement net = (Loyer annuel - Charges et frais divers) / (Coût total d'achat) ×100

Exemple de calcul du rendement net :

• Imaginez un investisseur qui met en location son bien à un loyer de 800 euros (charges comprises) et qu'il a acheté son bien pour une somme de 120 000 euros. Au niveau de ses charges, il compte : 1000 euros de charges de copropriété annuelles non récupérables, 700 euros de taxe foncière, 400 euros de frais d'entretien, 900 euros d'honoraires d'agent immobilier, 600 euros de travaux et 200 euros de frais d'assurance.

Le calcul de son rendement net est : (800*12) - (1000 + 700 + 400 + 900 + 600 + 200) / (120 000) ×100 = 4,83

Son rendement locatif net revient donc à 4,83%

Il s'agit ici de la formule simplifiée mais vous pouvez faire varier davantage de facteur sur les calculateurs de rendements disponibles sur toutes nos annonces :

Diminuer ses frais d'emprunt est une des clés pour améliorer votre rendement locatif net, voici 4 articles à connaître sur le sujet :

• Peut-on acheter un bien immobilier si on est déjà endetté ?

• Comment faire un investissement locatif sans apport ?

• Quelle durée de prêt choisir pour un investissement locatif ?

• Investissement immobilier locatif : quelle banque choisir ?

À quoi sert le rendement locatif net ?

Une fois qu'on a pu sélectionner des annonces qualitatives grâce au calcul de la rentabilité brute, le rendement locatif net va servir à faire un premier tri dans ces annonces. Il est important de faire ce calcul pour le présenter au banquier lorsque vous souhaiterez obtenir un crédit pour votre investissement immobilier.

Le calcul du rendement locatif net apporte donc beaucoup plus de précision que le rendement locatif brut. Le seul point qu'il ne prend pas en compte est l'imposition du bailleur. C'est un facteur extrêmement important qui est calculé avec le rendement locatif net-net. Il est possible seulement au cas par cas.

Quel taux de rendement locatif net viser ?

Plus votre rentabilité locative est élevée, plus votre investissement a de la valeur. Visez un rendement au moins dans la moyenne, tout en minimisant les risques immobiliers pour que votre investissement soit qualitatif dans le temps. Le taux qu’il faut viser pour une bonne rentabilité locative dépendra de vos objectifs et du type de logement (emplacement, travaux, surface etc).

Même si le rendement locatif net indique un taux plutôt précis, d'autres critères sont également à prendre en compte pour évaluer la qualité de votre investissement : risque de vacances locatives (qui va dépendre de la ville du bien, de son emplacement, et du rapport offre/demande du type de votre bien).

Également, la plus-value de votre bien est un critère important à prendre en compte. Par exemple, louer un bien de grande surface apporte un rendement locatif moins élevé (entre 3 et 5%) alors qu'une petite surface comme un studio peut rapporter entre 5 et 8% de rentabilité.

Cependant, la plus-value sera moins conséquente à la revente. En fonction de votre projet et de vos objectifs d'immobilier, il est donc intéressant de vous intéresser à tous les critères qui participent à la qualité de votre investissement. Se fier uniquement au rendement locatif pour investir n'est pas toujours une bonne idée. Si votre objectif est la revente, il est d'ailleurs intéressant de se pencher sur le calcul de la valeur vénale d'un bien immobilier occupé avant même d'engager le moindre investissement. Ainsi vous saurez a priori sur quels leviers parier pour maximiser votre plus-value.

Connaître votre rentabilité locative nette pour savoir si votre rendement locatif est bon, c'est essentiel. Un rendement locatif net trop faible (moins de 2%) indiquera que votre rendement net net ne sera certainement pas rentable. Cependant, chaque situation est à étudier au cas par cas, car un investissement proche de l'autofinancement peut valoir le coup.

Connaître la rentabilité nette d'un bien n'est pas suffisant pour déclencher l'achat. Les autres indicateurs à connaître sur le bout des doigts sont le TRI immobilier et la VAN d'un investissement locatif.

Comment intégrer les variations saisonnières de loyer dans le calcul du rendement locatif net pour une propriété en location saisonnière ?

L'intégration des variations saisonnières de loyer dans le calcul du rendement locatif net pour une propriété en location saisonnière est un processus qui nécessite une compréhension approfondie de la dynamique du marché, de la fiscalité et des performances de l'investissement. Mais avec les bonnes données de départ c'est finalement assez simple !

En location saisonnière, le prix du loyer varie considérablement au cours de l'année. Par exemple, un appartement à Paris peut être loué à un tarif plus élevé pendant les mois d'été ou les périodes de festivals et d'événements majeurs.

