Location saisonnière : quelle rentabilité pour cet investissement ?

Vous comptez investir dans l'immobilier touristique en louant un logement en bord de mer ou en montagne ? Vous vous demandez quels sont les avantages de la location saisonnière ? Est-ce que la location courte durée peut vous apporter un bon rendement locatif ?

Pour connaître la rentabilité d'un appartement en location saisonnière, vous devez prendre en compte plusieurs critères. Voici tous nos conseils pour obtenir la meilleure rentabilité pour les locations de vacances !

Location courte ou longue durée : ce qu'il faut savoir avant de choisir

En France, de nombreux investisseurs se lancent dans la location saisonnière. Louer un studio pendant des périodes courtes à des touristes pour leurs vacances présente plusieurs avantages. Sur le marché immobilier, c'est le type d'investissement qui apporte le plus de revenus.

Par rapport à une location classique, vide ou meublée, le revenu d'une location saisonnière varie entre 4 et 11% nets. En effet, le prix des locations est élevé, que ce soit un bien à la mer ou à la une location à la montagne, et permet donc à l'investisseur de maximiser sa rentabilité. Cependant, c'est aussi un des types d'investissement les plus complexes à gérer car il est extrêmement chronophage, et cache aussi des frais supplémentaires.

Nous vous conseillons donc de bien calculer votre taux de rendement locatif avant de privilégier ce type de location.

De quoi dépend la rentabilité de votre achat pour location saisonnière ?

L'emplacement de votre logement

La ville de votre achat impacte énormément la rentabilité de votre location. Lorsqu'il s'agit de location saisonnière, vous devez évidemment vous tourner vers un lieu de vacances et donc touristique. Qu'elle soit située en bord de mer ou d'océan, en montagne ou dans une ville du sud de la France, nous vous conseillons d'adapter l'endroit à votre lieu de vie.

Par exemple, si vous habitez à Lyon, préférez un investissement en montagne ou à Marseille plutôt qu'un appartement en Bretagne. Même si vous avez prévu de déléguer la gestion de l'habitation, il y a de grandes chances que vous deviez vous déplacer quelques fois pour régler certains points. Plus vous êtes proche du lieu, mieux c'est.

Votre gestion locative

Lorsque vous décidez de vous lancer sur le marché de l'immobilier, que ce soit pour une location classique ou saisonnière, la rentabilité du bien que vous avez acheté dépend grandement de la qualité de votre gestion locative. Un point essentiel est d'anticiper correctement votre rendement locatif et les risques liés à votre investissement (loyers impayés, vacance locative etc). Pour en savoir plus, consultez notre dossier sur qu'est-ce qu'une bonne rentabilité locative.

Comment mettre en location votre bien pour des courtes durées ?

Vous pouvez passer par des plateformes comme Airbnb pour votre activité locative. Ce type de site est très simple à utiliser et permet d’obtenir le plus de revenus, sans passer par une agence externe. Vous devez cependant confier certains services comme la conciergerie ou le ménage.

Vous pouvez bien sûr vous en occuper seul mais gardez en tête que si vous n’habitez pas dans la même ville que le bien loué, cela ne sera pas rentable : vous perdrez du temps et de l’argent.

A lire aussi : Quel type de bien est le plus rentable pour un investissement locatif ?

Comment savoir si votre bien est rentable ?

La question de la rentabilité de votre location saisonnière est essentielle pour anticiper vos revenus et vous assurer que votre investissement sera rentable. Il convient donc de prendre le temps de faire vos calculs : coûts, frais, revenus.

Pour calculer votre rendement vous devez connaître :

• Le prix d’acquisition du bien immobilier

• Les recettes locatives moyennes que vous pouvez en attendre

Calcul de votre rendement :

Rendement locatif brut

Le calcul du rendement brut permet de trier les offres de location rapidement pour vous donner une idée de ce que pour vous apporter le bien à l'année.

Notre conseil : selon où est situé votre bien, nous vous conseillons de retirer certains mois de votre calcul. Par exemple, s'il est proche de la mer, il se peut que vous n'ayez pas de locataires certains mois d'hiver. Au lieu de faire votre calcul sur 12 mois, faites le plutôt sur 9.

