Charges locatives : Que faut-il payer ?

Saviez-vous que les charges locatives peuvent représenter jusqu’à 20 % du loyer annuel d’un logement ? Pour les locataires comme pour les propriétaires, comprendre ce qui doit être payé est une question clé. Entre les charges récupérables et celles qui restent à la charge du bailleur, les règles peuvent sembler floues.

Dans cet article, vous découvrirez une liste détaillée des dépenses partageables et des méthodes de calcul des provisions. Que vous soyez locataire ou propriétaire, ces informations vous aideront à y voir plus clair.

Les charges locatives qu'est-ce que c'est ?

Les charges locatives sont encadrées par des textes légaux, notamment la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et le décret n°87-713 du 26 août 1987, comme le rappelle le site officiel Service-public.fr. Ces textes définissent les obligations des propriétaires et des locataires concernant les dépenses récupérables et non récupérables. La loi de 1989 établit les principes généraux, tandis que le décret de 1987 précise la liste des charges récupérables, applicable aux baux signés après le 27 mars 2014.

Les charges locatives récupérables au locataire

Les charges récupérables correspondent aux dépenses liées à l'usage et à l'entretien courant du logement. Selon le ministère de l'Économie et des Finances, ces charges incluent notamment l'eau, le chauffage collectif, l'entretien des parties communes et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

En copropriété

Voici une liste détaillée des 7 catégories de charges récupérables autorisées par la loi.

• Eau : les frais liés à l'eau froide et chaude, ainsi que l'entretien des installations hydrauliques, sont des charges récupérables.

• Chauffage : le coût du chauffage collectif peut être répercuté sur le locataire, à condition qu'il soit justifié par des factures.

• Entretien des parties communes : les dépenses liées au nettoyage, à l'éclairage et à l'entretien des espaces communs sont récupérables.

• Ascenseurs : les frais de fonctionnement et d'entretien des ascenseurs font partie des charges récupérables, à l'exception du contrôle technique.

• Taxe d'enlèvement des ordures ménagères : cette taxe, payée par le propriétaire, peut être répercutée sur le locataire.

• Gardiennage : le salaire d'un gardien ou concierge est récupérable à hauteur de 75% ou 40%, selon les tâches effectuées.

• Services communs : les frais liés à l'entretien des espaces verts ou des installations collectives sont également récupérables.

En monopropriété

Dans un immeuble en monopropriété, les charges récupérables sont identiques à celles de la copropriété. En effet, le locataire reste responsable de l'entretien et des dépenses dont il bénéficie à savoir l'eau et l'électricité ou le gaz.

S'il y a un ascenseur, là encore il est tenu de contribuer à son entretien.

Toutefois, il n’y a pas de syndic de copropriété, le bailleur reste seul gestionnaire des charges. C'est lui qui définit leur mode de répartition avec les locataires en veillant à les répartir de manière équitable.

En maison individuelle

En maison individuelle, la liste des charges locatives est bien plus courte. Généralement, seule la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est récupérable.

La plupart du temps, le locataire met les factures de chauffage et d'eau à son nom et assume pleinement le montant des charges locatives sans passer par le propriétaire bailleur.

Toutefois, le bailleur peut envisager dans le contrat de bail une récupération de certaines charges telles que :

• la vidange de la fosse toutes eaux ;

• la révision de la chaudière ;

• l'entretien du jardin.

Les charges locatives non récupérables au locataire

Les charges non récupérables sont celles qui concernent la gestion et la conservation du bien immobilier. Elles restent à la charge du propriétaire. Parmi ces dépenses, on distingue les travaux d'entretien courant des gros travaux. Par exemple, la rénovation de la toiture ou le remplacement d'une chaudière incombent au bailleur, tandis que les réparations mineures, comme le remplacement d'une ampoule, peuvent être partagées avec le locataire.

Voici les types de travaux et réparations qui restent à la charge du propriétaire.

• Rénovation de toiture : les travaux de rénovation ou de remplacement de la toiture sont à la charge exclusive du propriétaire.

• Réparations dues à la vétusté : les réparations nécessaires en raison de l'usure naturelle du logement ne peuvent être répercutées sur le locataire.

• Installations individuelles : les réparations ou remplacements des installations individuelles, comme les chauffe-eau, incombent au bailleur.

• Gros travaux : les travaux de grande envergure, tels que la réfection des façades ou des fondations, sont à la charge du propriétaire.

• Taxe foncière : elle est toujours payée par les propriétaires.

• Gestion locative : lorsque le bailleur délègue la gestion de son bien immobilier à un professionnel.

• Contrôle technique : le contrôle technique des installations, comme celui des ascenseurs, ne peut être facturé au locataire.

Comment calculer les charges locatives ?

Le mode de calcul des charges locatives est assez spécifique. Il est pourtant nécessaire de bien le comprendre pour leur répartition et leur remboursement une fois le décompte des charges obtenu.

Charges locatives en location meublée

Dans un logement vide ou meublé, les charges récupérables sont identiques. Le locataire assume les réparations locatives, les charges liées à sa consommation (eau chaude et chauffage collectif), etc.

Bon à savoir : s'il existe des similitudes entre la location meublée et vide en termes de charges, d'état des lieux, etc., deux différences importantes apparaissent : le montant du dépôt de garantie (1 mois en location vide, jusqu'à 2 mois en location meublée) et la durée du bail (3 ans minimum en location vide, 9 mois minimum en meublé pour un bail étudiant).

