Quelles sont les charges locatives en maison individuelle ?

La gestion des charges locatives en maison individuelle est plus simple qu'en copropriété pour les propriétaires et les locataires, mais elle doit être maîtrisée. Cet article vous dévoile la répartition claire et précise des charges récupérables et non récupérables, vous évitant ainsi les litiges et les mauvaises surprises. Découvrez comment optimiser la gestion de votre location - de la taxe d'ordures ménagères à l'entretien du jardin - pour une relation sereine avec votre locataire !

Qu'est-ce que des charges locatives en maison individuelle ?

Les charges locatives en maison individuelle sont des charges imputables au locataire. En clair, elles sont payées par le propriétaire bailleur qui est en droit de demander leur remboursement au locataire, comme c'est le cas des charges de copropriété.

Un décret datant du 26 août 1987 précise la liste exhaustive de ces charges. Les dépenses ne figurant pas dans cette liste ne peuvent pas être demandées au locataire, comme le précise economie.gouv.fr.

En maison individuelle, les charges locatives se limitent généralement aux services dont le locataire profite directement. C'est différent de la copropriété et parties communes.

Différences des charges entre maison individuelle et logement collectif

Il existe différents types de charges locatives, celles concernant simplement le logement et celles permettant l'entretien des parties communes dans un immeuble. Les charges à payer par le locataire sont moins importantes en maison individuelle en raison de l'absence de ces parties communes.

Charges locatives pour maison individuelle

Le montant des charges locatives en maison individuelle est plus faible. Il s'agit essentiellement :

• de l'eau ;

• de l'électricité et du gaz ;

• de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ;

• l'entretien du jardin et de la fosse ;

• l'entretien de la cheminée ou du poêle (ramonage).

Toutefois, en maison individuelle, lorsque cela est inscrit dans le bail, le locataire s'occupe lui-même de la tonte et de la taille. De plus, il prend généralement son propre abonnement à l'eau, à l'électricité et au gaz. Aussi, la plupart du temps, la seule charge récupérée par un propriétaire est la TEOM.

Charges locatives pour logement collectif

Dans un logement collectif, les charges sont bien plus nombreuses.

• Entretien et réparation (espaces extérieurs, parties communes, parties privatives, éclairage commun).

• Charges liées aux équipements collectifs (ascenseur, chauffage, eau, climatisation collective).

• Taxes et impôts récupérables (taxe d'enlèvement des ordures ménagères, redevance d'assainissement, taxe de balayage).

• Employé d'immeuble.

Qu’est-ce qu’une charge récupérable ?

Les charges récupérables sont celles payées par le bailleur et réglées par le locataire. Le locataire doit entretenir le bien qu'on lui confie, on parle de réparations locatives. Lorsqu'il ne répond pas à ses obligations, le propriétaire peut retenir le dépôt de garantie. Pour certaines dépenses, le propriétaire réalise l'avance avant de procéder à la régularisation des charges en fin d'année.

Liste des charges locatives récupérables pour une maison individuelle

Les charges récupérables dans une maison individuelle sont liées aux services dont bénéficie le locataire.

1 - Taxes récupérables

La taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagèresfinance la collecte des déchets ménagers. Elle est annexée à la taxe foncière payée par le propriétaire. Toutefois, elle fait partie des charges récupérables sur le locataire dans la mesure où il s'agit bien du traitement de ses propres déchets.

2 - Entretien courant

L'entretien courant est une obligation du locataire. Cela concerne la chaudière pour le chauffage ou l'eau chaude sanitaire, la cheminée, le jardin ou encore la fosse. Lorsque la cheminée est utilisée, il doit payer le ramonage. Lorsque la maison n'est pas raccordée au tout-à-l'égout, le locataire est tenu de payer la vidange de la fosse.

Quant au jardin, il doit l'entretenir en tondant et en taillant les haies. En revanche, les gros travaux d'élagage, d'abattage d'arbres ou de remplacement de plantations ne sont pas à la charge du locataire.

3 - Consommation énergétique et eau

Eau, électricité, gaz, toutes ces consommations en maison individuelle concernent uniquement le locataire. Il est donc logique que le mode de répartition ne soit pas identique à celui d'une copropriété. Ici, le locataire paie intégralement ces charges. Le bailleur peut prévoir de mettre les contrats à son nom, ce qui est relativement rare, et de procéder à la régularisation de charges en fin d'année. Toutefois, généralement, le locataire met les contrats à son nom et paie ses factures.

Comment sont payées les charges locatives ?

