Quel secteur d'activité pour LMNP ?

Vous souhaitez investir dans une location ou vous voulez faire passer votre location actuelle en activité professionnelle avec le statut LMNP mais vous ne savez pas dans quel secteur d’activité ouvrir votre société ? On vous explique les conditions indispensables et les formalités  pour pouvoir vous lancer dans ce projet.

Lors de l'immatriculation d'une activité de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), il est important de choisir le bon code d'activité correspondant au secteur d'exploitation. Pour un LMNP, le code NAF (Nomenclature des Activités Françaises) approprié est généralement :

68.20B - Location de terrains et d'autres biens immobiliers.

Ce code correspond à la location de logements meublés, qui est l'activité principale d'un LMNP. Ce code NAF est utilisé pour décrire l'activité de location de propriétés immobilières meublées à des fins résidentielles.

Mais c'est quoi exactement le statut LMNP ?

Avant de commencer, un petit rappel sur le statut. Le statut LMNP, (Loueur en Meublé Non Professionnel) c’est quoi ? C’est une disposition fiscale applicable aux personnes qui louent des biens meublés à titre non professionnel.

Ce statut juridique présente de nombreux avantages. Pour bénéficier du statut LMNP, le propriétaire ne doit pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés en tant que professionnel de la location meublée.

Le LMNP offre certains avantages fiscaux, notamment la possibilité d'amortir le bien meublé et de déduire les charges liées à l'activité. Cependant, les revenus tirés de la location sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Ce statut est souvent choisi par les investisseurs immobiliers cherchant à optimiser leur fiscalité tout en diversifiant leur portefeuille. Il est essentiel de respecter les conditions spécifiques du LMNP pour bénéficier de ses avantages fiscaux.

Les biens meublés peuvent être différents logements.

Voici une liste non exhaustive du type d'entreprise :

• Location de logements meublés pour étudiants : Investir dans des logements étudiants meublés peut être attractif, car la demande est souvent forte dans les zones universitaires.

• Résidences de tourisme : La location de biens meublés dans des zones touristiques peut être une option rentable. Les résidences de tourisme, les appart-hôtels et les locations saisonnières entrent dans cette catégorie.

• Résidences seniors : Louer des logements meublés destinés aux personnes âgées peut être un choix intéressant, compte tenu du vieillissement de la population dans de nombreux pays.

• Locations meublées professionnelles : Certains professionnels ont besoin de logements temporaires pour leurs déplacements professionnels. Cela peut inclure des cadres en mission, des consultants, etc.

• Chambres d'hôtes et gîtes : Si vous préférez une approche plus conviviale, la location de chambres d'hôtes ou de gîtes meublés peut également être couverte par le statut LMNP.

• Locations meublées à des travailleurs saisonniers : Dans les régions où il y a une demande saisonnière pour des travailleurs temporaires, la location de logements meublés peut être une option viable.

• Location de biens meublés pour expatriés : Les personnes en déplacement professionnel à l'étranger peuvent avoir besoin de logements meublés pour une durée déterminée.

Est-ce que j'ai besoin d'un numéro SIRET pour le début de mon entreprise ?

Le numéro SIRET est nécessaire lorsque les recettes annuelles de votre activité de location meublée dépassent les seuils de la micro-entreprise (soit 72 600 euros pour les prestations de services et locations meublées en 2023). Si vos recettes sont inférieures à ce seuil, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC, qui ne nécessite pas l'immatriculation de votre activité et donc pas de numéro SIRET.

Toutefois, si vous choisissez de déclarer vos revenus sous le régime réel, ce qui peut être avantageux en termes de déduction des charges et d'amortissement, l'obtention d'un numéro SIRET devient obligatoire, quel que soit le montant des recettes. Il vous faudra alors choisir le bon statut juridique pour LMNP. Dans ce cas, vous devrez vous immatriculer auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE) compétent pour obtenir un numéro SIRET.

Cette formalité s'appelle la déclaration de début d'activité. Tous les propriétaires de location meublée sont cernés, peu importe le régime d'imposition choisi, micro bic ou réel.

Numéro SIREN et SIRET, quelles différences ?