Calcul : (prix nuitée x 30 x 9) x100 / prix d'achat

Par exemple, si vous achetez un bien à Marseille pour 300 000 euros, et qu'il est loué à 80 euros la nuit pendant 9 mois de l'année, vous obtenez :

(80 x 30 x 9) x 100 / 300 000 = 7,2

Le rendement locatif de votre location saisonnière est donc de 7,2%.

Rendement locatif net

Le calcul du rendement net est différent du rendement brut puisqu'il prend en compte les charges et les frais (taxes, entretien, conciergerie, investissement dans les meubles, etc.)

Calcul : (prix de la nuitée x 30 x 9) x 100 - (les charges locatives)/par le prix d'achat.

Disons que le montant de vos frais équivaut à 4 500 euros

(80 x 30 x 9) - (4 500) x 100 / 300 000 = 5,7

Le rendement locatif net de votre location est donc de 7,05%

Pour éviter des erreurs dans le calcul de votre rendement locatif, pensez bien à tous les frais extérieurs, notamment ceux spécifiques à la location saisonnière. Par exemple :

• Box internet

• Meubles

• Frais de copropriété

• Abonnement audiovisuel

Vous devez ensuite calculer la rentabilité nette nette de votre investissement en ajoutant votre fiscalité au calcul, notamment les abattements forfaitaires auxquels vous avez droit en tant que loueur d’un meublé de tourisme (50 % sur les recettes si elles ne sont pas supérieures à 32 600 euros par an).

Quel est le bon rendement pour de la location saisonnière ?

Le taux de rendement que vous devez atteindre dépend toujours de votre situation et de vos objectifs. Cependant, pour une location saisonnière, la rentabilité financière reste la priorité de l'investissement. En général, on considère qu’une bonne rentabilité en investissement locatif se situe entre 5% et 10%.

Pour une location classique, un mauvais taux de rendement est inférieur à 2%. Mais nous vous conseillons de viser plus haut concernant la location saisonnière puisqu'elle est très chronophage et que son avantage premier est d'être plus rentable qu'une location classique, qui demande moins de services extérieurs et de temps consacré. Pour un bien loué par nuitées, le montant du rendement ne doit pas être inférieur à 4%.

Quel est le meilleur statut pour faire de la location saisonnière ?

Au niveau de la fiscalité, la location saisonnière relève en général du statut de la micro-entreprise, soumise aux règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Mais vous pouvez également déclarer vos revenus au réel. Dans ce cas, les loyers ne sont pas considérés en tant que revenus fonciers.

Vous avez deux possibilités pour exercer la location meublée saisonnière :

• Vous pouvez louer votre bien en tant que loueur en meublé professionnel (LMP).

• Ou bien louer votre bien en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Si le chiffre d'affaires est inférieur au plafond des micro-entreprises (72 600 €) le propriétaire est soumis au régime de la micro-entreprise et des micro-BIC. Il n'a pas l'obligation de tenir de comptabilité, mais tous ses encaissements et décaissements doivent être notés et à jour. Un abattement forfaitaire est appliqué pour les frais.

Attention, si dans la plupart des cas la déclaration sous statut de LMNP est l'option la plus utilisée car elle présente l'avantage de ne demander aucune démarche, il est parfois utile de louer en tant que professionnel pour pouvoir déduire les déficits. Plus d'informations dans notre dossier dédié aux véritables rendements des biens en LMNP.

La location saisonnière est une opportunité en or pour avoir une excellente rentabilité si vous souhaitez investir. Mais attention de ne pas trop idéaliser ce type d’investissement en faisant des erreurs classiques comme acheter un bien qui vous demandera trop de temps ou que vous laisserez dormir en basse saison.

Visez une location dans un emplacement que vous pouvez tout de même valoriser pendant les périodes les moins touristiques et surtout, ne négligez pas le temps demandé par la location en saisonnière en focalisant uniquement sur le rendement locatif.

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