SCPI vs appartement locatif - le plus rentable pour investir malin

Vous souhaitez investir dans la pierre mais vous ne savez pas vers quel type d'investissement vous tourner. Investir dans une SCPI vous semble être une bonne idée mais vous ne savez pas exactement à quoi vous en tenir : quelles contraintes ? Quel temps devrez-vous y consacrer ? Quels risques par rapport à la mise en location d'un bien classique ? Voici un comparatif entre l'investissement en SCPI et appartement locatif.

SCPI, quésaco ?

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une forme d'investissement collectif dans l'immobilier. On appelle couramment cela l'investissement pierre papier.

Il s'agit d'une société civile dont l'objet est la gestion d'un patrimoine immobilier détenu en commun par des investisseurs, appelés associés selon la loi.

Les SCPI offrent une opportunité aux investisseurs de participer à la propriété d'un portefeuille diversifié de biens immobiliers, tels que des bureaux, des commerces, des logements, des locaux industriels, etc., sans avoir à gérer activement ces biens.

L'un des principaux avantages est donc la mutualisation des risques. En effet, l'investisseur acquiert une part d'un patrimoine immobilier diversifié.

Cela se traduit par le partage des risques tels que la vacance locative ou les impayés de loyers entre les différents participants de la SCPI.

Voici comment fonctionne généralement une SCPI :

1. Collecte de fonds : Une société de gestion de SCPI collecte des fonds auprès d'investisseurs individuels en émettant des parts de la SCPI. Chaque investisseur devient alors associé proportionnellement au nombre de parts qu'il détient.

2. Acquisition et gestion immobilière : Avec les fonds collectés, la SCPI acquiert et gère un portefeuille diversifié de biens immobiliers. La gestion de ces biens, y compris la recherche de locataires, la maintenance et la perception des loyers, est assurée par la société de gestion.

3. Distribution des revenus : Les revenus générés par la location des biens immobiliers, déduction faite des frais de gestion, sont distribués périodiquement aux associés sous forme de dividendes. Ces revenus peuvent provenir des loyers perçus, des plus-values immobilières, ou d'autres sources liées à la gestion du patrimoine.

4. Valorisation des parts : La valeur des parts d'une SCPI peut évoluer en fonction de la performance du patrimoine immobilier qu'elle détient. Les investisseurs peuvent revendre leurs parts sur le marché secondaire, où leur valeur est déterminée par l'offre et la demande.

Que choisir entre SCPI et immobilier locatif classique ?

Il n’y a pas de réponse universelle sur l’investissement le plus avantageux entre la SCPI ou l’appartement locatif.

Il est nécessaire d’analyser les deux hypothèses à plusieurs niveaux, nous y revenons en détail dans la suite du dossier mais il paraissait pertinent de commencer par un tableau récapitulatif complet comparant l'investissement en SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et l'immobilier locatif classique :

1. Diversification :

SCPI : En choisissant d'investir dans une SCPI, vous profitez directement de la diversification de l'investissement. En effet, ces dernières offrent une diversification immédiate, car elles investissent dans un portefeuille de biens immobiliers variés. Cela réduit nettement le risque lié à la performance d'un seul actif.

Appartement locatif : L'achat d'un appartement loué offre moins de diversification, car votre investissement est concentré sur un bien spécifique. Si vous souhaitez privilégier cet argument de diversification, optez donc pour l'investissement en SCPI.

2. Gestion :

SCPI : La gestion des biens est déléguée à une société de gestion. Les investisseurs n'ont pas à se soucier de la recherche de locataires pour les habitations, de la maintenance ou de la gestion quotidienne. C'est donc un gain de temps considérable, qui vous donne le pouvoir de consacrer le temps gagné pour d'autres investissements ou projets. Évidemment, cette gestion a un coût qui est imputé à vos revenus.

Appartement locatif : Lorsque vous devenez propriétaire d'un logement à louer, toute la gestion locative est entre vos mains. Bien sûr, vous pouvez faire appel à des professionnels afin de déléguer certaines tâches mais pour être le plus rentable, notamment la première année, les particuliers choisissent en général de gérer entièrement leur bien. Il y a évidemment des éléments positifs comme le contrôle direct sur la gestion de votre bien, mais cela implique également une responsabilité plus importante et une gestion active.

3. Liquidité :

La question de la revente est cruciale lors de l'acquisition d'un bien. En effet, quand on choisit d'acheter un bien immobilier, la possibilité de le revendre avec une plus-value peut faire pencher la balance. Ce paramètre dépend de l'évolution du marché, la hausse des prix et l'attractivité de la ville.

Appartement locatif : La liquidité dépend de la facilité avec laquelle vous pouvez vendre votre bien sur le marché immobilier. S'il a jouit d'une augmentation de sa valeur ou une bonne rentabilité locative, son taux de rentabilité à la revente sera plus important, vous profiterez donc davantage de liquidité.

SCPI : Pour information, les parts de SCPI peuvent être revendues sur le marché secondaire, offrant une certaine liquidité. Il convient de distinguer deux types de liquidités pour les SCPI :

Liquidité des SCPI à capital fixe :

Les associés qui veulent vendre leurs parts dans une SCPI à capital fixe passent une commande de vente à la société de gestion.

Lorsqu'ils sont en tête de la liste d'attente, la société compare leur offre avec celles d'achat. Si quelqu'un propose un prix suffisant, la vente est effectuée.

Cependant, si beaucoup veulent vendre et peu veulent acheter, le délai d'attente peut s'allonger.