Le SIREN renvoie à l’immatriculation légale de l’entreprise, il vaut aussi bien pour le bailleur en LMNP qu’en LMP.

Le SIRET, lui, est composé du Siren suivi par 5 chiffres et commence toujours par 000. Ce numéro SIRET diffère pour chaque établissement. Lorsque vous recevez votre immatriculation SIRET, vous connaissez donc automatiquement votre Siren.

Vous avez le droit de démarrer votre activité de location meublée seulement après avoir fait la démarche et obtenu le numéro SIRET. Attention, sans celui-ci votre activité n'est donc pas légale.

Quand et comment faire cette déclaration ?

Cette démarche, à effectuer dans les 15 premiers jours qui suivent la création de votre activité, doit être faite sur le service des entreprises.

Vous devez remplir  l'imprimé P0I : Cerfa 11921*5, c'est ce qui vous attribuera un numéro SIRET. Le guichet unique par lequel vous devez passer est accessible à l'adresse formalites.entreprises.gouv.fr. 

Cette démarche déclarative doit être exclusivement effectuée en ligne sur le site de l'Institut national de la propriété industrielle (INPI) qui est l'interlocuteur unique des déclarants.

Pour aller plus loin, consultez notre dossier sur la procédure pour devenir LMNP.

Quelles étapes pour l'inscription ?

1. Vous devez créer un compte utilisateur lors de votre première connexion pour déclarer votre statut de LMNP. Le service vous demandera alors de saisir en ligne les informations de votre activité et de joindre les pièces dématérialisées nécessaires.

2. Ensuite, le greffe du tribunal de commerce, va traiter les informations reçues pour le logement meublé en question avant de les transmettre à l'Insee.

3. Vous pouvez ensuite consulter l'état d'avancement des formalités  sur le guichet, depuis le tableau de bord de l'espace personnel.

Pour être concerné par le statut LMNP, vous devez remplir les conditions suivantes :

• le montant des recettes annuelles de votre investissement immobilier  (loyers + charges) est inférieures à 23 000 € ;

• le montant des recettes de votre bien locatif n'excède pas les autres revenus d’activité du foyer fiscal (traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux et les revenus des gérants et associés). En effet, sinon cela signifie que votre investissement locatif est votre principale activité professionnelle et donc principale source de revenus.

Si ces conditions ne sont pas remplies, vous serez donc un loueur de meublé professionnel (LMP). Ce n'est donc pas au propriétaire de choisir son statut, il doit uniquement calculer les revenus de son activité pour connaître son statut.

Quel régime pour les impôts ?

Avec le statut LMNP, deux options s'offrent à vous pour le régime fiscal en locatif :

• Le micro-bic avec son abattement forfaitaire

• Le régime réel.

Bon à savoir : Peu importe le régime, sachez que les revenus issus de la location de biens meublés, sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. Vous devez donc les déclarer comme  bénéfices industriels et commerciaux (BIC) puis vous les réintégrez dans votre déclaration d'impôt sur le revenu en tant que salaire.

Le choix du type d'entreprise pour le statut LMNP dépend donc de plusieurs facteurs, à commencer par la demande du marché, la localisation du bien, et également vos préférences personnelles, qui comptent en tant qu'investisseur.

Que vous optiez pour la location de logements étudiants, de résidences de tourisme, de chambres d'hôtes, ou d'autres types de biens meublés, le statut LMNP offre des avantages fiscaux intéressants.

Nous vous conseillons de mener une analyse approfondie et de prendre en compte les aspects réglementaires et financiers propres à chaque secteur. Le LMNP peut être une stratégie judicieuse si vous souhaitez investir dans l'immobilier tout en optimisant votre fiscalité.

Sur Trackstone, nous offrons une variété de guides, y compris des explications sur la manière de transformer votre statut micro-foncier en LMNP et l'impact de ce changement sur vos impôts. Vous découvrirez également d'autres sujets comme le secteur d'activité idéal pour votre projet LMNP. De plus, nous abordons des sujets pratiques tels que comment déléguer un investissement LMNP et les mécanismes de réduction d'impôts via le LMNP.