L'investisseur doit estimer les loyers mensuels en fonction de ces variations saisonnières pour obtenir une première approximation des revenus potentiels. L'objectif est que les loyers annuels utilisés dans notre formule de calcul reflétent la réalité des variations saisonnières.

De plus, en période de basse saison il peut arriver d'être en cashflow négatif et vous devez vous assurer d'avoir la trésorerie suffisante pour couvrir les dépenses. Pour vous y aider n'hésitez pas à utiliser notre calculateur de mensualités de prêt.

Prenons un exemple d'un appartement en location saisonnière à Paris :

• Prix d'achat : 300 000 €.

• Loyers perçus en haute saison (6 mois) : 1 500 €/mois.

• Loyers perçus en basse saison (6 mois) : 1 000 €/mois.

• Revenu annuel brut estimé : (1 500 € x 6) + (1 000 € x 6) = 15 000 €.

• Charges annuelles (frais d'agence, assurance, copropriété, etc.) : 3 000 €.

• Impôt et prélèvements sociaux estimés : 2 000 €.

Calcul du rendement net immobilier :

• Revenu net annuel : 15 000 € - 3 000 € - 2 000 € = 10 000 €.

• Rendement locatif net : (10 000 € / 300 000 €) x 100 = 3.33%.

De quelle manière les frais de gestion locative et les coûts de maintenance influencent-ils le rendement locatif net, et comment les optimiser ?

La gestion locative, qu'elle soit effectuée par une agence immobilière ou de manière indépendante, génère des coûts qui doivent être déduits des loyers perçus.

Ces frais peuvent inclure la commercialisation de l'appartement, la gestion des contrats de location, et le traitement des paiements de loyers.

Dans un régime fiscal tel que le micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) pour une location meublée, un abattement forfaitaire est appliqué, mais dans le cadre du régime réel, ces coûts sont déductibles.

La différence réside dans le fait que, sous le régime réel, les frais réels sont déduits, tandis que l'abattement forfaitaire est une déduction standardisée.

Par exemple, si les frais de gestion représentent 10% du loyer mensuel perçu pour un appartement loué 1 000 € par mois, cela représente une dépense annuelle de 1 200 € qui doit être prise en compte dans le calcul de la rentabilité nette.

Les coûts de maintenance et les travaux de rénovation affectent également la rentabilité locative nette. Ces coûts, bien que nécessaires pour maintenir la valeur ajoutée de la propriété et sa capacité à générer des revenus locatifs, réduisent le flux de trésorerie disponible.

Par exemple, si vous devez effectuer des travaux de rénovation coûtant 5 000 € tous les cinq ans, cela représente un coût annuel moyen de 1 000 €. Ces coûts doivent être intégrés dans la formule de calcul de la rentabilité locative nette.

Pour optimiser ces frais et améliorer la performance de votre investissement locatif, plusieurs stratégies peuvent être adoptées :

1. Sélectionner une agence de gestion compétente : Recherchez une agence immobilière professionnelle offrant un bon rapport qualité-prix pour leurs services. Négociez les tarifs si possible, surtout si vous avez plusieurs propriétés à gérer.

2. Examen régulier des coûts de maintenance : Évaluez régulièrement les coûts de maintenance pour identifier les domaines où des économies peuvent être réalisées. Parfois, des investissements préventifs peuvent réduire les coûts à long terme.

3. Déductions fiscales et régimes fiscaux : Profitez des avantages fiscaux offerts par des lois comme la loi Pinel ou Malraux pour les propriétés éligibles. Considérez le régime fiscal le plus avantageux pour votre profil et assurez-vous de déduire toutes les charges admissibles.

4. Gestion prudente des travaux de rénovation : Planifiez intelligemment les travaux de rénovation pour éviter des dépenses inutiles. Concentrez-vous sur les rénovations qui augmentent la valeur du bien et son attractivité pour les locataires.

Quel est l'impact de l'amortissement du bien et des équipements sur le calcul du rendement immobilier net ?

L'amortissement est un outil fiscal important pour tout propriétaire bailleur. Il permet non seulement de réduire l'impôt sur les loyers perçus mais également de dégager une meilleure trésorerie disponible.

Cependant, il faut porter une attention particulière aux régimes fiscaux applicables et aux différentes charges, y compris les charges non récupérables, pour estimer correctement le rendement locatif net. De plus, l'amortissement peut influencer la value à la revente du bien, un élément crucial dans le calcul du rendement global de l'investissement immobilier.

L'intégration de l'amortissement dans le calcul du rendement locatif net est une démarche qui requiert rigueur et précision. Elle permet aux investisseurs immobiliers de maximiser les avantages fiscaux tout en ayant une vision réaliste de la performance de leur investissement.

Cette approche est essentielle pour optimiser le potentiel de rentabilité et de valeur ajoutée de leurs propriétés locatives.

