Quels sont les avantages du dispositif Loc'Avantages ?

Le dispositif Loc'Avantages est un dispositif intéressant pour les propriétaires bailleurs qui souhaitent bénéficier d’une réduction d’impôt tout en contribuant à la location abordable. Mais avant de s'engager, il est essentiel de bien comprendre les conditions, les obligations et les avantages fiscaux associés. Dans cet article, nous allons passer en revue tout ce que vous devez savoir sur le dispositif Loc’Avantages afin d'optimiser votre investissement locatif.

Que vous soyez déjà propriétaire ou que vous envisagiez de le devenir, ce guide vous aidera à déterminer si ce dispositif est adapté à votre situation. Nous couvrirons notamment les critères d’éligibilité, les démarches administratives, et le calcul de la réduction fiscale.

Qu’est-ce que le dispositif Loc’Avantages et quels en sont les objectifs ?

En résumé, le dispositif Loc'Avantages permet aux bailleurs d'avoir une réduction d'impôt pendant 6 ans à deux conditions : fixer un loyer en dessous des prix du marché et avoir un locataire remplissant certaines conditions de ressources. Maintenant, entrons dans le détail...

Pourquoi le dispositif Loc'Avantages a-t-il été mis en place ?

Le dispositif Loc’Avantages est né d’un double constat : le besoin d’améliorer l’accès au logement des ménages modestes tout en incitant les propriétaires à proposer des loyers plus abordables. Ce dispositif remplace d’ailleurs l’ancienne Loi Cosse, avec des conditions plus flexibles et des taux de réduction d’impôt plus attractifs.

L'objectif principal du Loc'Avantages est de réduire les inégalités sur le marché locatif en permettant aux familles à revenus modestes d'accéder à des logements décents. En parallèle, il s’agit d’une mesure de soutien aux propriétaires qui rencontrent des difficultés à louer leur bien et/ou qui cherchent à bénéficier d'un avantage fiscal.

À noter : La signature d’une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) est un prérequis obligatoire pour accéder au dispositif.

Quels sont les différents types de Loc’Avantages ?

Le dispositif Loc'Avantages se décline en plusieurs catégories selon les objectifs du propriétaire et les spécificités de chaque logement :

• Loc’Avantages intermédiaire, pour les biens dont le loyer est environ 15 % plus bas que le loyer de marché.Ce type de location vise des locataires dont les revenus dépassent les plafonds du logement social, mais restent modestes.

• Loc’Avantages social, destiné aux locations avec un loyer inférieur de 30 % au prix du marché.

• Loc’Avantages très social, réservé aux logements loués jusque 40 % en dessous des loyers de marché. Ce type est particulièrement pertinent pour les ménages en situation de précarité. Attention, pour ce niveau de convention, une intermédiation locative est obligatoire.

Chaque type permet d’obtenir un taux de réduction spécifique, allant de 15 % à 65 %. Le choix du type de Loc’Avantages dépend du profil du bien, de la zone géographique, et des objectifs fiscaux du propriétaire.

Les propriétaires peuvent vérifier leur éligibilité aux différents niveaux de loyer grâce au simulateur Loc’Avantages. Cela permet de connaître avec précision le montant de la réduction d’impôt applicable selon la décote pratiquée.

NB : L’option de l’intermédiation locative via une association agréée ou une agence immobilière sociale permet aussi de bénéficier d'une majoration de la réduction d’impôt tout en sécurisant la gestion du bien.

Trackstone dispose de nombreux biens éligibles au dispositif Loc'avantages

Comment bénéficier du dispositif Loc’Avantages ?

Le dispositif Loc’Avantages présente un cadre précis pour les propriétaires bailleurs souhaitant optimiser leurs revenus tout en participant à la location solidaire. Bénéficier du dispositif implique de respecter des critères stricts et d’effectuer certaines démarches administratives. Nous vous synthetisons tout ce qu’il faut savoir pour être éligible au dispositif, déterminer le montant de la réduction d’impôt et s’assurer du respect des obligations fiscales.

Quelles sont les conditions d’éligibilité pour le propriétaire et le logement ?

