Quel est le préavis pour la vente d'un bien déjà loué ?

Vous êtes propriétaire d'un appartement et un locataire est actuellement en place, mais vous souhaitez le mettre en vente. Le locataire doit-il quitter les lieux ? Devez-vous attendre l'expiration du bail pour vendre ? Le locataire dispose-t'il d'un droit de préemption ? Combien de mois avant la vente devez-vous envoyer le préavis ? Le locataire peut-il continuer d'habiter le lieu ?

Si vous vous posez des questions sur les différents préavis lors de la vente d'un bien en location, on vous apporte les réponses dans cet article.

Vendre un bien avec un bail en cours, comment ça se passe ?

Si vous êtes propriétaire et que vous souhaitez vendre votre investissement immobilier mais qu'un bail est en cours, deux options s'offrent à vous : vous pouvez donner congé à votre locataire pour vendre le logement vide, ou vendre votre appartement avec le locataire en place.

Dans ce cas, la vente du logement connaîtra une décote plus ou moins importante au niveau du prix de vente. En effet, l'acquéreur ne pouvant pas modifier les éléments du contrat actuel, vous serez dans l'obligation de proposer le bien avec une décote.

Notez que beaucoup d'investisseurs recherchent ce type d'achat grâce à ses nombreux avantages. En effet, en plus de cette décote, il n'aura pas à chercher de locataire sérieux.

De plus, il connaîtra d'avance son rendement locatif : pas d'erreurs de calcul possibles. Vendre votre bien loué présente aussi plusieurs avantages pour le propriétaire.

Dans le cas de la vente du bien vide, il est essentiel de respecter certaines conditions et délais pour le préavis. En effet, le propriétaire doit donner congé pour vente à son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé.

Il doit le faire au moins six mois avant la fin du bail et doit faire apparaître dans cette lettre certaines informations. Il doit expliciter le motif du congé, le prix du bien et les conditions de la vente projetée et la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15, II de la loi du 6 juillet 1989.

Propriétaire d'une location meublée, ça change quoi ?

Si vous êtes propriétaire d'un logement que vous louez meublé, le congé pour vente fonctionne de la même manière : vous devez entreprendre les mêmes démarches, possibles uniquement à chaque échéance du bail.

Au niveau du délai de préavis, la durée est plus courte. En effet, elle est de trois mois. Si cette date n'est pas respectée , le congé n'est pas valable, le contrat entre le bailleur et le locataire est donc reconduit.

Le congé pourra être donné à nouveau à la prochaine échéance. Il est essentiel de respecter ces délais pour la réalisation de la vente. Si vous faites les démarches trop tard, cela entraînera l'invalidité du congé de vente.

Nul besoin de contester, vous n'aurez d'autres moyens que de patienter jusqu'à l'année suivante. Par exemple, si le contrat prenait fin le 20 février 2022, le renouvellement sera automatique et vous devrez attendre février 2023 pour l'envoi d'un autre congé de vente (si vous ne voulez pas vendre le bien occupé).

Le délai de préavis

Peu importe le type de location ou la ville dans laquelle il se trouve, la validité du préavis dépend toujours des mêmes conditions. Celui-ci est légal et valide :

• À compter du jour de la réception de la lettre recommandée ;

• À compter de la signification de l'acte d'huissier ;

• À compter de la remise en main propre.

Pour être valable, le locataire doit donc avoir réceptionné ce congé. S'il ne se déplace pas immédiatement dans son bureau de poste pour le récupérer après avoir reçu un avis de passage. Si aucun congé n’est reçu par le locataire dans le délai autorisé avant la fin du bail, le bail sera reconduit, vous ne pourrez donc pas vendre le logement.

Notre conseil : Que la date de préavis soit de 3 ou 6 mois, nous vous recommandons d'adresser le congé un mois avant l'échéance officielle. Ainsi, si le locataire du logement ne reçoit pas le courrier, vous pouvez avoir recours à un huissier. À partir du moment où celui-ci s'est déplacé, le congé est alors automatiquement valable, l'avis de passage suffit.