En cas de crise immobilière sévère, la SCPI peut être contrainte de vendre des biens et de réduire son capital pour rembourser les associés partants, un processus qui nécessite plusieurs décisions de la société de gestion ou de l'assemblée générale.

Liquidité à capital variable :

Les SCPI à capital variable ajustent leur capital en fonction des entrées et sorties des investisseurs. Quand un associé veut vendre ses parts, la SCPI fixe un prix prédéterminé, déduit les droits de collecte, et s'occupe de l'opération en utilisant sa trésorerie.

Cela assure une liquidité plus stable, car le vendeur n'a pas à chercher un acheteur ni à dépendre d'un carnet d'ordres.

4. Rentabilité :

SCPI : Les SCPI distribuent des revenus réguliers aux investisseurs, mais les rendements peuvent être affectés par les frais de gestion.

Appartement locatif : Les revenus nets dépendent des loyers perçus, mais vous avez un contrôle direct sur la fixation du loyer, pour obtenir le meilleur rendement possible.

Exemple de comparaison de rentabilité entre SCPI et investissement locatif

Notez que cet exemple ne vise pas à montrer la supériorité de l'un ou l'autre des modèles mais de vous illustrer comment aborder cette question. La rentabilité nette d'un bien loué notamment peut énormément varier. Pour vous aider dans vos choix, Trackstone affiche la rentabilité de chaque bien en vente sur la plateforme :

Exemple d'investissement en SCPI

Investissement Initial: 50 000 €

• Rendement Annuel Moyen : 4.5%

• Revenus Annuels : 4.5% de 50 000 € = 2 250 €

• Frais de Gestion : 12% des revenus (typique pour les SCPI)

• Revenus Nets Annuels après Frais : 2 250 € - (12% de 2 250 €) = 1 980 €

Exemple d'investissement en appartement locatif

Prix d'Achat de l'Appartement : 50 000 €

• Loyer Mensuel : 500 €

• Revenus Annuels Bruts : 500 € * 12 = 6 000 €

• Frais Annuels (taxes, entretien, gestion, etc.): 20% des revenus bruts (estimation)

• Revenus Nets Annuels après Frais : 6 000 € - (20% de 6 000 €) = 4 800 €

Comparaison de la rentabilité

• Rentabilité Net Annuelle SCPI : 1 980 € sur un investissement de 50 000 € = 3.96%

• Rentabilité Net Annuelle Appartement Locatif : 4 800 € sur un investissement de 50 000 € = 9.6%

5. Plus-Value Potentielle :

SCPI : Les investisseurs peuvent bénéficier de plus-values immobilières, mais n'ont pas un contrôle direct sur les décisions de cession des actifs.

Appartement locatif : La plus-value dépend de l'appréciation du marché immobilier pendant la période de vente et de la gestion de la propriété de la résidence.

6. Fiscalité :

SCPI : Les revenus des SCPI sont généralement imposés comme des revenus fonciers, avec des avantages fiscaux spécifiques.

Appartement locatif : Vous pouvez bénéficier d'avantages fiscaux tels que le régime Pinel, LMNP ou Censi-Bouvard mais la fiscalité peut être plus complexe. Il existe par exemple des différences entre la location en bail vide ou meublé.

Pour une location nue, les revenus sont classés comme revenus fonciers et peuvent bénéficier d'un abattement sous le régime micro-foncier ou déclarer les déficits fonciers.

En cas de location meublée, vous relevez de l'imposition sur les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec le choix entre le régime réel ou forfaitaire en LMNP. La location saisonnière est aussi possible avec le statut LMNP.

Le régime LMP permet la déduction des charges, réduisant potentiellement vos revenus imposables.

Enfin, des dispositifs comme la Loi Pinel et la Loi Denormandie offrent des avantages fiscaux pour l'achat de biens neufs ou anciens à rénover. Le nouveau dispositif Loc'Avantages propose une réduction d'impôts en fonction du type de location et du montant des loyers.

Quid de l'assurance vie ?

Intégrer des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) dans une assurance vie présente plusieurs avantages.

Tout d'abord, cela permet une diversification du portefeuille avec des investissements dans l'immobilier d'entreprise, offrant une alternative aux placements traditionnels. Les rendements attractifs générés par les loyers sont redistribués aux souscripteurs, constituant un complément de revenu.

La gestion collective des SCPI offre une répartition des risques, et la liquidité permet des rachats de parts flexibles. En résumé, cette combinaison offre diversification, performance potentielle et gestion simplifiée, le tout dans un cadre fiscal avantageux.

Il n'existe pas de réponse universelle quant à la meilleure option, car celle-ci dépend de vos objectifs personnels, de votre tolérance au risque, votre épargne et de vos préférences en matière de gestion.

Si vous souhaitez directement constituer un patrimoine avec une diversification et privilégier l'accessibilité, la SCPI peut être une bonne solution. Cependant, si vous n'êtes pas prêt à déléguer la gestion de votre bien, optez plutôt pour l'achat d'un appartement locatif qui vous apportera un contrôle direct.

Avant de prendre une décision, il est essentiel de mener une analyse point par point pour comprendre toutes les différences, de consulter un conseiller financier et de prendre en compte votre horizon d'investissement. Une combinaison de ces deux options peut également être envisagée pour maximiser les avantages de chacune.

L'essentiel est de bien comprendre les implications de chaque choix et de choisir une stratégie qui corresponde à vos objectifs financiers spécifiques.

Chacun des types d'investissement présente des avantages et des inconvénients, tournez vous donc vers celui qui se rapproche le plus de vos intérêts et objectifs, afin d'acquérir le bien le plus rentable pour vous.