Comment calculer les charges locatives ?

Le calcul des charges récupérables est quelque peu complexe. Généralement, ces charges correspondent aux frais d'usage et représentent entre 70 et 80 % des charges de copropriété figurant sur le décompte de charges.

Le propriétaire n'a pas de calcul à réaliser, le budget prévisionnel et l'envoi du décompte par le syndic indiquent les montants attribués à chacun lorsque le logement est loué.

Comment fonctionne le paiement des charges locatives ?

Le paiement des charges locatives à la charge du locataire se fait de différentes manières selon le type de logement.

Les provisions sur charges

Lorsque le logement est loué vide, le locataire paie chaque mois, en complément du loyer, une provision sur charges pour l'eau chaude sanitaire, l'électricité, les charges d'entretien, etc. Le montant est défini selon la régularisation des charges de l'année précédente ou le budget prévisionnel de la copropriété.

Le propriétaire est tenu de définir un montant de charges locatives au plus près de la réalité pour éviter une régularisation trop forte en fin d'année.

Au réel

Le paiement des charges au réel n'est autre que le système de provision sur charges. Il n'est pas possible chaque mois de connaître le montant réel des charges puisque le syndic envoie le décompte en fin d'année.

Le concept du réel correspond donc à un paiement mensuel avec une régularisation en fin d'année pour payer le montant réel des charges. Une régularisation peut être en faveur du locataire ou du propriétaire.

Au forfait

Dans le cadre d'un logement loué meublé en immeuble collectif, il est possible d'opter pour le forfait. Il est d'ailleurs imposé pour le bail mobilité.

Cette fois, le calcul des charges se doit d'être au plus près de la réalité. En effet, avec le forfait, aucune régularisation annuelle des charges n'est possible.

En revanche, le montant peut être révisé chaque année en fonction des charges réellement payées par le bailleur.

Cette solution, avec un calcul optimal en début d'année, est plus confortable pour le locataire et le propriétaire puisque cela évite une démarche de régularisation chaque année. Pour le locataire, cela évite toute mauvaise surprise financière si les charges locatives étaient sous-estimées par le bailleur.

Comment sont régularisées les charges locatives ?

La régularisation des charges locatives se fait annuellement (sauf pour la solution au forfait qui ne fait l'objet d'aucune régularisation en fin d'année).

Processus de régularisation annuelle

Le processus de régularisation annuelle est une étape cruciale pour ajuster les provisions versées par le locataire aux dépenses réelles. Voici les étapes à suivre :

1. Le propriétaire établit un décompte détaillé des charges, incluant les factures et justificatifs.

2. Ce décompte est mis à disposition du locataire un mois avant la régularisation.

3. Le locataire compare les provisions versées avec les dépenses réelles.

4. Un solde est établi : si les provisions sont insuffisantes, le locataire doit compléter. Si elles sont excédentaires, le propriétaire rembourse.

Pour des conseils pratiques sur la fixation des charges récupérables, consultez notre guide Comment fixer les charges récupérables. Une gestion rigoureuse des provisions et une communication transparente sont essentielles pour maintenir une relation de confiance entre propriétaire et locataire.

Le locataire peut-il contester une régularisation abusive ?

Le locataire doit entretenir le bien qui lui est confié, c'est pourquoi des charges locatives lui sont imputées. Toutefois, dans certaines situations, le propriétaire d'un investissement locatif facture des charges abusives. Il s'agit de charges locatives non récupérables que le bailleur demande tout de même à ses locataires.

D'autre part, les locataires peuvent être confrontés à une régularisation tardive. Le propriétaire peut demander le paiement des charges pendant 3 ans selon la loi Alur, même après le départ du locataire selon Service Public. Toutefois, ce délai s'applique uniquement lorsque le bailleur a respecté ses obligations (par exemple, en cas d'absence de réponse du bailleur lorsque le locataire demande le décompte des charges, il se met en faute).

Pour une contestation dans le cadre d'un abus lié aux charges récupérables, le locataire envoie une lettre avec accusé de réception pour trouver une solution amiable. Lorsque le bailleur ne souhaite pas régulariser la situation, il est possible de se tourner vers la commission départementale de conciliation pour régler le litige par la médiation avant de faire appel au juge des contentieux.

Bon à savoir : le locataire ne peut pas arrêter de payer le loyer, même en cas de désaccord avec le bailleur.

Comprendre les charges locatives récupérables et non récupérables est indispensable pour éviter les litiges entre propriétaires et locataires. Les premières, comme l’eau ou l’entretien des parties communes, peuvent être facturées, tandis que les secondes, telles que les gros travaux, restent à la charge du bailleur.

Pour une gestion sereine, documentez chaque dépense et respectez les délais de régularisation. Ces bonnes pratiques renforcent la confiance et simplifient la relation locative.

En maîtrisant ces aspects, vous optimisez votre investissement locatif et assurez une location harmonieuse pour toutes les parties concernées. Et pour investir en toute sérénité, n'oubliez pas la solution Trackstone. Vous achetez des biens déjà loués pour un rendement immédiat et déjà connu (vous évitez toute erreur de calcul de rendement locatif). Les locataires sont vérifiés pour limiter les risques d'impayés.