Pour bénéficier du dispositif Loc’Avantages, le propriétaire bailleur doit remplir plusieurs conditions relatives à la nature du logement, au montant du loyer, et aux ressources du locataire. En voici les principales :

• Type de location : Le logement doit être loué nu et il doit être destiné à une résidence principale. Attention : Le bien doit être mis en location pour une durée de six ans minimum dans le cadre d’une convention signée avec l’Agence nationale de l’habiat (Anah).

• Diagnostic de performance énergétique (DPE): Le logement doit disposer d’un DPE en règle et atteindre un certain niveau de performance énergétique c'est à dire inférieur ou égal à E. Un logement étiqueté F ou G est exclu du dispositif.

• Montant du loyer : Le plafond de loyer est déterminé en fonction de la localisation géographique du bien et du type de convention signée avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Le loyer doit se situer en dessous du prix de marché pour inciter à la location abordable.

• Ressources du locataire : Les ressources des locataires ne doivent pas excéder les seuils définis selon le type de location (intermédiaire, social, ou très social) et la composition du ménage. Par exemple, pour un couple sans personne à charge, le plafond de ressources peut varier en fonction de la ville (notamment dans des zones tendues comme la ville de Paris).

• Travaux de rénovation : Dans certains cas, des travaux de rénovation énergétique peuvent être nécessaires pour respecter les critères de performance du logement. Bon à savoir : Loc’Avantages ouvre également droit à une subvention pour des travaux si vous souhaitez rénover votre logement avant de le mettre en location. Le montant de l'aide varie selon la nature des travaux.

• Enfin, vous ne pouvez pas louer le bien à un membre de votre famille ou à un associé de la SCI si vous détenez le bien en SCI.

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Quels types de logements peuvent entrer dans le dispositif ?

Le dispositif Loc’Avantages est ouvert à un large éventail de biens immobiliers :

• Ancien rénové : Les logements anciens rénovés peuvent être éligibles à condition d’effectuer des travaux de rénovation notamment énergétiques.

• Neuf : Les logements neufs sont également éligibles, ce qui les distingue de certains autres dispositifs comme la Loi Pinel ou Denormandie.

• Logements en intermédiation locative : Dans le cadre d’une gestion locative via une association agréée ou une

  agence immobilière sociale, les propriétaires peuvent bénéficier d’un bonus supplémentaire de réduction d’impôt. NB : Vous pouvez en effet louer votre bien en direct (bail classique) ou alors en intermédiation locative. Là, deux choix s'offrent à vous :

• Soit via un mandat de gestion confié à une agence immobilière sociale (c'est le même fonctionnement que via une agence classique).

• Sois via de la "sous-location" : C’est une association agrée par l’état qui sera directement locataire du bien. Vous signez donc un bail avec l’association, qui vous verse un loyer (que le bien soit occupé ou non), et que le locataire paye son loyer ou non. Vous n'avez donc aucune vacance, le loyer est garanti ainsi que tout dégradation. Dans tous les cas, la mise en place du dispositif nécessite la signature d’une convention avec l’Anah, précisant le montant de la réduction d’impôt et le plafond de loyer applicable. Ce document doit être conservé en copie pour toute déclaration fiscale ultérieure.

Quelles démarches administratives pour entrer dans le dispositif Loc’Avantages ?

Le processus d’éligibilité au dispositif Loc’Avantages est marqué par plusieurs démarches administratives à respecter scrupuleusement :

• Signature de la convention avec l’Anah : Cette convention définit le type de loyer applicable, la durée de l’engagement, et les travaux à réaliser si nécessaire.

• Respect de la durée minimale d’engagement : Le propriétaire doit s’engager pour une durée de 6 ans minimum (9 ans si l’option de l’intermédiation locative est choisie).

• Déclaration fiscale : Le propriétaire doit inclure les revenus locatifs dans sa déclaration de revenus fonciers, avec le montant des réductions d’impôt appliquées. Il est important de bien renseigner les informations pour éviter tout risque de contrôle.

