Quelle décote pour un appartement loué ?

Vous êtes propriétaire d'un logement occupé et vous souhaitez le vendre ? En immobilier, de plus en plus de biens loués se vendent avec le locataire présent dans l'appartement. Et pour cause ! Il y a beaucoup d'avantages à vendre un logement occupé, et de même pour l'acquéreur il trouvera beaucoup d’avantages à opter pour un bien déjà loué.

Mais vendre au même prix qu'un bien vide n’est pas toujours possible, cela dépend de nombreux critères.  Quel prix fixer pour l'achat ? Y a t-il une décote de votre bien ? Et si oui, comment l’évaluer ?  Découvrez nos conseils pour fixer le bon prix pour la vente de votre logement !

La décote, qu'est-ce que c'est ?

La décote d'un appartement ou d'une maison, c'est lorsque ces derniers perdent de leur valeur. Sur le marché de l'immobilier, plusieurs raisons peuvent expliquer une décote plus ou moins importante d'un logement. Lorsqu'un propriétaire décide de vendre l'appartement qu'il a acheté quelque temps auparavant, il se peut que le bail n'ait pas encore pris fin.

L'appartement est donc toujours en location, mais le bailleur peut tout de même décider de le vendre. Il y a même de nombreux avantages à vendre un bien occupé : pas de vacances locatives ou de période de préavis. Et surtout, un taux de rentabilité déjà connu pour les investissements locatifs.

Dans quels cas une décote est appliquée lorsque je vends mon bien loué ?

Dans quels cas, lorsqu'un locataire est en place, la valeur du bien est plus faible que si le logement était vide ? Il y a plusieurs cas de figure qui donnent lieu à une décote :

1 - Le bail n'est pas modifiable et le loyer est bas.

Puisqu'un bail est déjà en cours, l'investisseur qui souhaite acheter votre bien ne sera pas libre de le modifier à sa guise ; il devra attendre la date de fin de bail pour adapter les règles du contrat comme il le souhaite. Or, dans certains cas, le loyer a été fixé trop bas dans le bail pour en faire un investissement locatif intéressant. En effet, le nouveau propriétaire va devoir s’acquitter d’un certain montant ( remboursement de prêt, charges etc..), et si le loyer en face est trop faible par rapport à la valeur du bien alors ce n’est pas un investissement judicieux.

Cependant, même en cas de loyers en deça des prix du marché, certains dispositifs fiscaux existent tels que Loc’avantages qui peuvent rendre très intéressant pour un acquéreur d'acheter un bien vendu loué avec un loyer faible. 

C’est pourquoi, chez Trackstone, nous calculons pour vous la rentabilité de votre bien loué, afin de vous vous guider dans la bonne estimation de son prix. Nous accompagnons également les potentiels acquéreurs pour voir ensemble les différents dispositifs qui existent afin de trouver l’équilibre pour un investissement locatif rentable. On s’occupe de tout, de l’estimation à la vente.

2 - Pas le choix du locataire

L'acheteur qui récupère le bien vendu loué ne dispose pas du droit de choisir le locataire puisque ce dernier habite déjà les lieux. Même s'il est possible de le rassurer sur le sérieux du locataire, cela reste une crainte des investisseurs.

Afin de répondre à cette crainte, chez Trackstone, nous vérifions le bon paiement des locataires et les incluons dans la transaction afin de créer du lien. Le futur propriétaire est ainsi rassuré sur le sérieux des locataires et la fiabilité de leurs versements de loyer.

A lire : Comment trouver un locataire sérieux sans agence ?

3 - Pas de travaux possibles

La loi ne permet pas de faire des travaux lorsqu'un locataire est en place. En fonction des conditions de l'appartement, ce point peut être plus ou moins important aux yeux de l'acheteur.

En attendant le départ du locataire, le nouvel acquéreur pourra seulement effectuer des petits travaux mais aucun travaux de rénovation ne pourra être lancé avant cette fin de bail.

A lire aussi : Faire des travaux dans un logement occupé, c’est possible ? En résumé, dans certains cas, votre bien vendu loué, subira une décote. Avec Trackstone, vous pouvez plus facilement vendre votre bien sans décote :

- Nous rassurons les acquéreurs sur vos locataires grâce à une vérification de leurs versements.

- Nous calculons le montant des loyers en place selon le prix d’achat demandé pour le bien afin d’avoir un taux de rentabilité précis et vous accompagner au mieux. - Même dans le cas d’un loyer faible, nous savons conseiller les potentiels acquéreurs du bien en leur présentant les différents dispositifs fiscaux.

Comment évaluer le montant de la décote ?

Pour évaluer le prix de votre appartement, le vendeur doit analyser l'ensemble de son bien. En effet, la valeur de votre appartement, qu'il soit meublé ou non, sera réduite selon la surface du bien, son emplacement, l'état de l'immeuble, le loyer etc. Au prix évalué, la décote due à la présence du locataire sera appliquée.

