Comment sortir un bien d'un LMNP ?

La stratégie pour gérer son patrimoine immobilier évolue en permanence. Un propriétaire louant son bien en LMNP peut vouloir changer de situation pour basculer en non meublé (location nue), passer au statut de loueur professionnel ou encore effectuer une vente de son logement. Mais comment faire administrativement pour cesser son activité LMNP ? Voici ce que vous devez faire.

Comment effectuer sa déclaration de cessation d'activité LMNP ?

Sortir un bien d’un LMNP est très facile : vous devez simplement déclarer votre fin d’activité au Greffe du Tribunal de Commerce auquel le bien immobilier est relié. La procédure de radiation nécessite de rédiger une déclaration :

• directement sur le site de l’INPI (guichet unique qui succède au site Infogreffe) ;

• ou en remplissant le « formulaire P2 P4i – Déclaration de Modification ou de Cessation d’Activité ».

Si vous décidez de remplir le formulaire P2P4i, voici les 7 cadres du document qui vous concernent.

1. Cochez la case radiation (N° 1).

2. Précisez vos coordonnées personnelles et d’identification (SIRET) (N° 2).

3. Informez la date précise de cessation d’activité LMNP (jour du décès du propriétaire le cas échéant) en cochant la case définitive (N° 6).

4. Informez le fisc de votre nouvelle adresse de contact par laquelle les services pourront vous joindre (N° 13).

5. Remplissez les informations sur la gestion de vos données personnelles (N° 14).

6. Choisissez selon la case «?déclarant?» si vous êtes le propriétaire-bailleur ou la case «?mandataire?» si vous êtes un intermédiaire agissant au nom du propriétaire LMNP (N° 15).

7. Datez et signez le document dans la case en fin de formulaire.

Vous avez un délai de 30 jours pour faire cette déclaration de cessation d’activité de loueur en meublé. Une fois votre demande reçue, l’administration procède à la désactivation de votre numéro de SIRET.

Quel est le délai de préavis pour informer les locataires de la fin de la location meublée ?

Le propriétaire bailleur ne peut mettre un terme au contrat de location meublée qu’à l’issue du bail. Notez que la durée d'un contrat locatif en meublé est généalement d'une année. Il est ensuite prolongé tacitement ou par renouvellement du bail locatif.

D'un point de vue de la procédure, le locataire doit être prévenu dans un délai de 3 mois avant l’échéance du contrat de location meublée.

Comment gérer la transition des contrats de service (eau, électricité, internet) lors de la cessation de LMNP ?

Les charges forfaitaires peuvent contenir des éléments de confort à la guise du propriétaire (EDF, eau, Gaz, Connexion internet, service de ménage, etc.).

C'est donc ce dernier qui doit s'occuper de la gestion des contrats ou de mandater une agence pour le faire à sa place.

Quelles sont les implications pour le bail commercial en cas de sortie de LMNP ?

Le bail commercial est établi pour une durée minimum de 9 ans. Le contrat est renouvelable mais il est possible de sortir de ce cadre juridique avant son terme. 

Dans ce cas, le propriétaire risque de devoir rembourser la TVA immobilière récupérée sur le prix d'achat du bien meublé loué. Il doit prévoir également le remboursement de la réduction d'impôt décrochée dans le cadre de la loi Censi-Bouvard.

Autre implication : le gestionnaire est en capacité de réclamer une indemnité d'éviction.

Y a-t-il des contraintes spécifiques si le bien LMNP est dans une résidence de services ?

Investir en LMNP dans une résidence de services offre une fiscalité avantageuse, l'opportunité de récupération et de portage de la TVA, ainsi que l'absence de contraintes de gestion.

Ce type d'investissement a aussi quelques limites comme une baisse de rentabilité en cas de défaillance de l'exploitant. De même, lors de la reconduction du bail, le gestionnaire peut imposer la révision à la baisse du montant du loyer, voire ne pas vouloir renouveler le bail.