Voyons cela ensemble...

L'amortissement se réfère à la dépréciation comptable de la valeur d'un bien immobilier et de ses équipements sur une période donnée.

Pour un investisseur, c'est une manière de reconnaître que le bâtiment et ses composants (comme les équipements de cuisine dans une location meublée) se déprécient avec le temps.

Cet amortissement a un impact significatif sur le résultat net, car il est considéré comme une charge déductible lors du calcul de l'impôt sur le revenu.

Dans le cadre fiscal, spécialement sous le régime réel BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) pour les locations meublées, l'amortissement représente un avantage considérable.

Il permet de déduire fictivement de la valeur du bien et des équipements de l'assiette imposable, sans qu'il y ait un flux de trésorerie réel correspondant. Cela signifie que vous pouvez réduire votre impôt sur le revenu sans que cela coûte réellement de l'argent chaque année.

Mais alors comment en tenir compte ?

La formule pour calculer le rendement locatif net, en tenant compte de l'amortissement, est plus complexe que la formule de base. Elle nécessite d'ajouter l'amortissement comme une charge déductible :

• Rendement locatif net = [(Loyers perçus - Charges non récupérables - Amortissement) / Prix d'achat] x 100

Ce calcul vous donne un aperçu plus précis de la performance réelle de votre placement immobilier.

Prenons un exemple chiffré. Imaginons que vous possédez un appartement à Paris, acheté 300 000 €.

Vous l'avez équipé pour la location meublée, ce qui ajoute 20 000 € au prix d'achat. Supposons que l'amortissement annuel de l'appartement est estimé à 1% et celui des équipements à 10%.

• Amortissement annuel de l'appartement : 300 000 € x 1% = 3 000 €

• Amortissement annuel des équipements : 20 000 € x 10% = 2 000 €

• Revenu annuel de location : 18 000 €

• Charges non récupérables (taxe foncière, frais d'agence, etc.) : 3 000 €

• Rendement locatif net = [(18 000 € - 3 000 € - (3 000 € + 2 000 €)) / 300 000 €] x 100 = 3.33%

Pour aller plus loin, consultez notre dossier sur les meilleurs montages financiers pour améliorer votre rentabilité immo.

Comment les taxes foncières et les prélèvements sociaux affectent-ils le calcul du rendement locatif net ?

Les taxes foncières sont déterminées en fonction de la valeur locative cadastrale de la propriété et varient d'une commune à l'autre. Comme nous l'avons vu au début de ce dossier ces taxes doivent être directement intégrées à la formule.

Ces taxes doivent être payées par le propriétaire du bien et non par le locataire, ce qui réduit directement les revenus locatifs nets.

Par exemple, si la taxe foncière annuelle d'un appartement est de 1 200 € et que les revenus locatifs bruts annuels sont de 12 000 €, la rentabilité locative brute subit déjà une diminution significative.

Concernant les prélèvements sociaux ils s'appliquent aux revenus fonciers et leur taux dépend de la situation fiscale du propriétaire.

Ils peuvent considérablement affecter le rendement locatif net, surtout dans les régions à forte valeur immobilière comme les capitales ou les grandes villes.

Pour minimiser ces charges il existe plusieurs méthodes pour réduire ces coûts, notamment par le biais d'abattements pour travaux de rénovation ou d'investissement dans des zones spécifiques qui offrent des avantages fiscaux. Une consultation avec un notaire ou un professionnel fiscal peut s'avérer utile pour déterminer les éventuelles réductions.

Quelle est la meilleure méthode pour calculer le rendement locatif net d'un bien en colocation vs une location standard ?

Le calcul du rendement locatif net pour une propriété en colocation diffère de celui d'une location standard principalement en raison de la structure des loyers et des frais de gestion.

En colocation, les loyers sont souvent perçus par chambre, ce qui peut augmenter la rentabilité immobilière locative brute de la colocation comparée à une location standard.

Cependant, les coûts de gestion et d'entretien peuvent être plus élevés, car il y a généralement plus de turnover et d'usure. Pour calculer la rentabilité nette, il suffit de suivre la formule suivante :

• Rentabilité locative nette = [(Total des loyers perçus - Charges opérationnelles - Taxes et prélèvements) / Coût total d'acquisition] x 100

Les charges opérationnelles en colocation peuvent inclure des frais de nettoyage des parties communes, de gestion des contrats multiples, etc.

En comparaison, une location standard génère généralement des revenus locatifs moins élevés mais peut avoir des frais de gestion moins importants et un taux d'occupation plus stable.

L'effet de ces différents facteurs sur la rentabilité nette dépend largement de la gestion du bien et de la capacité du propriétaire à maintenir le bien occupé et en bon état.