Rendement locatif net-net : qu’est-ce que c’est ?

Le rendement locatif net-net, c'est le rendement le plus complexe à calculer mais c'est également la formule la plus complète pour connaître la rentabilité du bien immobilier dans lequel vous souhaitez investir.

Qu'est-ce que c'est exactement ? A quoi sert il ? Découvrez tout ce que vous devez savoir sur la rentabilité nette-nette pour la gestion de votre investissement.

Zoom sur la rentabilité nette-nette

Le rendement locatif net-net, définition :

En immobilier, on distingue trois types de rendement locatif différents : le rendement locatif brut, le rendement locatif net et net-net.

À la différence du calcul du taux de rentabilité nette qui comptabilise les frais et les charges du bailleur, (assurances, de la taxe foncière, mensualités de crédit, charges de copropriété), le rendement locatif net-net ajoute la fiscalité à ce calcul.

Il vient donc ajouter une précision capitale au calcul pour estimer la réelle rentabilité de votre appartement. Il se calcule en pourcentage sur une base annuelle.

Connaître son taux d'imposition de bailleur

Les impôts sur les loyers que vous percevez dépendent de deux choses :

• Votre tranche marginale d'imposition

• De votre régime d'imposition (revenus fonciers ou BIC, régime forfaitaire ou régime réel)

Exemple d'un calcul de rendement locatif

Imaginons un investisseur qui touche un loyer annuel de 6050 euros et qui bénéficie d'un abattement de 30% sur les loyers grâce à la location vide de son studio. Son loyer imposable est donc d'un montant de 4235 euros.

A ce chiffre, il faut ajouter le taux marginal d'imposition. Disons que l'investisseur se trouve dans une tranche à 30% d'imposition.

On fait donc le calcul 4235x30% = 1270

On obtient un montant d'impôt à 1270 euros.

Aux calculs des frais et dépenses, on ajoute cette somme pour connaître la rentabilité de son bien.

Pour un achat à 60 000 euros, le propriétaire touche un loyer de 550euros par mois de son locataire, paye 2400 euros de charges non récupérables et 3400 pour son emprunt et les 1270 euros d'impôt que l'on vient de calculer :

6600 (550x12)-2000-3400-1270 = -70

-70/60 000 x100 = -0,11

Le taux de rendement locatif est de 0,11%

Quel taux de rendement locatif net-net faut-il viser ?

Lorsqu'on passe de la rentabilité brute, qui reste un simple indicateur à la rentabilité nette-nette, il est possible que le taux devienne radicalement plus faible.

Dans notre exemple ci-dessus, une fois que la fiscalité a été ajoutée, on se rend compte que le bien n'est pas rentable (le chiffre est négatif). Est-ce que cela veut dire qu'il faut abandonner le bien immobilier pour autant ? Pas forcément.

Il faut déterminer la capacité de votre trésorerie pour compléter votre rendement mensuel. En effet, si votre bien s'autofinance presque, il peut être bénéfique d'investir dedans tout de même. Dans ce cas, les autres critères tels que la plus-value rentrent en compte

Comment le choix de la localisation influe-t-il sur le rendement locatif net-net ?

Premièrement, le loyer perçu dépend fortement de la ville et de l'emplacement du bien. Par exemple, un appartement situé dans une zone prisée de Paris pourrait avoir un loyer mensuel significativement plus élevé qu'un bien similaire dans une petite ville. Cette différence se reflète dans la rentabilité locative brute, qui est estimée sur la base du loyer annuel divisé par le prix d'achat du bien.

Voici un tableau récapitulatifs principales villes et de leurs rendements actuelés. Les données sont tirées de notre dossier sur les villes au meilleurs rendement locatif et vous retrouverez dans le tableau un lien direct vers leur analyse économique complète : 

Deuxièmement, les charges et frais de gestion varient aussi selon la localisation. Dans certaines zones, les taxes locales et les frais de copropriété peuvent être plus élevés, ce qui réduit la rentabilité locative nette. Pour un investissement en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), par exemple, les charges déductibles et l'abattement forfaitaire peuvent varier, influençant le résultat net.