Dans une perspective de revente, la plus-value n'est aucunement garantie. Enfin, dans le cadre d'une vente en état futur d'achèvement (VEFA), les retards de travaux repoussent la prise d'effet du bail.

Quelles démarches auprès de l’administration fiscale ?

La cessation du statut de LMNP implique l’imposition immédiate des bénéfices et des déficits créés depuis la fermeture du dernier exercice comptable. Le propriétaire bailleur dispose d’un délai de 60 jours à partir de la date indiquée sur le formulaire P2-P4i pour payer son impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les formalités diffèrent en fonction du régime fiscal du loueur en meublé non professionnel :

• régime micro-BIC : le montant des revenus locatifs est écrit sur le formulaire 2042 C-PRO à télétransmettre avant la future déclaration d’impôt sur le revenu. Ce chiffre correspond aux recettes perçues jusqu’à la date de cessation d’activité LMNP. Ensuite, le fisc applique l’abattement forfaitaire prévu ;

• régime réel d’imposition : l’administration fiscale est informée avec l’envoi de la liasse fiscale (formulaire cerfa 2031 et annexe 2033). Les services des impôts ont ainsi accès à toutes les données comptables depuis le bilan jusqu’au compte de résultat en passant par les déficits, la plus-value possible ou encore les charges déductibles.

En tant qu'inv LMNP, le propriétaire bailleur doit aussi s’acquitter de la contribution économique territoriale (CET). Cet impôt local s’est substitué à la taxe professionnelle il y a quelques années. La CET additionne la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).

Pour rappel, le calendrier du paiement de la CET est le suivant :

• à la fin de l’année civile (31 décembre) : le propriétaire doit verser l’intégralité du montant réclamé par les services fiscaux au titre de la CET ;

• avant le 31 décembre : le propriétaire a la possibilité de réclamer une réduction au prorata du temps d’activité exercé au cours de l’année civile. La sollicitation doit se faire auprès du service des impôts des entreprises (SIE) auquel est rattaché le bien immobilier loué.

Pourquoi sortir son bien du statut de LMNP ?

Cesser son activité en LMNP peut résulter de la volonté de devenir loueur en meublé en tant que professionnel (LMP), de vendre son bien immobilier, d'en changer la destination ou de passer à la location nue.

Quitter le statut LMNP pour modification de l'usage du bien :

La manière la plus simple de sortir d'un statut LMNP est de changer l'usage du bien, par exemple si vous décidez d'habitez dans votre ex LMNP.

Si vous décidez d'utiliser le bien pour un usage personnel ou de le louer non meublé, il cesse automatiquement d'être considéré comme LMNP. Nous revenons sur la location nue un peu plus bas...

Passer du statut de LMNP à LMP

Un propriétaire bailleur peut avoir l’envie de basculer du statut de loueur en meublé non professionnel à celui de loueur en meublé professionnel. Pour valider la transition, il doit respecter les conditions liées au statut de LMP à savoir :

• tirer de sa location en LMP des revenus locatifs inférieurs à 23 000 euros par an ;

• présenter des recettes locatives en LMP inférieures aux revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les domaines suivants :

  1. traitements et salaires ;

  2. bénéfices commerciaux et commerciaux (BIC) autres que ceux du LMP ;

  3. bénéfices agricoles ;

  4. bénéfices non commerciaux et revenus des gérants et associés.

 Bon à savoir : le statut de LMP peut convenir à des locations saisonnières à condition que l’exercice de cette activité se fasse à titre professionnel et de manière habituelle.

Pour aller plus loin, notre article sur la fin du statut LMNP revient sur le passage de LMNP à LMP.

Cesser son LMNP pour revendre le bien immobilier

Le propriétaire bailleur peut vouloir procéder à la revente du logement LMNP à des fins de stratégie patrimoniale et d'investissement financier (réaliser une plus-value à la revente par exemple ou allouer le capital tiré de la vente à une autre opération immobilière). Les formalités sont alors identiques à la transaction immobilière traditionnelle, avec une mise sur le marché en direct ou par le biais d’un mandat auprès d’une agence.