Nul besoin d'attendre des nouvelles de votre locataire, qu'il soit aller chercher l'avis de passage ou non, la procédure est officielle et le congé prendra effet. Notez que les frais liés à l’établissement de ce congé par l’huissier seront à votre charge.

Modèle de congé de vente

Objet : congé pour vente

Madame/Monsieur,

Vous êtes locataire de mon logement situé au [adresse complète du bien loué] en vertu du bail qui nous lie depuis le [date d’effet du bail]. Ce contrat de location arrivant à échéance le [date de fin de bail], j’ai le regret, par la présente lettre, de vous donner congé pour cette date.

Ce congé est motivé par la vente du logement (et de ses dépendances le cas échéant) tel(s) que décrit(s) dans le bail : [description du logement avec mention des éventuelles dépendances].

En application de l’article 15-II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, ce congé vaut ainsi offre de vente à votre profit et de préférence à tout autre acheteur.

Le prix fixé pour la vente est de [prix].

Les conditions de la vente sont les suivantes : [modalités de paiement du prix et conditions essentielles de la vente].

Cette offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Je vous prie de me faire savoir dans ces délais légaux si vous souhaitez donner suite à cette offre. À défaut, vous devrez libérer les lieux au plus tard le [date de fin de bail].

Conformément à la loi, vous trouverez reproduits ci-dessous les cinq premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : [insérez les cinq alinéas].

Je vous remercie de votre compréhension et vous prie d’agréer, Madame/Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

Nom(s), Prénom(s), Signature(s)

Droit de préemption du locataire

Lorsque vous souhaitez vendre votre logement loué, le locataire dispose de droits, dont le droit de préemption. Cela signifie qu'il est prioritaire s'il souhaite acheter le logement. Vous devrez donc envoyer le congé de vente qui devra contenir une offre de vente.

Le locataire aura deux mois pour se manifester et indiquer son intérêt pour l'achat du logement. Si celui-ci refuse votre proposition, vous allez pouvoir mettre l'appartement à disposition des visiteurs.

Veuillez noter que s'il ne répond pas, vous devez considérer ce silence comme un refus et reprendre la vente du bien afin de trouver un acheteur.

Locataire protégé, ce qu'il faut savoir

Dans certaines situations, le locataire est protégé par la loi, et vous ne pouvez lui donner congé seulement dans certaines situations. C'est le cas par exemple des personnes âgées de plus de 65 ans ou des personnes handicapées aux revenus modestes.

Cette protection donne des droits au locataire, et vaut aussi bien pour les locations vides que meublées. Mais le propriétaire peut tout de même donner congé au locataire protégé dans certaines conditions.

Par exemple, si le propriétaire a plus de 65 ans à la date d'échéance du bail ou s’il possède des revenus inférieurs aux mêmes plafonds de ressources à la date de notification du préavis. C'est également le cas si ce dernier propose une solution de relogement au locataire.

Le relogement doit obligatoirement correspondre à la demande du locataire (nombre de pièces similaire, montant du loyer cohérent etc) et être proche de son actuelle résidence principale (communes limitrophes, dans la limite de 5 kilomètres de distance du lieu actuel.)

Bon à savoir : Précisons toutefois que si le locataire ne paye pas son loyer, le propriétaire peut mettre fin au bail du locataire protégé, sans même lui proposer de solution de relogement.

Dans le monde de l'immobilier, il arrive qu'un propriétaire veuille se séparer de son logement pour le mettre en vente. Si un locataire est en place, il peut vendre le bien vide. Dans ce cas, le propriétaire doit l'informer et lui donner congé.

Veillez à respecter les délais obligatoires, sous peine de reconduction du contrat pendant une année entière. Le propriétaire peut également vendre le bien avec le locataire en place, notamment s'il n'a pas assez de temps pour le congé de vente. Dans ce cas, le nouveau propriétaire bénéficie d'une décote au niveau du prix du logement.