Troisièmement, les coûts d'acquisition et de travaux de rénovation peuvent différer d'une région à l'autre. Dans certaines villes, le coût élevé de l'immobilier et les normes de construction peuvent augmenter significativement les dépenses liées à l'achat et à l'entretien de l'immeuble, affectant le flux de trésorerie disponible pour le propriétaire bailleur.

Enfin, l'objectif à long terme, comme la valeur à la revente, doit être pris en compte. Certaines localisations offrent un potentiel de plus-value plus important lors de la revente, ce qui peut compenser un rendement locatif net-net moins élevé.

Exemple de calcul du rendement net-net dans cette situation

Un investissement dans le cadre de la loi Pinel à Paris pourrait offrir un rendement locatif net-net moins élevé à cause des coûts initiaux élevés et des frais de gestion, mais pourrait être compensé par une forte plus-value à la revente. En revanche, un investissement dans une ville de taille moyenne pourrait offrir un meilleur flux de trésorerie à court terme grâce à des coûts d'acquisition et des charges plus faibles.

En résumé, le choix de la localisation impacte directement le rendement locatif net-net à travers plusieurs facteurs : le niveau des loyers, les charges et frais de gestion, les coûts d'acquisition et de rénovation, ainsi que les perspectives de plus-value à la revente. Chaque investisseur doit évaluer ces éléments en fonction de son profil et de ses objectifs financiers.

Impact des travaux de rénovation sur le rendement locatif net-net

Les travaux de rénovation peuvent avoir un impact significatif sur le rendement locatif net-net. Ils augmentent la valeur de la propriété et peuvent justifier une augmentation des loyers perçus. Cela se traduit par une amélioration de la rentabilité locative brut. Cependant, il faut considérer le coût de ces travaux et leur effet sur le rendement annuel.

Exemple de calcul du rendement net-net dans cette situation

Supposons qu'un investisseur achète un appartement à 100 000 euros avec un loyer mensuel de 500 euros. Le rendement brut annuel est donc de 6% (500 euros x 12 mois / 100 000 euros). Après avoir effectué des travaux de rénovation de 10 000 euros, l'investisseur est en mesure d'augmenter le loyer à 600 euros par mois, ce qui élève le rendement brut annuel à 7,2%. 

Cependant, lorsqu'on soustrait les coûts de rénovation, le rendement net-net pendant la première année est réduit. À long terme, cependant, les travaux peuvent améliorer la qualité du bien et réduire les coûts d'entretien futurs, augmentant ainsi le rendement net-net sur plusieurs années.

Anticipation des risques de vacance locative dans le calcul du rendement net-net

Pour anticiper les risques de vacance locative dans le calcul du rendement locatif net-net, il est crucial d'intégrer une estimation de ces périodes sans locataire. Cette anticipation aide à obtenir un aperçu plus réaliste de la rentabilité annuelle effective.

Exemple de calcul du rendement net-net dans cette situation

Prenons l'exemple d'un appartement avec un loyer potentiel de 700 euros par mois. Sur une base annuelle sans vacance, le revenu serait de 8 400 euros (700 euros x 12 mois). Cependant, en tenant compte d'une potentielle période de vacance locative de deux mois par an, le revenu réel s'abaisse à 7 000 euros (700 euros x 10 mois). 

Cette réduction doit être intégrée dans le calcul de la rentabilité nette. Si les coûts annuels (charges, fiscalité, frais d'agence, etc.) s'élèvent à 3 000 euros, le rendement net-net est alors calculé sur la base de 7 000 euros - 3 000 euros, soit 4 000 euros de revenu net sur un investissement initial, par exemple, de 100 000 euros. Cela donne un taux de rendement net-net de 4%, contre 5,4% sans prendre en compte la vacance locative.

Ainsi, intégrer une estimation réaliste des périodes de vacance est essentiel pour calculer avec précision le rendement locatif net-net, permettant d'éviter des surprises désagréables et de planifier une trésorerie suffisante pour couvrir ces périodes. Evidemment, cette notion est particulièrement importante dans le cadre d'un investissement locatif saisonnier.

Quel est l'effet de la taille et du type de bien sur le rendement locatif net-net ?

La taille et le type de bien immobilier ont un impact significatif sur le rendement locatif net-net. Pour les petites surfaces telles que les studios, la rentabilité locative brute est souvent plus élevée en raison du ratio favorable entre le prix d'achat et le loyer mensuel.