Les étapes sont les suivantes :

• promotion, publicité et prospection d’acheteurs ;

• visites ;

• négociations ;

• financement du projet pour l’acquéreur ;

• acte d’achat.

À noter : un propriétaire peut aussi retirer sa maison meublée du marché locatif pour récupérer son bien et en faire sa résidence principale ou sa résidence secondaire.

Basculer en location nue

Le dispositif LMNP contraint le propriétaire bailleur à mettre sur le marché locatif un bien équipé. Mais ce dernier peut décider de modifier sa stratégie en proposant le logement à la location sans le meubler. C’est ce qu’on appelle la location nue. La démarche consiste simplement à enlever le mobilier. Cette transition peut se faire à la fin du bail locatif. 

Tous les meubles et les équipements ne doivent pas forcément être déménagés du bien immobilier. Il suffit qu’un élément inscrit dans le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 de la loi Alur fasse défaut pour que le logement ne soit pas qualifié de meublé.

Pour rappel, un logement meublé occupé à titre de résidence principal doit comporter les 11 équipements suivants :

• plaques de cuisson ;

• four (ou four à micro-ondes) ;

• réfrigérateur et congélateur ;

• ustensiles de cuisine ;

• vaisselles destinées aux repas ;

• tables et chaises ;

• luminaires ;

• espaces de rangement ;

• literie avec couverture ou couette ;

• éléments pour occulter les fenêtres des chambres à coucher ;

• matériel d’entretien ménager.

Quel est l'impact fiscal de la cessation d'activité en LMNP ? 

Céder son activité en LMNP provoque aussitôt l'obligation de déclarer et payer l'imposition sur les bénéfices (imputables des déficits) réalisés depuis le dernier exercice. Le propriétaire doit également s'acquitter de la contribution économique territoriale (CET) en appliquant un prorata si la date de cessation survient pendant l'année civile (avant le 31 décembre).

Si le propriétaire revend le bien, la plus-value est imposable :

• au taux marginal d'imposition lorsque le bien a été détenu moins de 6 ans ;

• à hauteur de 19% (+ les prélèvements sociaux de 17,2%) si le bien a été détenu plus de 6 ans.   

La plus-value profite toutefois d'un abattement relatif au nombre d'années de détention du bien LMNP :

• 6% par an au delà de la 5è année de détention et jusqu'à la 21è année au titre de l'impôt sur le revenu (4% à partir de la 22è année de détention) ;

• 1,65% par an au delà de la 5è année de détention et jusqu'à la 21è année au titre des prélèvements sociaux (1,60% la 22è année de détention et 9% les années suivantes).

Si vous souhaitez obtenir plus de détail ou une question à poser en tant qu'investisseur pour savoir comment sortir votre bien d’un LMNP, contactez-nous.

Comment sortir de ce statut peut affecter la rentabilité du bien et comment le quantifier ?

Pour rappel, la rentabilité d'un bien LMNP tient compte du montant des loyers annuels hors charges qui est divisé par le prix d’acquisition du bien. La rentabilité brute est un pourcentage, c'est-à-dire la rentabilité multipliée par 100.

La rentabilité nette intègre les frais relatifs à l'exploitation du bien (charges d'exploitation, travaux d'habitat, mise aux normes, taxes, assurances). Ceux-ci sont soustraits aux revenus locatifs puis le résultat est rapporté au prix d'achat.

Comparer la rentabilité d'un meublé et d'un non meublé est utile si le propriétaire souhaite passer d'un statut à l'autre. Pour la location immobilière non meublée, les caractéristiques sont un loyer moins cher, une fiscalité plus lourde, un turn-over de locataire moindre, et des frais de gestion et d'entretien réduits. La location vide est donc souvent considérée comme moins rentable même si l'analyse doit être approfondie.