Vente d’un bien loué : quelles conditions s'appliquent ?

Vous souhaitez vendre l'appartement dans lequel vous avez investi mais celui-ci est occupé ? Vendre un bien déjà loué, c'est possible. Comment procéder ? Quels sont les droits du locataire ? Comment la vente se déroule-t-elle ? Faut-il attendre que le locataire décide de partir ? On vous dit tout sur les conditions de vente d'un appartement en contrat de location !

Vendre son bien vide ou occupé ?

Lorsque vous souhaitez vendre votre appartement et qu'un locataire est en place, deux options s'offrent à vous. Vous pouvez décider de le mettre en vente tel quel, avec le locataire dans le logement, ou bien de donné congé au locataire afin de vendre votre logement vide.

Donner congé au locataire et vendre votre bien vide

Lorsque vous vendez votre appartement sans mettre fin au contrat locatif en cours, une décote est appliquée sur le prix du bien. Pour cette raison, vous pouvez décider de mettre fin au contrat de votre locataire afin que le bien soit vide lors de la vente.

Pour cela, vous devez respecter un délai :

• En location vide : Vous n'avez droit de donner congé pour vente que 6 mois avant l'échéance du bail (tous les 3 ans) ;

• En location meublée : Vous avez droit de donner congé pour vente seulement 3 mois avant la fin du bail (tous les ans)

Bon à savoir : Si vous donnez congé à votre locataire pour vendre votre bien, ce dernier a la priorité sur tous les autres acheteurs pour l'achat du logement pendant 2 mois. Vous avez donc l'obligation de lui adresser une offre de vente.

Vendre son bien avec le locataire en place

Si vous êtes hors délai pour donner congé à votre locataire ou que vous souhaitez profiter des avantages de la vente d'un bien déjà loué, vous avez la possibilité de choisir cette option.

Comme nous vous le disions, le prix connaîtra une décote lors de la vente, mais vous pouvez décider de vendre le logement à n'importe quel moment, ce qui représente un vrai plus.

De plus, la décote au moment de la vente est compensée par d'autres avantages, même financiers :

• Vous avez l'assurance de toucher vos loyers jusqu'au dernier mois ; vous évitez donc la vacance locative, tant redoutée par les investisseurs. La vacance locative, c'est la période où le logement reste vide entre deux locataires. Puisque vous vendez votre logement avec le locataire en place, vous ne perdez donc pas de loyer sur cette période.

• Vous pouvez plus facilement trouver l'investisseur idéal prêt à acheter votre bien déjà occupé. En effet, en plus de la décote du prix qui est à l'avantage de l'investisseur, certains sont à la recherche spécifique de ce type d'achat car il leur permet de connaître le taux de rendement locatif à l'avance. Également, ils n'ont pas à chercher de nouveau locataire, ce qui est un gain de temps et d'énergie non négligeable pour l'acquéreur. Certains investisseurs recherchent d'ailleurs spécifiquement ce type d'achat, pour tous les avantages qu'il apporte.

Quelle décote pour un bien déjà loué ?

Vous l'avez compris, la vente de votre bien avec le locataire en place apporte de nombreux avantages. Mais elle représente aussi une décote au moment de la vente.

Votre objectif étant d'obtenir le meilleur prix lors de cette vente, vous vous demandez quel est le montant de cette décote. En fait, elle dépend de plusieurs conditions :

• Les travaux à réaliser dans l'appartement. Puisque le nouveau propriétaire n'est pas libre d'effectuer tous les travaux qu'il souhaite en présence du locataire, il devra attendre son départ. Si la charge des travaux de rénovation à réaliser est importante, la vacance locative sera plus longue, ce qui aura un impact sur la rentabilité de son investissement. Plus les travaux à effectuer sont importants, plus la décote sera élevée.

• La date d'échéance de bail. Le bail actuel n'étant pas modifiable, le nouveau propriétaire bailleur doit attendre le départ du locataire pouvoir le modifier à sa guise. Plus la date est proche, moins la décote sera importante.

Comment augmenter son nombre de visites lorsqu'on vend un bien loué ?

Les propriétaires ont parfois peur que le bail en cours repousse certains acheteurs. Pour avoir plus de visites, ils ne sont pas explicites sur la situation. Mais attention, c'est une erreur qui va vous faire perdre beaucoup de temps.

Si l’achat d’un bien déjà loué présente quelques inconvénients comme un bail non modifiable ou l’impossibilité de réaliser de gros travaux, beaucoup d’investisseurs sont très intéressés par ce type d’investissements, notamment pour l’avantage financier qu’il représente.

Pour augmenter le nombre de visites de votre bien, nous vous conseillons de bien cibler votre vente, en cherchant des investisseurs motivés, qui souhaitent obtenir un bon rendement locatif et une décote intéressante à l’achat.

Locataire en place : quels sont ses droits ?

Lorsque vous souhaitez vendre votre bien et qu’un bail est en cours, la loi prévoit des droits pour le locataire. Si vous souhaitez vendre votre appartement vide, vous êtes dans l'obligation de donner congé au locataire, grâce à une lettre recommandée.

La loi vous oblige également à lui adresser une offre de vente, car le locataire dispose d'un droit de préemption ; il est prioritaire sur l'achat du bien pendant 2 mois.

Au contraire, si vous décidez de vendre votre bien avec le locataire en place, vous n'avez pas l'obligation de prévenir ce dernier du changement de propriétaire ; la loi ne vous y oblige pas.

Cependant, nous vous conseillons de le faire, afin d'entretenir des rapports cordiaux avec votre locataire, mais aussi pour des raisons pratiques. En effet, si vous avez besoin d'avoir accès à l'appartement, d'effectuer des travaux ou de gérer les visites, le locataire sera plus arrangeant si vous avez fait le nécessaire pour le tenir au courant du déroulé de la vente.

Que votre logement soit vide ou meublé, vous avez la possibilité de vendre le bien lorsqu'un bail est encore en cours. Vous pouvez décider de le vendre vide, en donnant congé à votre locataire, ou avec ce dernier en place sur des plateformes comme Trackstone. Ainsi, vous éviterez la vacance locative et pourrez vendre au moment de votre choix.

Pour creuser ce sujet ou élargir votre connaissance de base :

• Qu'est-ce qui est le plus avantageux entre donation et vente d'un bien occupé ?

• Une SCPI est-elle plus rentable qu'un investissement locatif classique ?

• En combien de temps peut-on devenir rentier immobilier ?