• Mise à jour annuelle : Le propriétaire doit tenir à jour les informations concernant le locataire et les conditions de location auprès de l’Anah, notamment en cas de changement de locataire ou de modification du bail.

Information complémentaire : Le non-respect des conditions de durée, de loyers, ou de travaux peut entraîner la perte de la réduction d’impôt et des sanctions fiscales. En cas de doute, il est conseillé de faire appel à un conseil juridique ou un conseiller fiscal.

Quels sont les avantages du dispositif Loc'Avantages ?

Le dispositif présente de nombreux atouts pour les porpriétaires de biens locatifs.

• Réduction d’impôt significative : Grâce à des taux de réduction atteignant 65 %, ce dispositif est l’un des plus avantageux pour les propriétaires souhaitant louer à un loyer modéré.

• Sécurisation des revenus locatifs : Le recours à l’intermédiation locative ou à un mandat de gestion via une association agréée garantit un paiement régulier des loyers. De surcroit, des loyers en dessous des prix du marché assurent une vacance très limitée voire inexistante .

• Aide à la rénovation : L’Anah peut octroyer des subventions pour les travaux de rénovation énergétique, améliorant ainsi la valeur du bien tout en répondant aux exigences du DPE.

• Encadrement par des professionnels : Les conventions signées permettent de bénéficier d’un accompagnement par des professionnels de la gestion locative et d’une sécurisation supplémentaire contre les risques de dégradation.

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En résumé, les avantages sont nombreux, notamment si vous investissez dans un bien ancien pour le garder ou le mettre en location. Vous pouvez ainsi réaliser des travaux subventionnés, qui augmentent la valeur de votre bien et défiscaliser vos revenus locatifs tout en limitant le risque de vacance ou d'impayés.

Quels sont les risques et inconvénients potentiels du dispositif ?

Cependant, le dispositif Loc’Avantages présente également des inconvénients à considérer avant de s’engager :

• Des contraintes de loyer : Les plafonds de loyer peuvent être significativement inférieurs aux prix du marché, ce qui limite le rendement brut.

• La durée d’engagement : La durée minimale d’engagement (6 ans minimum) est contraignante, et tout non-respect peut entraîner la perte de l’avantage fiscal avec rattrapage sur les années précédentes.

• Des travaux de rénovation possibles : Certains logements nécessitent des travaux de rénovation pour atteindre les seuils énergétiques imposés par l’Anah, ce qui peut représenter un coût supplémentaire pour le propriétaire. Cependant, ce point est à nuancer car de nombreuses subventions existent.

• Gestion locative rigide : L’intermédiation locative impose parfois des contraintes de gestion spécifiques. Par exemple, le recours à un mandat de gestion avec une agence immobilière sociale peut être imposé pour certains profils de locataires.

• Contraintes administratives : Les démarches auprès de l’Anah, la gestion du dossier et la tenue à jour des informations peuvent s’avérer contraignantes, notamment en cas de changement de locataire.

Avant de s’engager, il est essentiel d’analyser chaque élément du projet immobilier et d’évaluer si les avantages fiscaux compensent les contraintes du dispositif.

Dans la prochaine partie, nous aborderons les avantages fiscaux du dispositif Loc'Avantages, le calcul de la réduction d'impôt et les stratégies pour maximiser votre rentabilité.

Quels sont les avantages fiscaux du dispositif Loc'Avantages ?

Le dispositif Loc'Avantages offre des incitations fiscales attractives aux propriétaires qui acceptent de louer un logement à un loyer modéré, favorisant ainsi l’accès à un logement abordable pour les ménages modestes. Ces avantages sont calculés en fonction du type de location et du niveau de loyer, avec des taux de déduction variant selon le choix de la convention signée avec l’Anah.

Comment est calculée la réduction d’impôt ?