Cette décote varie selon plusieurs critères :

La date d'échéance de bail

Le temps restant avant la fin du bail a un impact élevé sur la décote de l'appartement. Une date proche permettra une décote moins élevée par rapport à une date lointaine.

En effet, si le contrat de bail arrive à échéance peu de temps après la signature du bail, l'acheteur aura la possibilité de modifier le contrat rapidement.

Comment la durée restante du bail impacte-t-elle la décote d'un appartement loué et quelles stratégies peuvent être utilisées pour la minimiser ?

De manière générale, la décote est influencée par le délai durant lequel le nouveau propriétaire devra attendre avant de pouvoir reprendre, vendre ou relouer le bien selon ses conditions. Plus la durée restante du bail est longue, plus la décote est importante. Mais comme vu plus haut, cela dépend des cas. Très souvent, votre bien vendu loué est un investissement lucratif pour un nouvel acquéreur. Alors, Il n’y aura pas besoin obligatoirement de décote. Toutefois, si le loyer est trop faible, que le potentiel acquéreur ne remplit pas les critères pour un allégement fiscal, alors la durée du bail aura un effet sur la décote. Surtout que dans certains cas, la loi prévoit une protection particulière pour certains locataires (comme les étudiants ou les locataires d'âge avancé), ce qui peut influencer la décote.

Tout d'abord, il est essentiel de respecter la loi en matière de location, notamment la loi ALUR qui régit les droits et obligations des locataires et des propriétaires.

Avant la mise en vente,  le propriétaire doit informer le locataire de son intention et suivre la procédure adéquate, notamment en ce qui concerne le droit de préemption du locataire.

En outre, proposer des solutions de relogement ou des garanties au locataire peut faciliter la négociation et réduire la décote. Par exemple, offrir un congé au locataire avec une période de préavis suffisante ou une aide au relogement peut être une solution gagnant-gagnant.

Finalement, une bonne stratégie de communication et de négociation avec les parties prenantes est essentielle. Travailler avec un notaire ou un agent spécialisé (comme Trackstone) peut aussi vous aider à naviguer dans les complexités de la vente d'un bien locatif.

L'étendue des travaux

Qu'il s'agisse d'un studio, d'un appartement voire d'une maison, le besoin de travaux évaluera le montant de la décote du bien.

Par exemple, s'il a besoin de petites rénovations, la décote sera modeste. En revanche, si le bien en location nécessite de gros travaux de rénovation, le prix de vente devra être adapté.

En effet, cela signifie pour l'acheteur qu'il devra prévoir ces rénovations au départ du locataire, et qu'il ne touchera donc pas de loyer pendant la durée de ces travaux.

Dans quelle mesure les travaux nécessaires dans un appartement loué affectent-ils la décote et la valeur vénale du bien ?

Nous avons vu que si un appartement, qu'il soit classique ou meublé, nécessite des rénovations majeures, cela peut significativement baisser son prix sur le marché immobilier.

Cette baisse est due à plusieurs facteurs. D'une part, le nouveau propriétaire potentiel devra prendre en compte le coût des travaux dans son calcul d'investissement. D'autre part, la durée restante du bail locatif limite les possibilités de réaliser ces travaux immédiatement, en particulier si la loi Alur protège le locataire en place. Cela peut retarder la mise sur le marché du logement rénové, ce qui affecte directement le rendement locatif prévu.

En outre, la nature et la surface du bien loué, comme une studette ou un appartement plus grand, influencent la décote. Des travaux plus importants dans un bien de grande surface ou avec un nombre élevé de pièces peuvent entraîner une décote plus conséquente.

De plus, si le bien est destiné à devenir une résidence principale pour le nouveau propriétaire, la loi impose des délais spécifiques pour la reprise du logement. Dans ce cas, le propriétaire doit respecter un délai de préavis pour donner congé au locataire, en plus de proposer une solution de relogement si le locataire bénéficie d'une protection particulière en raison de son âge ou de sa situation.

Enfin, la performance énergétique du bien, un critère de plus en plus scruté par les acheteurs et les notaires, peut également affecter la décote. Un bien avec une mauvaise performance énergétique nécessitant une mise à niveau peut voir sa valeur vénale diminuer.

Si vous souhaitez mettre un terme à votre investissement parce que justement, la date de fin de bail de votre locataire est trop lointaine, notez que ce paramètre intéresse certains investisseurs :

1. Les investisseurs qui sont rassurés par un locataire qui habite l'appartement depuis plusieurs années.

2. Les acquéreurs qui cherchent la meilleure affaire possible et qui sont prêts à attendre, malgré la contrainte, que le bail prenne fin.

Concrètement, quel taux de décote pour votre location ?

En termes de chiffres, on parle d'une baisse de prix de 5 à 10% pour un logement occupé dont le bail se termine dans douze mois.

