Quel impact financier entre un bail vide et un bail meublé ?

Un propriétaire bailleur dispose de plusieurs options pour louer un logement (appartement ou maison). Il peut louer avec un bail vide ou meublé. Quelles sont les différences entre la location vide et la location meublée ? Quels sont les avantages et les inconvénients ? Et quels sont les impacts financiers pour l'investisseur ?

La location vide

La location vide consiste à louer un logement sans le meubler. Le bail qui est signé est dans ce cas un bail de location vide.

La caractéristique du bail vide est qu'il s'agit d'un bail de 3 ans ce qui permet au locataire d'être sûr de pouvoir rester au moins 3 ans dans le logement. Coté propriétaire, cela signifie qu'il peut donner congé à son locataire (pour le récupérer ou pour le vendre) tous les 3 ans.

En termes de fiscalité d'un bien loué, les revenus qui proviennent d'un logement qui est loué vide (bail de location vide) sont appelés des revenus fonciers. De ces revenus, vous allez pouvoir déduire un certain nombre de charges (dont les intérêts d'emprunt) et le résultat sera imposé selon votre tranche marginale d'imposition.

Une des façons de réduire ce résultat et donc votre impôt foncier est de réaliser des travaux dans le logement. Vous aurez alors le droit d'amortir ces travaux et de passer le montant des amortissements en charges. Cela vous permettra ainsi de diminuer votre résultat, voire de le rendre négatif. C'est ce que l'on appelle un déficit foncier. En cas de déficit foncier, vous n'aurez pas d'impôt à payer.

La location meublée

La location meublée consiste à louer un logement après l'avoir meublé. La liste des meubles est définie par la loi, mais plus votre appartement sera bien meublé et donc agréable à vivre, plus vos locataires auront tendance à rester dans votre bien.

Le bail meublé est un bail d'1 an (minimum) et propriétaire doit donner un préavis est de 3 mois pour donner congé à son locataire. Ce type de bail est donc plus précaire que le bail de location vide, mais il a de nombreux avantages fiscaux.

Les revenus d'une location meublée sont appelés des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et sont, à ce titre, traités différemment des revenus fonciers. Certaines charges sont toujours déductibles de ces revenus, mais la différence la plus importante est l'amortissement du bien.

La location meublée vous fait rentrer dans la catégorie fiscale du LMNP ou du LMP (en fonction des revenus générés). Et cette catégorie vous donne le droit d'amortir les travaux, mais aussi le bien et les meubles du logement. Ces amortissements permettent en général d'obtenir un revenu net négatif et ainsi de ne pas avoir à payer d'impôts.

Différence location vide et location meublée

La location vide s'applique en général aux maisons ou à certains grands appartements et à l'avantage de ne pas avoir à s'occuper des meubles et de leur entretien.

En revanche, la fiscalité est moins attractive sauf en cas de déficit foncier. L'investisseur devra donc chercher à investir dans des biens avec de gros travaux s'il souhaite diminuer son impôt foncier, voire ne pas avoir à en payer. Sur ce même sujet de la fiscalité : Immobilier locatif : quelles impositions s’appliquent ?

La location meublée est quant à elle un peu plus contraignante puisqu'il faut meubler le logement et entretenir les meubles.

Mais ce type de location à l'avantage de pouvoir récupérer son bien tous les ans et surtout de bénéficier de l'amortissement du bien et des meubles et donc de réduire, voire supprimer son impôt sans avoir à réaliser de travaux.

Pour aller plus loin : peut-on vivre dans son LMNP ?