Le montant de la réduction d’impôt est déterminé par plusieurs critères : le type de logement, la catégorie de location (sociale, intermédiaire ou très sociale), et la zone géographique. Le dispositif propose trois niveaux de réduction, augmentant en fonction de l’effort consenti par le propriétaire en termes de baisse de loyer :

Les propriétaires qui souhaitent bénéficier de la réduction doivent s’engager sur une durée minimale de 6 ans, voire 9 ans si l’intermédiation locative est choisie. Durant cette période, le bailleur est tenu de respecter le plafond de loyer et de veiller à ce que le locataire remplisse les conditions de ressources exigées. En contrepartie, il peut déduire les charges liées au logement de ses revenus fonciers et profiter d’une défiscalisation attractive.

Ces taux de réduction peuvent être majorés dans certains cas. En effet, si vous optez pour l'intermédiation locative avec un niveau Loc2 ou Loc3, vous pouvez bénéficier d'une prime de 1 000 euros en cas de recours à la location/sous-location et 2 000 euros en cas de recours à un mandat de gestion. Exemple concret : Vous disposez d'un 35 m2 à Lyon dans le 3e arrondissement. Voici les résultats de votre simulation.

Et voici les plafonds de ressources pour votre locataire (revenu fiscal de référence à l'année N-2)

Peut-on cumuler le Loc’Avantages avec d’autres dispositifs fiscaux ?

Il est possible de cumuler le dispositif Loc’Avantages avec d’autres avantages fiscaux, sous certaines conditions :

• Dispositif Denormandie : Le cumul n'est pas autorisé.

• Loi Pinel : Les deux dispositifs ne peuvent être appliqués simultanément sur le même logement. Cependant, il est possible de choisir le dispositif le plus avantageux selon la situation.

• Dispositif Cosse (ancien Loc’Avantages) : Le nouveau Loc’Avantages remplace le dispositif Cosse, mais les propriétaires ayant conventionné sous l’ancienne formule peuvent conserver leurs avantages jusqu’à la fin de la période d’engagement.

Puis-je acheter un bien déjà sous dispositif Loc'Avantages ?

Oui, il est possible de transférer une convention Anah liée au dispositif Loc'Avantage d'un propriétaire à un autre lors de la vente du bien immobilier. Cependant, ce transfert n'est pas automatique et nécessite des démarches spécifiques.

Conditions pour le transfert :

• Engagement du nouvel acquéreur : Le nouveau propriétaire doit s'engager à respecter les termes de la convention initiale, notamment les plafonds de loyer, les conditions de ressources des locataires et la durée restante de la convention.

• Information à l'Anah : Il est impératif d'informer l'Anah du changement de propriétaire. Le nouvel acquéreur doit contacter l'agence locale de l'Anah pour formaliser le transfert et s'assurer qu'il remplit toutes les conditions requises.

• Clause dans l'acte de vente : Il est recommandé d'inclure une clause dans l'acte de vente mentionnant la présence de la convention Anah et l'engagement du nouveau propriétaire à la reprendre. Il y a plusieurs démarches à suivre : - Avant la vente : Le vendeur doit informer le potentiel acheteur de l'existence de la convention et des obligations qui y sont liées. - Après la vente : Le nouvel acquéreur doit envoyer un dossier à l'Anah comprenant les documents nécessaires pour le transfert, comme l'acte de vente et une lettre d'engagement.

Enfin, le transfert de la convention concerne uniquement la durée restante de la convention initiale. Par exemple, si la convention était prévue pour 6 ans et qu'il reste 4 ans au moment de la vente, le nouvel acquéreur reprend les engagements pour les 4 années restantes.

En résumé, Loc’Avantages est une opportunité de défiscalisation intéressante pour les propriétaires souhaitant combiner rentabilité immobilière et solidarité sociale. C'est une opération encore plus intéressante lorsque le bien acheté est déjà sous ce dispositif avec moins d'administratif et un dossier déjà validé.

En conclusion, le Loc’Avantages se distingue par son approche solidaire et ses bénéfices fiscaux considérables. Avant de s’engager, il est essentiel de bien comprendre les modalités, de simuler le montant de la réduction applicable et de vérifier les conditions d’éligibilité auprès de l’Anah ou d’un conseiller en gestion. Pour en savoir plus, consultez le site internet de l’Anah ou faites appel à un conseil fiscal spécialisé.