Elle peut atteindre les 15 à 20% pour un appartement vendu avec un bail signé récemment. Si vous souhaitez vendre votre bien à un investisseur, la décote dépendra beaucoup de la rentabilité de votre bien.

Si votre locataire est un locataire dit "protégé", selon son âge ou sa situation, ce critère impactera la décote. Par exemple, une personne de plus de 65 ans aux revenus modestes ou une personne handicapée, la décote sera encore plus élevée.

En effet, ils jouissent d'une protection et d'un droit d'occupation qui rend difficile le changement de locataire. Cela a donc un impact sur le prix de vente du bien.

Quelle est la différence en termes de décote entre vendre un appartement meublé loué et un appartement non meublé loué ?

La décote appliquée lors de la vente d'un appartement loué varie significativement selon qu'il est meublé ou non meublé.

Pour un appartement meublé loué, la décote est généralement moindre comparée à un appartement non meublé. Ceci s'explique par plusieurs raisons :

1. Flexibilité des baux : Les baux de location meublée sont souvent de plus courte durée (généralement un an avec tacite reconduction), offrant plus de flexibilité pour une éventuelle reprise du bien par l'acheteur. En revanche, les locations non meublées suivent souvent des baux de trois ans, ce qui peut prolonger la durée d'engagement du locataire et augmenter la décote.

2. Demande sur le marché : Les appartements meublés sont très demandés, notamment dans les grandes villes et les zones touristiques, où la location courte durée est fréquente. Cette demande élevée peut réduire la décote, car l'appartement représente un investissement attractif pour l'acheteur.

3. Rendement locatif : Les appartements meublés offrent généralement un rendement locatif plus élevé. Cela peut compenser partiellement la décote en rendant l'investissement plus attrayant pour les acheteurs potentiels.

Exemples de calcul de la décote pour un bien immobilier loué Attention, ces exemples sont des estimations, la vente d’un bien est complexe et nécessite une vraie étude du bien, de la fiabilité des locataires, des dispositifs fiscaux existants et un calcul de la rentabilité. Afin de savoir combien vous pouvez vendre votre bien loué, n’hésitez pas à faire appel à nous. Chez Trackstone, notre mission est de vous permettre une mise en vente simple et rapide en vous conseillant sur tous ces éléments.  

Calcul de la décote pour un appartement standard loué en ville

Imaginez la situation suivante :

• Appartement de 3 pièces en ville, loué à un jeune couple.

• Loyer mensuel: 800€.

• Durée restante du bail: 18 mois.

• Valeur estimée du bien si vide: 200 000€.

Calcul de la décote:

• Décote estimée pour un bail de moins de 2 ans: environ 10-15%.

• Valeur estimée avec décote: 200 000€ - (15% de 200 000€) = 170 000€.

Le bien peut être mis sur le marché à un prix de 170 000€, compte tenu de la durée restante du bail et des conditions actuelles de location.

Calcul de la décote pour un studio occupé par un locataire protégé

Voyons maintenant un autre cas :

• Studio occupé par un locataire âgé de plus de 70 ans avec des revenus modestes.

• Loyer mensuel: 500€.

• Durée restante du bail: 3 ans.

• Valeur estimée du bien si vide: 150 000€.

Calcul de la décote:

• Décote estimée pour un locataire protégé et une durée de bail longue: environ 20-25%.

• Valeur estimée avec décote: 150 000€ - (25% de 150 000€) = 112 500€.

Le bien peut être mis sur le marché à un prix de 112 500€. La décote plus importante reflète la protection du locataire et la durée restante sur le bail.

Calcul de la décote pour une maison familiale en banlieue

Pour finir obyervons un exemple pour le cas d'une maison :

• Maison de 5 pièces en banlieue occupée par une famille.

• Loyer mensuel: 1 200€.

• Durée restante du bail: 6 mois.

• Valeur estimée du bien si vide: 300 000€.

Calcul de la Décote:

• Décote estimée pour une courte durée de bail restante: environ 5-10%.

• Valeur estimée avec décote: 300 000€ - (5% de 300 000€) = 285 000€.

La maison peut être mise sur le marché à un prix de 285 000€. La faible décote est due à la courte durée restante du bail et au potentiel de reprise rapide du bien pour une utilisation personnelle ou une nouvelle location.

Vous l’avez compris, vendre un appartement loué, même si cela comporte des avantages autres que financiers, fait perdre de la valeur à votre bien. Connaître la décote que cela impose est essentiel pour pouvoir vendre votre bien rapidement, en restant cohérent avec le marché immobilier.

Pour vendre rapidement, veillez à cibler les bons investisseurs : préférez ceux pour qui la priorité est le prix, et qui sont prêts à miser sur le long terme pour profiter de la meilleure offre. Découvrez nos autres conseils grâce au guide complet sur la vente d’un bien avec locataire.

Pour aller plus loin :

• Quelles sont les démarches pour racheter un bien occupé ?

• Puis-je acheter un appartement déjà loué pour l’habiter ?