Cependant, ces biens peuvent connaître un taux d'occupation plus fluctuant et des coûts d'entretien plus fréquents, influençant ainsi le rendement net-net.

En revanche, les grandes surfaces, comme les appartements familiaux ou les maisons, ont tendance à avoir un rendement brut inférieur en raison du prix d'achat élevé par rapport au loyer mensuel.

Néanmoins, ils bénéficient souvent d'une meilleure stabilité locative avec des locataires à long terme, ce qui réduit les risques d'impayés et les coûts liés à la vacance. Leur potentiel de valorisation à la revente peut également être un avantage.

Pour la location meublée, les loyers perçus peuvent être plus élevés, mais les coûts d'entretien et de remplacement du mobilier doivent être pris en compte dans le calcul de la rentabilité nette.

Exemple chiffré pour une petite surface :

• Achat d'un studio à 100 000 euros.

• Loyer mensuel perçu : 500 euros, soit 6 000 euros annuels.

• Charges annuelles (entretien, taxe foncière, frais d'agence) : 1 200 euros.

• Impôts et prélèvements sociaux : 1 500 euros.

• Rendement locatif brut : 6% (6 000 / 100 000).

• Rendement locatif net-net : 3.3% ((6 000 - 1 200 - 1 500) / 100 000).

Exemple chiffré pour une grande surface :

• Achat d'un appartement à 300 000 euros.

• Loyer mensuel perçu : 1 000 euros, soit 12 000 euros annuels.

• Charges annuelles : 2 400 euros.

• Impôts et prélèvements sociaux : 3 000 euros.

• Rendement locatif brut : 4% (12 000 / 300 000).

• Rendement locatif net-net : 2.2% ((12 000 - 2 400 - 3 000) / 300 000).

Augmenter son rendement locatif net-net

Pour augmenter votre taux de rendement locatif, plusieurs options s'offrent à vous. Cela permet d'obtenir un bon rendement en le rendant positif. Par exemple, vous pouvez :

• Négocier le prix d'achat du logement

• Augmenter le prix du loyer mensuel perçu

• Choisir un autre régime d'imposition

• Effectuer des travaux dans le logement (travaux de rafraîchissement, agrandissement d'une pièce etc)

Quand calculer le rendement locatif net-net ?

Le rendement locatif évalue la performance financière de votre . Lors des premières recherches d'un bien, le calcul du rendement locatif suffit amplement. Il permet de comprendre le marché.

Ensuite, le rendement locatif net agit comme un premier tri. Le rendement net-net, quant à lui, est la clé pour savoir réellement ce que va vous rapporter un bien, lorsque vous êtes vraiment intéressé par ce dernier. Il est utile lorsque votre projet prend forme et que vous souhaitez faire un emprunt à la banque. C'est donc une méthode à appliquer lorsque vous êtes sur le point d'acheter.

Plus votre rentabilité locative est élevée, plus votre investissement a de la valeur. Visez un rendement au moins dans la moyenne, tout en minimisant les risques immobiliers pour que votre investissement soit qualitatif dans le temps comme la vacance locative.

En effet, même si le rendement locatif net-net indique un taux précis, le propriétaire doit faire attention à ce risque immobilier. La vacance locative dépend de la ville du bien, de son emplacement, et du rapport offre/demande du type de votre bien). Egalement, la plus-value de votre bien est un critère important à prendre en compte.

Par exemple, louer un bien de grande surface apporte un rendement locatif moins élevé (entre 3 et 5%) alors qu'une petite surface comme un studio peut rapporter entre 5 et 8% de rentabilité. Cependant, lors de la revente, un appartement plus grand sera plus intéressant.

Pensez à toujours prendre en compte les critères extérieurs au rendement locatif pur : spécificité de votre projet, objectifs immobiliers. Chaque élément apportant de la qualité à votre investissement compte.

Le rendement locatif net-net permet de connaître la rentabilité de votre acquisition. En effet, puisqu'il prend en compte tout ce que vous rapporte et vous coûte votre logement, il sert à éviter les mauvaises surprises et à concrétiser votre projet. Impôts, charges, frais de notaire... vous pouvez anticiper parfaitement la rentabilité de votre logement à l'année. Pour cela, n'oubliez aucun frais annexe et testez notre calculateur de frais de notaire gratuit !