Vendre un appartement loué : quels sont les droits du locataire ?

Vous êtes locataire d’un appartement et votre propriétaire vient de vous annoncer qu’il allait vendre son bien ? Pas de panique. Quelles que soient les configurations qu’aient choisies le bailleur, une série de droits et d’obligations sont imposées par la loi pour vous protéger. Voici les différents droits que possède un locataire en cas de vente d’un appartement loué.

Vendre un appartement loué : est-ce possible ?

Oui : le propriétaire d'un bien loué peut tout à fait vouloir le vendre. Même si le bien est occupé par un locataire, le propriétaire conserve ce droit et n’en est pas privé par le contrat de bail. Cependant, cette démarche n’est possible que si certaines conditions sont remplies.

Le propriétaire peut choisir soit de donner congé à son locataire afin de vendre l’appartement vide, soit de vendre le bien avec une location en cours. Mais il s’agit de garder à l'esprit que la vente d'un appartement occupé n'entraîne pas automatiquement la fin du contrat de location.

Le locataire actuel peut rester en place. En d’autres termes, la vente d’un logement occupé peut se faire sans que le locataire n’en soit affecté d’une quelconque manière. Lors de la reprise d'un bien, l’ancien bailleur doit simplement informer de l'identité et des coordonnées du nouveau propriétaire.

Un propriétaire a-t-il le droit de me mettre fin à un bail pour vendre son appartement ?

S’ils désirent mettre en vente leur logement vacant, les propriétaires ont le droit de résilier un bail afin de pouvoir vendre leur bien. Mais, là encore, une série de règles s’imposent pour que cela soit fait de manière légale.

Si un propriétaire souhaite résilier un bail pour vente, deux situations donnent lieu à deux processus différents : soit la vente concerne un logement meublé, soit elle concerne un logement non meublé. Les obligations et les droits du locataire sont en effet directement impactés par ce paramètre.

La rupture de bail pour vente d’un appartement loué meublé

Résilier un bail pour la vente d'un appartement meublé est une démarche délicate, il faut notamment respecter une certaine durée de préavis afin que le locataire en cours puisse s’organiser. Le propriétaire doit fournir au locataire une lettre recommandée de congé pour vente et la preuve qu'il vend la propriété.

Le bailleur doit effectuer cette démarche au minimum 3 mois avant la date d’échéance du contrat de location afin de laisser un délai suffisant au locataire pour trouver un nouveau logement. Ces documents doivent être envoyés par courrier recommandé ou par huissier ou encore remise en main propre contre signature.

La rupture de bail pour vente d’un appartement loué non meublé

En cas de vente d'un logement loué non meublé, le propriétaire doit prévenir son locataire au moins 6 avant le terme du bail en cours. De la même manière, le document doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception. Il peut également être remis par huissier ou en main propre avec signature.

Le droit de préemption : le locataire est prioritaire pour l’achat de son logement

Dans certains cas, le locataire a le droit d'exercer un droit de préemption si le propriétaire souhaite vendre l'appartement. Le droit de préemption est le droit dont dispose une personne, conféré par la loi, qui lui permet d'acheter un bien loué avant qu'il ne soit vendu à un autre parti. C'est-à-dire que la lettre de congé envoyée par le bailleur peut être considérée comme une proposition de vente. La lettre de congé pour vente doit ainsi informer du prix et de l’objet de la vente.

Quelles sont les exceptions au droit de préemption du locataire d’un appartement ?

Le droit de préemption est possible uniquement si deux conditions sont réunies. D’une part, il faut justifier que le locataire est bien parti au contrat de location, la simple occupation d’un appartement ne donne pas droit à la préemption sur la vente. Il faut aussi vérifier si le bien se prête au droit de préemption ; ne s'appliquant pas aux locations meublées, un locataire n’est prioritaire sur le rachat de son appartement seulement s’il s’agit d’un bail non meublé.

D’autres exceptions plus spécifiques sont prévues par la loi concernant le droit de préemption. Par exemple :

• Si le propriétaire décide de vendre son logement à un membre de sa famille.

• Si l’appartement est considéré comme insalubre : dans ce cas, seuls des investisseurs peuvent en faire l’acquisition

• Si la demande de congé du logement pour vente n’a pas été réalisée dans de bonnes conditions : le droit de préemption ne s’applique pas puisque le locataire n’a pas l’obligation de quitter son logement.

Le bailleur peut-il proposer à quelqu’un d’autre de vendre le bien à de meilleures conditions ?

Si le locataire n’a pas accepté l’offre de vente tacite contenue dans sa demande de congé, il reste quand même prioritaire d’une certaine manière après la fin de son contrat de location.

En effet, si le bailleur propose son bien à un prix inférieur à celui indiqué sur la lettre de congé à son ancien locataire, celui-ci garde la priorité et peut racheter le bien au prix mentionné dans la demande de congé.

Si cette condition n’est pas respectée, l’ancien locataire peut même faire annuler la vente de son ancien logement et en réclamer l’achat.

Je souhaite devenir propriétaire du logement que je loue : quelle démarche pour faire valoir mon droit de préemption ?

Comme nous le disions, une fois qu'un avis de clôture de bail pour vente est établi et envoyé au locataire, il représente une offre d’achat dans les 2 premiers mois de cette vente. Le locataire doit prendre une décision durant cette période. Si le locataire veut accepter l'offre, il n'a pas besoin de suivre un formulaire d'acceptation spécifique.

Pour éviter tout risque de contentieux, il est néanmoins obligatoire d’envoyer l’acceptation d’offre par courrier recommandé. En cas de rachat du logement par le locataire, le bail est prolongé jusqu’à ce que la vente soit réalisée. Cette prolongation ne peut pas excéder les deux mois. Elle est appliquée notamment pour laisser au locataire le temps de contracter un prêt à la banque.

Vous l’aurez compris, si votre propriétaire décide de ventre le logement que vous louez, la loi a prévu tout un arsenal de dispositifs afin de protéger vos droits. Plutôt que d’être une mauvaise nouvelle, pour certains locataires ayant des difficultés à accéder à la propriété, le droit de préemption peut même représenter une aubaine. En cas de doute quant à la légalité des démarches entreprises par votre bailleur, n’hésitez à vous rapprocher de l’ANIL afin d’être informé de vos droits.

Pour vous placer de l'autre côté du miroir et vous aidez à la négociation, connaissez-vous les avantages à acheter un bien déjà loué ?