Location vide ou location meublée, bail classique ou bail mobilité, les règles peuvent sensiblement varier concernant la régularisation des charges locatives en maison individuelle.

1 - Provision sur charges mensuelles

Lorsque le bail de location prévoit des charges locatives récupérables, dans un immeuble collectif pour le chauffage collectif notamment ou en maison individuelle, le locataire paie une provision sur charges. Chaque année, le bailleur doit calculer les charges prévisionnelles à régler chaque mois en même temps que le loyer. Pour calculer les charges, il se base sur les factures et redevances des années précédentes (ou le budget prévisionnel comme peut l'établir un syndic de copropriété).

Les charges du locataire doivent être calculées au plus juste pour éviter une régularisation importante en fin d'année.

Selon le contrat de location, la provision sur charges mensuelles n'est pas la seule solution. En bail meublé, le bailleur peut choisir le forfait. C'est d'ailleurs la solution imposée dans le cadre d'un bail mobilité. Cette fois, aucune régularisation ne peut être demandée, même si le décompte des charges affiche une différence avec le montant réglé mensuellement.

2 - Régularisation annuelle des charges

Un mois avant la régularisation, le propriétaire est tenu de transmettre tous les documents indiquant au locataire les dépenses réellement effectuées. Il doit ainsi procéder à l'envoi du décompte des charges et indiquer le mode de répartition pour le logement vide ou meublé.

Selon l'arrêté annuel des charges mis à la disposition du locataire et le montant réel payé par le propriétaire, la régularisation peut être en faveur du locataire ou du propriétaire.

Attention, une régularisation tardive est possible, jusqu'à 3 ans après le départ du locataire.

Responsabilités du propriétaire vs celles du locataire

Pour le logement loué, une juste répartition des frais d'entretien et de réparations doit être réalisée pour une location en toute sérénité.

Entretien et réparations courantes

L'entretien courant des installations individuelles, y compris la chaudière, est à la charge du locataire. L'entretien courant des espaces extérieurs privatifs est aussi à la charge du locataire. La taille des haies est considérée comme de l'entretien courant, il revient donc au locataire. Le remplacement d'un portail, par contre, est considéré comme de gros travaux. De ce fait, il revient au propriétaire. Attention, dans un contrat type, il est important de bien distinguer la tonte de l'élagage, ce dernier restant à la charge du propriétaire.

Réparations majeures à la charge du propriétaire

Les réparations majeures sont à la charge du propriétaire. Il s'agit notamment :

• du changement de chaudière ;

• de la réfection de la fosse ;

• du changement des portes et fenêtres ;

• de l'isolation ;

• des problèmes au niveau des canalisations ;

• de la réfection de la toiture, etc.

En clair, le propriétaire assume les réparations majeures de son bien immobilier puisque c'est lui qui en bénéficiera, même après le départ des locataires.

Pourquoi les charges sont moins élevées en maison individuelle qu’en copropriété ?

Les charges en maison individuelle sont moins élevées que les charges locatives en copropriété. Cela s'explique tout simplement par l'absence de certains équipements et de gardien d'immeuble. Dans une maison, le locataire des locaux n'est ainsi pas tenu de payer :

• les charges liées à l'ascenseur ;

• l'entretien des parties communes ;

• les frais des parties communes (chauffage, éclairage) ;

• le salaire du gardien ou d'autres employés ;

• la taxe de balayage ;

• l'entretien des parties communes extérieures.

Exemple concret de coûts moyens des charges locatives

Comme nous l'avons évoqué, la plupart du temps la seule charge locative correspond à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères annexée à l'avis de taxe foncière.

Prenons un exemple simple : le montant de la TEOM de l’année précédente était de 150 €. Le calcul est le suivant : vous divisez par 12 ce montant pour l'ajouter au loyer payé par le locataire. Ce dernier va donc payer 12,50 € par mois.

En fin d'année, lorsque le propriétaire reçoit son avis de taxe foncière, il connaît le montant réel de la TEOM. Imaginons qu'elle ait augmenté de 10 €, le bailleur va réclamer cette somme au locataire. Le montant de la provision l'année suivante sera calculé selon le dernier montant réglé.

Maîtriser la répartition des charges locatives en maison individuelle, c'est mettre au clair les obligations de chacun et éviter les problèmes. C'est pourquoi il est important d'optimiser la gestion locative de votre bien. Un bail précis et une bonne communication sont essentiels pour une location sans soucis et qui dure — une location où chacun connaît ses droits et ses devoirs et où les malentendus sont évités grâce à un dialogue ouvert et constructif.

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